宅基地"三权分置"探索中的地方创新与启示——以浙江省瑞安市为例

自中央提出乡村振兴战略以来,各地都进行了"三权分置"的改革探索,以盘活农民闲置的宅基地和农房,带动乡村产业振兴,带领农民致富.瑞安市的改革是在维护农民财产权益不受损的前提下,通过对宅基地使用权中的租赁权益进行颁证、登记、金融支持、规范流转农房改造的审批制度与流程等一系列措施,推动农村闲置宅基地与社会资本的融合,实现农民...     

农村宅基地"三权分置":内在逻辑、权利性质及权能范围

实行农村宅基地“三权分置”,既可以打消进城落户农民担心因宅基地流转而永久失去宅基地使用权的顾虑,也可以避免因宅基地流转范围不再局限于集体内部而动摇集体土地所有权的根基,其实质是在落实集体土地所有权的前提下,将依附在“两权分离”下的宅基地使用权上的居住保障功能和身份属性剥离出来,形成体现身份属性和承担居住保障功能的资格权,剥离后的剩余权能构成了新型宅基地使用权,以达到宅基地使用权去身份化的目的,进而通过扩大新型宅基地使用权的流转范围,促进农村闲置宅基地的流转,盘活闲置的宅基地资源,增加农民的财产性收入;“三权分置”下的宅基地资格权是一种从原使用权中剥离出来的承担保障功能和体现身份属性的新型权利,其权能包括期待权、收益权和支配权;“三权分置”下的宅基地使用权是剥离了保障功能和身份属性的用益物权,其权能包括占有权、使用权、收益权和处分权等。     

宅基地使用权入股的法律冲突与协调

我国宅基地制度由“两权分离”向“三权分置”演进。宅基地使用权是宅基地利用法律关系的核心,推进闲置宅基地的规范有序流转是宅基地“三权分置”改革的重点。入股作为一种创新型的宅基地流转方式,对乡村振兴和深化农村改革会产生积极深远影响。然而,现行的宅基地使用权制度与具体的宅基地使用权入股实践存在法律冲突。通过探讨宅基地使用权入股的法律界定及入股模式、政策与法律基础、立法缺陷等问题,提出完善宅基地使用权的界定及入股公司的法律制度、完善农民专业合作社及农村股份合作制企业的相关法律、构建宅基地使用权入股企业的破产利益平衡机制等建议,以期将宅基地使用权入股纳入法治轨道,更好实现闲置宅基地的经济价值。     

基于金寨县农村宅基地制度改革实践的思考

在对安徽省金寨县农村宅基地利用现状调查的基础上,发现其普遍存在宅基地闲置情况严重、户均宅基地面积超标、隐性流转监管难等突出问题。基于此,结合金寨县农村宅基地制度改革实践,提出了要在确保农民合法权益的前提下,农村宅基地退出要充分尊重农民意愿、要规范退出流程、实施差别化处置宅基地超占现象、有序推进农村宅基地"三权分置",建立健全农村宅基地退出机制。     

农村宅基地“三权分置”改革中的“统”与“放”——安徽金寨、江西余江与湖北宜城三地对比观察

农村宅基地“三权分置”的旨归意蕴在于破解两权分置范畴体系下主体身份限定与客体流转收益间的不兼容和不适配问题,逐步实现由“重身份保障,轻财产流转”向“兼顾身份福利保障与物权价值属性流动双向并重”的功能导向转变。以“三权分置”视角下中部三地传统农区试点实践为观察样本,随着试点改革的不断深入,宅基地权能架构呈现出以下困境：所有权主体虚置弱化、资格权能体系构造及关联运行机制保障缺失、使用权“适度”机制不活与“放活”机制不畅等。应以“三权”内部权属逻辑脉络为始点,在理顺“三权”各自权能属性的基础上,畅通权能交互衔接运行机制,实现治理有效、生活富裕、产业兴旺的乡村振兴之路。     

承包地“三权分置”的理论实质及实现机制——基于案例的比较分析

承包地“三权分置”是我国农地产权制度改革的重大理论创新,落实所有权、稳定承包权和放活经营权是“三权分置”改革的主要内容。本文通过评述方法厘清了“三权分置”的理论内涵,结合实际案例比较分析了政府主导型、股份合作型、市场主导型三种不同类型“三权分置”实践模式的产权基础、治理模式和经济绩效,并就“三权分置”改革中的产权界定、“三权”关系、经营权流转风险防范和土地流转中的政府行为规范问题进行了进一步探讨。     

中国农村宅基地制度变革困局探究——基于新中国成立以来的制度文本分析

借助NVivo12.0质性分析软件,对新中国成立以来60份宅基地制度文本数据进行系统化编码和分析,以探究改革困局并思考破解之策.研究发现:新中国成立以来的宅基地制度文本一共阐述了七个务必解决的政策问题,其中有四个问题持续受到高度关注,表征了其所在历史阶段的核心改革任务:"无偿居住保障"是集体化以来一直在应对的问题,治理"乱占滥用耕地建房"和"粗放利用与闲置"是改革开放以来的重点改革内容,解决"农房财产权实现难"是十八大以来改革的新任务.但是,由于"无偿居住保障"与另外三个受到高度关注的政策问题在解决方案上存在方向性冲突,致使制度变革陷入两个"二难困局"而无法兼顾.破解这两个变革困局并无两全其美之策,建议在城镇化加速发展背景下,适时停止宅基地的无偿分配制度,并尽可能拓展宅基地使用权的流转时空,为激励土地的节约和集约利用,实现农房财产权创造条件.     

