关于调控商品住宅价格着力点的研判

研究目的:研判中国商品住宅价格水平及其驱动力,提出下一步调控价格方向的政策建议。研究方法:提出研判商品住宅价格标准,以北京为例,借助房价收入比、控制购房还贷比的方法,研判商品住宅的价格水平及其主要驱动力,进而提出相应的调控着力点。研究结果:(1)北京商品住宅价格高于60%以上的居民户均住房消费水平;(2)商品住宅价格高位运行的驱动力主要来自房地产开发企业高额利润驱动、土地成本上升和投资(机)性需求增长。研究结论:中国商品住宅价格调控的下一步重点应当是稳定甚至降低土地成本、强化监控房地产开发企业的成本核算和利润所得、提高抑制投机性需求的针对性。     

引资竞争、财政竞争与地方政府土地供给策略互动行为 ——基于271个地级市土地交易数据

研究目的:分析地方政府土地供给行为策略互动,以及引资竞争和财政竞争对其策略互动行为的影响,为优化土地资源配置提供参考。研究方法:空间计量模型。研究结果:(1)地方政府土地供给行为存在显著正向策略互动影响,并在用途方面存在显著差异;(2)供给面积中,住宅用地供给面积互动影响程度高于工业和商服用地;供给价格中,工业用地供给价格互动影响程度高于商服和住宅用地;(3)引资竞争对地方政府间工业用地供给面积和价格互动行为具有显著影响,其中对面积具有同向互动影响,对价格具有反向互动影响;(4)财政竞争对地方政府商服和住宅用地供给面积和价格具有显著同向策略互动影响。研究结论:地方政府土地供给行为存在显著策略互动,但因土地用途不同存在显著差异,且引资竞争和财政竞争是导致其策略互动行为存在差异的主要影响因素。     

大连市商品住宅价格空间分异及其影响因素分析

本文利用2016年大连市主城区303个商品住宅小区的均价为基本数据,通过空间自相关方法对大连市四区小区房价之间是否具有空间相关性以及房价的空间聚集情况进行分析,通过反距离权重插值分析大连市房价的空间格局特征,最后运用Arc GIS的点密度分析、线密度分析、近邻分析等工具对影响房价的因素进行量化,构建地理加权回归模型。结果表明:商品住宅价格在空间布局上的集聚现象明显,其中房价以中山广场为中心向周围逐渐下降,距海呈现同心圆状零散分布的高房价态势。其中绿化率是影响住宅价格最显著的因素,主干道对其影响最小。     

中国水稻生产环节外包价格的决定机制——基于全国6省20县的空间计量分析

本文以全国6个水稻主产省份20县的154个村庄为研究对象,采用空间计量模型分析了水稻主要生产环节外包价格的决定机制,发现生产环节外包价格在空间上呈现明显的自相关性和异质性,且空间自相关随着距离的增加逐渐减弱。本文进一步采用空间滞后模型(SLM)和空间误差模型(SEM)对生产环节外包价格的决定机制进行了分析。结果显示:村庄绝对规模对生产环节外包价格的决定作用较小,说明目前生产环节外包市场是一个"卖方定价"市场。村庄人均耕地面积对生产环节外包价格有显著的负向影响。生产要素价格对生产环节外包价格有显著影响,尤其是劳动力价格上涨对生产环节外包价格匕涨有较强的推动作用。     

武汉市房价的空间分布格局及其影响因素分析

本文利用网络爬虫技术搜集武汉市主城区房价样本,采集2014年9月-2015年9月的房价数据和相应的社会经济地理数据。本文首先探索武汉市主城区住宅价格的空间分布形态;然后,根据模型比较选取最优空间模型,并筛选影响房价空间分异的显著性因子。研究结果表明:(1)武汉市主城区房价主要呈现多中心集聚的空间格局。(2)地理加权回归模型比克里格插值和多元线性模型更准确地捕捉房价空间分异特征。(3)总楼层因子,城市中心、轨道交通、主干道、综合商场、基础教育、开敞空间(包括长江、湖泊、公园绿地、城市广场)的可达性因子能够显著影响房价的梯度变化,其影响系数的空间波动也证明影响因子在不同城市区位对房价变化的影响程度的差异性。     

