未经村委会同意签订承包合同合法吗

海南省文昌市一村干部来信说：我是《乡镇论坛》的忠实读者，对每期的《乡镇论坛》都认真阅读，以指导自己的工作。我在工作中遇到一个问题希望能得到解答。我所在的镇的政府以村集体经济组织没有土地所有权为由，在土地承包给村委会以外的单位或个人时，未通过村委会同意就签订承包合同，请问是否合法？答：根据《中华人民共和国土地管理法》第１０条的规定，“农民集体所有的土地依法属于村民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组…     

法律顾问

怎样才能承包这块地广西壮族自治区环江县明伦镇明伦村上梅林屯村民卢金山来信反映：我想承包本屯里一块大约有１００亩的水田，但不知道怎样做。请问这样的事是否可以得到政府的支持？我该从哪里做起？怎样做才能得到法律的保护？答：从来信的情况看，你首先要弄清楚这１００亩水田的发包方是谁。土地管理法第１０条规定：“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已分别属于村内两个以上农村集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所…     

我国农村土地产权建设的五大任务

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。第十条规定,“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,已经分别属于内两个以上农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）集体经济组织经营、管理”。然而,这里明确的仅是集体所有的土地归农民集体所有,对集体土地所有权代表是乡、村还是组,以及是什么样的组织等问题,法律规定不具体,理论界分歧很大,现实生活中则更是多样化。产权代表的模糊导致农民承包土地时未按严格意义的所有权概念向所有者交纳承包费（地租）,各种外来力量干扰农民所有权、损害农民集体利益,也造成查处地隐性市场、规范集体土地市场困难重重。国家应对农村土地的所有权代表及其权能、权限作出简单、明确的法律规定。笔者以为,农村集体土地应当归行政村全体村民所有,所有权代表为受村民委员会监管的、具有法人资格的村土地公司,其它行政单位和经济组织不能享有土地所有权。     

闲置土地使用权无偿收回制度探析

一、闲置土地使用权收回的理论依据 《中华人民共和宪法》（以下简称《宪法》）第10条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的外，属集体所有。一切使用土地的组织和个人必须合理的利用土地。”这就明确了土地所有权是国家的、集体的。土地使用权仅仅是所有权的一项权能，收回权是基于所有权派生出的一项权利，是所有权人行使所有权的一种方式。     

关于构建集体土地产权制度的思考

1．土地产权界定不清，主体不明确，使集体土地所有权被虚化。《宪法》规定：“农村和城市郊区的土地除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。宅基地和自留地、自留山也属于集体所有。”但是，对于农村土地，哪些是国家的，哪些是集体的，并没有明确规定，而且集体所有土地的产权主体也不明确。乡(镇)、村、村民小组土地所有权的权利界限不清。现行的集体土地所有权是在20世纪60年代初“三级所有、队为基础”的人民公社制度基础上形成的。     

我国集体建设用地金融发展的制度障碍与政策建议

一、集体土地产权的制度障碍(一)集体土地所有权主体虚位,导致土地金融主体不明晰我国《宪法》、《民法通则》、《土地管理法》和《农业法》关于农村集体土地所有权的规定大致相同。《土地管理法》规定:"农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组     

二轮承包前转为城市户口还能承包耕地吗

甘肃省酒泉市肃州区某教师问:我是一名乡村教师,家里原承包耕地13.6亩,1996年将全家户口转为酒泉市城市户口后,村委会在二轮承包中将我家原来承包的耕地承包给他人现因家属无业,我想要回原耕地耕种。请问,我的要求能得到法律支持吗?答:很遗憾地告诉你,你的要求无法得到法律的支持。尽管国家保护承包方的土地承包经营权,但获得承包权的一个基本前提是承包方属农村集体经济组织成员,《农村土地承包法》第5条第1款规定“农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地”,就体现了这一含义。由于你们全家在二轮承包前就转为了…     

浅谈土地征用制度的不足与初步构想

土地征用是指国家因兴办社会公共事业的需要，强制地将属于某使用或集体所有的土地收回或收归国有，并给予一定补偿的行为。新《土地管理法》第2条第4款规定：“国家因公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行征用。”我国土地征用制度形成于计     

耕地使用权能抵押吗?

问：我是一个农民。我村所在位置交通便捷,经济繁荣,我想利用这一有利的地理位置做些生意,但苦于没有资金。最近,我找到信用社,申请办些贷款,信用社提出办贷款要有担保,找保证人担保或拿财产抵押均可,我想拿自己承包的10亩耕地使用权作抵押,不知是否可以。答：《中个人民共和国担保法》第三十七条规定："下列财产不得抵押,......（二）耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权,但本法第三十四条第（五）项、第三十六条第三款规定的除外。"根据该法第三十四条第（五）项的规定,"抵押人依法承包并经发包方同意抵押的…     

浅谈划拨土地使用权及其价格评估方法

在新民主主义到社会主义的过渡时期，我国建立了包括土地在内的生产资料公有制。《宪法》在1982年第一次明确提出土地的所有权制度，其第十条规定：“城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。”不过那时仅是存在土地的所有权而不存在单独的土地使用权，因为该法第十条第四款规定：“任何组织或者个人不得侵占、     