农民对闲置宅基地和农房盘活利用的认知调研与对策探讨——以苏南桃源村为例

针对农村闲置宅基地和农房盘活利用问题,通过问卷调查和深度访谈,调研农民个体特征、利用意愿、评价建议等,对各因素进行相关性分析,挖掘农民对相关问题的认知机理,探究各个观察变量对潜变量的影响程度。结果表明：农民年龄、房屋建造年代、政策认知程度是影响农民利用意愿的显著因素,其中农民年龄、房屋建造年代对农民利用意愿有显著负向影响,政策认知程度有显著正向影响;农民的其他相关顾虑主要在安全、管理、投入、政策等方面。建议相关部门完善配套政策并强化宣传,树立典型并强化其示范作用,提供适当资金扶持,积极引入社会资本,完善乡村发展规划,规范宅基地流转市场,以此提升农民的积极性,促进农村人居环境改善和乡村振兴。     

农村宅基地利用与抵押调查研究

重庆市是全国统筹城乡综合配套改革试验区。对重庆特定区域农户的宅基地利用现状、宅基地产权状况以及农民宅基地抵押融资意愿进行实地调查,分析得出结论：大部分农民对宅基地具有强烈的财产意识,希望国家能够解除对宅基地流转的各种限制,以实现其最大化经济利益。因此,应赋予农民对宅基地使用权完整的占有、使用、收益和处分权利;进一步开展宅基地登记确权,明确宅基地的财产属性;逐步放开宅基地抵押的政策限制,并弱化宅基地抵押的社会风险。     

“三权分置”下宅基地资格权的权属界定及制度设计

现行宅基地制度面临着流转限制严格、闲置宅基地浪费严重等问题。宅基地资格权的确立成为缓解这一困境的有效手段,但目前宅基地的属性和内容与其他种类权利之间的关系不甚清晰。精确定义宅基地资格权的内涵,对于保障农民的利益、体现宅基地的财产性质有着重要意义。所以,必须清晰确定资格权的性质和内容,从资格权的取得机制、退出机制、登记制度等方面构建法律制度,以保障宅基地资格权能够切实和物权分离开来,成为农民寻求救济的实然性权利。     

价值均衡视角下宅基地使用权继承纠纷的裁判规则构建

现阶段宅基地使用权继承纠纷解决存在司法处理态度不一、缺少统一立法规范的实践困境。根本原因在于宅基地使用权兼具身份价值和财产价值,而现有纠纷处理模式不能达成两种价值取向的均衡。鉴于此,建议适用“身份资格—房地关系”双重标准的限制继承规则作为司法裁判指引,同时明确“三权分置”背景下宅基地使用权的成员权内涵,以填补双重标准裁判规则的理论漏洞,消解新规则的内在矛盾。     

浙江省农村住房抵押贷款发展研究——基于浙江省温州、台州两市发展的实证分析

农民在建设新农村自主创业过程中,由于自身普遍缺少有效抵押物,农民贷款难成了比较突出的问题,一定程度上已经影响了农民增收和农村发展;农村住房大多数都是在集体性质的宅基地上建造的,集体土地这一特殊的性质严格限制着房屋的流转,一方面,大量农户因缺乏金融机构所认可的抵押物而被排斥在正规金融大门之外;另一方面,农民所拥有的宅基地资本因被法律禁止抵押而沉睡。禁止农村住宅的自由流转,主要目的是保障农民基本生存权的需要,但对于浙江等沿海经济发达地区,农民更渴望用自己的房产作为抵押物去贷款创业。抵押贷款对于盘活农村农民资产,提升农户资信水平,对缓解目前农村融资困境提供了有效的解决办法。目前,浙江省已经在多个地市开展试点,本文阐述了温州、台州地区在此项工作中的主要做法和取得的成效,探讨了其面临的困难,并提出了相关建议。     

农村林地“三权”分置的实现方式与改革深化——对三个典型案例的比较与启示

林地“三权”分置是农村土地产权制度改革的重要组成部分。自新中国成立以来,林地产权制度经历了五个阶段的制度变迁,当前的林地“三权”分置改革还处于探索深化中。林地“三权”分置的核心要义是在落实集体所有权、稳定林农承包权的前提下放活林地经营权,改革实践中林地产权制度设计的差异主要在于经营权的归属主体不同,进而产生不同的林地经营模式,即形成不同的“三权”分置实现方式。对股份制家庭林场、林地股份合作社+现代企业、林业共营制三种模式的典型案例分析表明,林地“三权”分置在明晰林地产权权属和权能的基础上,促进和改善了林地经营权的流转,进而优化了林地资源配置,转变了林业经营方式,在促进农村集体经济发展和林农增收的同时,也促进了林业高质量发展和生态环境改善;林地“三权”分置实现方式的差异主要体现在经营主体和经营方式的不同上,不同的实现方式适用于不同的地区条件和改革环境。深化林地“三权”分置改革,不但要改进和创新“三权”分置实现方式,积极探索放活林地经营权的多种有效形式,还要进一步完善林地产权制度,并不断优化林地“三权”分置的改革环境和配套措施。     

农房抵押贷款的风险规制——以信息失灵为视角

农房抵押贷款具有鲜明的普惠特征,能够“低门槛”地满足农户金融需求,有效促进乡村振兴。但是,农房抵押贷款交易存在信息不对称,由此造成双重风险：一方面,金融机构面临借款人违约、抵押物处置困难等信贷风险;另一方面,农户容易遭受金融排斥。建议以信息失灵为视角,采取以下风险规制对策：一是引入第三方市场主体,增添农村金融市场的信息丰沛度;二是设立适当性评估程序,消减逆向选择问题;三是完善责任约束机制,降低道德风险影响;四是预设风险缓释路径,提升契约执行的可预期性。     

借鉴国际经验循序渐进 推进我国住房抵押贷款证券化

住房抵押贷款证券化是解决商业银行资产流动性问题的重要途径。证券化操作将资本市场的资金引入住房抵押市场，有利于转移和稀释商业银行的信贷风险，扩大住房抵押贷款供给，促进资本市场发展，但由于市场有效需求不足，当前推进住房抵押贷款证券化宜循序渐进。从国际经验看，培育规范的市场交易主体，加大政策扶持力度，强化市场秩序监管，对初始市场的建立十分重要。     

如何维护农民在“宅基地换房”中的权益——以嘉兴市“两分两换”为例

通过调查试点农户对“宅基地换房”的态度,得知,“宅基地换房”政策在利益分配上存在一些不足,对农户享有的宅基地权益存在认识上的偏差。建议赋予农户宅基地流转收益权,对困难农户实施特别帮困,允许居住条件优越的农户不参加置换,实现“宅基地换房”与农民增收的联动。     

土地承包经营权抵押处置机制构建的思考

伴随着农业现代化进程,农户土地承包经营权的流转明显加快,为了加大对土地流转的金融支持,土地承包经营权抵押贷款应运而生。在这过程中,土地承包经营权抵押处置机制起着至关重要的作用,完善的抵押处置机制可以促进土地流转,降低农户与金融机构的风险。文章主要从基本原则、总体框架、保障等角度来探索建立完善的土地承包经营权抵押处置机制,以促进土地承包经营权抵押贷款的实施,盘活用益物权,落实两权抵押融资功能,加快土地流转。     

"三权分置"模式下农村土地经营权抵押贷款的困境与对策

"三权分置"的格局设置符合权利结构的学理主张,是激活生产要素的现实选择。在农地所有权、农地承包经营权和农地经营权分置的模式下,利用农地经营权抵押贷款可以解决农业发展面临的资金难题,对于加快推动农业适度规模化生产,加大金融对"三农"的有效支持具有重要的现实意义。然而,农地经营权抵押贷款的推行现状并不乐观,本文认为应从法律层面予以回应,同时还应完善农地经营权抵押贷款机制,以消除农村土地经营权抵押贷款面临的障碍。     

进城落户农业转移人口宅基地使用权有偿退出的问题研究

随着我国户籍制度改革的不断向前推进以及城镇化水平的持续提高,农业人口向城镇转移将会呈现规模越来越大、数量越来越多的趋势。宅基地使用权有偿退出能够调动进城落户农业转移人口退出宅基地的积极性,有利于土地资源的有效供给与配置,避免宅基地闲置与浪费。     

农地制度供给侧改革助推河北雄安新区乡村振兴的策略选择

在较快的城镇化、工业化等全面现代化战略驱动下,我国农民财产收入增长通过农户家庭土地承包制、土地承包权流转和承包权"三权"分置、集体经营性建设用地"同价同权"流转、农村宅基地"三权"分置等不断向农户家庭赋权的农地制度改革,以及劳动力资源自主流动为抓手实现的。河北雄安新区建设是国家赋予京津冀通过疏解北京非首都功能,补齐京津冀河北短板,发展河北的历史机遇。占新区城乡规划体系面积2.8%的美丽乡村建设,是保障新区规划总目标和落实乡村振兴战略的重要一环。文章力图通过实施"因地制宜的农用地绿色转型机制,一二三产业融合的集体建设用地复合利用模式和乡村生态用地长效供给机制"的农地制度供给创新,激发土地政策红利,助推河北雄安新区"宜居宜业宜游"美丽乡村实现。