这样的土地发包为何无效

1998年 8月，辽宁省北票市某村村委会全体成员经过研究，决定将该村 60余亩新垫耕地承包给邻村村民张某，期限为 10年，张某每年向村委会交承包费 3000元，合同签订后经该乡政府批准并备案。 1999年 4月在张某准备耕种此田时（此时还没有投入），该村大部分村民阻止张某耕种此地，要求解除合同。法院受理此案后，做出判决：张某与该村村委会签订的土地承包合同无效。　　将土地承包给外村村民张某是经村委会全体成员一致通过的，且经乡政府批准备案，法院怎么会判决该承包合同无效呢？《土地管理法》第 15条第 2款规定：“农民集体所有的土…     

法律顾问

土地补偿费是多少 广西壮族自治区来宾县一村民问：我村的土地在１９９６年被征用,每亩征地费为２８６０元是否符合法律规定？ 答：你村的土地１９９６年被批准征用,其土地补偿问题应适用当时土地管理法的规定。当时适用的《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》）第２７条规定,“征用耕地的补偿费,为该耕地被征用前３年平均年产值的３至６倍。”《土地管理法》第２８条规定,“征用耕地的安置补助费,按照需要安置的农业人口数计算。需要安置的农业人口数,按照被征用地的耕地数量除以征地前被征地单位平均每人占有耕地…     

法律顾问

村委会能否收回被耕种的荒地内蒙古自治区托克托县某镇干部问:我镇某村集体的荒地被村民开荒耕种,且耕种已达10年。请问,这块土地村委会能否收回?如该地被征用,土地安置补偿费如何分配?答:首先需要明确,根据《宪法》、《土地管理法》的规定,包括荒地在内的农村土地,除法律规定属于国家所有的外,均属于集体所有;土地集体所有的性质并不因他人使用而改变,因此,即使某村的土地被村民开荒耕种10年以上,在法律上的所有权仍然属于村集体,村集体可以对其占有、使用、收益和处分,所以,理论上村委会当然可以依法收回被村民开荒耕种的村集体的土地。但…     

关子农村土地承包的法律政策

根据法律规定，农村土地除国家所有外，属于集体所有。农民集体所有的农村土地（包括耕地、林地、草地、养殖水面、荒山、荒沟、荒丘、荒滩等）属于集体成员集体所有。属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表村集体行使所有权；分别属于村内两个以上农民集体所有的，由村内各该集体经济组织或者村民小组代表该集体行使所有权；属于乡镇农民集体所有的，由乡镇集体经济组织代表本集体行使所有权。集体经济组织、村民委员会、村民小组都不是农民集体土地的所有权人。     

法律顾问

村党支部书记有权买卖集体土地吗江苏省大丰市一读者来信：我村党支部书记为了偿还乡基金会贷款，将集体耕地以每一个宅基地4700元卖给村民建房 ，另外还将村中空闲地以每亩5000元至3．5万元的高价卖给村民。这种做法是否符合国家法 律?答：你村党支部书记为了偿还乡基金会贷款，将集体所有的土地和村中空闲地高价卖给村 民，是违法的。《中华人民共和国土地管理法》规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者 以其他形式非法转让土地。买卖或者以其他形式非法转让土地的，由县级以上人民政府土地 行政主管部门没收违法所得。《土地管理法》还…     

土地征用的特征和原则

我国土地实行社会主义公有制，包括全民所有制和农民集体所有制两种形式。作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应存在国家土地所有权和集体土地所有权两种类型。土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定权限和程序批准，并给农民集体和个人土地补偿和安置补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有的一种方式。     

李律师信箱

村校合并,原村校的房屋和土地权属发生改变吗广西壮族自治区临桂县南边山乡永忠村村委会干部来信说:随着学龄儿童的减少,我们附近两个村除了学前班和一年级以外的全部班级都集中到我们村的小学校来教学了。现在外村的学校声称我村原来这所学校的房屋和土地属其所有,我们村委会和群众都认为这些资产原来就是由本村所管,现在也应该还属于本村集体所有。现在应该怎么解决?答:我国《土地管理法》第8条第2款规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”;第11条第1款…     

法律顾问

修建公路占用鱼塘如何补偿北京市顺义区某村村委会来信说:我们镇建工业区需要修建一条公路,该公路将占用我们村鱼塘13亩,国家需要对这些鱼塘进行征收。其中一个鱼塘没有进行养殖,里面已经没有鱼苗,而另外一个鱼塘尚在使用,里面放养了鱼苗。现在承包户与镇政府之间就补偿问题产生了分歧,没有达成协议。请问,这种情况应当如何补偿,法律是怎么规定的,这类事情由哪个部门管?答:一、关于补偿问题。《土地管理法》只对征占耕地规定了明确的补偿标准,关于其他土地征收的补偿,《土地管理法》第47条第2款和第3款规定,征收其他土地的土地补偿费和安置…     

中华人民共和国土地管理法实施条例

中华人民共和国国务院令第２５６号１９９９年１月１日起施行法规第一章总则第一条根据《中华人民共和国土地管理法》（以下简称《土地管理法》），制定本条例。第二章土地的所有权和使用权第二条下列土地属于全民所有即国家所有：（一）城市市区的土地；（二）农村和城市...     

关于农房转移登记的法律思考

农房是农村集体土地上的建筑物，由于缺乏法律上的登记管理依据，多年来农村房屋产权的转移登记工作问题较多。哪些可以办理，哪些严禁登记，确有分辨思考之必要。一、当前农房转移登记的法律规制农房转移登记受到规制主要是由农村土地属集体所有的性质所决定。从总体上讲，我国对农村房屋占用的集体土地使用权是严格禁止进入房地产市场的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”。《城市房地产管理法》第八条规定：“城市规划内的集体所有的土地，经依法征用转为国有土地后，该…