土地财政构成要素时空差异与调控政策研究

研究目的:探明土地财政构成要素时空差异规律,构建差异化、具有现实可操作性的调控政策。研究方法:系统分析方法、定量比较方法、聚类分析和定性分析方法。研究结果:31省(市、区)2003—2013年土地财政各构成要素数值在时间与空间上存在的基本规律:(1)时间上土地财政各构成要素呈现快速上涨趋势;(2)空间上呈现与经济社会发展水平相趋同的区域规律。将31省(市、区)土地财政构成划分为淡出、繁荣、发展、起步时期4类区域。横向比较4个区域时间序列上的土地出让价格、土地财政贡献率、协议价格、招拍挂价格、招拍挂面积比例等相对指标变化情况,测算土地财政构成要素总体活跃程度,发现其与各区域土地财政所处发展时期非常吻合。研究结论:应从控制高价"地王"现象频出、征收持有环节房地产税、发展战略新兴产业创造税源、产业发展替代土地财政为动力的城镇化、允许发行地方债券和加大中央财政转移支付力度等方面构建区域土地财政转型调控政策。     

沈阳市商品住宅价格影响因素的空间异质性研究

随着社会经济的不断发展,人们对于生活质量的要求不断地提高,其中对住宅的要求也越来越高。本文试图运用定性和定量的探究方法,对影响沈阳市主城区小区房价的影响因素进行空间异质性研究。首先通过空间自相关分析,探究不同区位的小区房价在空间上是否具有空间相似性;然后构建地理加权回归模型,通过回归系数定量的研究影响因素对不同空间上的房价的影响程度,以此探究影响因素对房价的影响在空间上的异质性。结果表明不同区位的沈阳市商品住宅价格受小区的区位特征因素、邻里特征因素以及服务特征因素的影响,影响程度具有空间分异的特点,这为沈阳市房价政策的调控提供了重要的参考价值意义。     

基于SDE模型和Kriging法的住宅价格空间分异影响因素研究 ——以北京市海淀区为例

基于2018年海淀区POI数据与330个样点的住房成交数据,运用了SDE模型和Kriging方法对海淀区住宅价格的空间分异现象和影响因素的空间分布特征进行了研究.研究表明:①海淀区住宅价格空间分异特征是以万柳、定慧寺、知春路为中心向外逐渐降低的多核结构.分析表明,住宅小区价格对高等学府、风景园林、商业中心较为敏感,呈负...     

发展竞争、土地供应策略互动与城市用地增长——基于252个城市数据的空间面板模型实证检验

研究目的：针对发展竞争驱动下产生的地方政府土地供应策略,从空间维度上展开进一步分析,解析城市土地供应行为中存在着怎样的空间互动关系。研究方法：运用2007—2017年的城市层面面板数据和空间计量模型进行了实证检验。研究结果：（1）服务于发展竞争的土地供应策略,对本城市和周边城市的用地增长都会产生影响;（2）工业用地价格波动与商住用地价格波动都会产生空间溢出效应,且前者产生的空间溢出效应更强;（3）工业用地价格存在“竞次式”的城市间互动,其价格增长会显著抑制本城市的用地扩张,但会促进周边城市的用地增长;（4）商住用地价格提升会促进本城市用地扩张,并抑制周边城市用地扩张;（5）作为因变量的城市用地规模,在同省/异省的城市间分别存在着“彼此促进”和“此消彼长”两种互动关系。研究结论：区域协调、用地增长两个方面要紧密结合,针对工业用地价格“竞次式”竞争和商住用地价格高价出让,从城市间关系协调入手进行调控政策的设计与创新。     

长江经济带城市创新的空间效应研究——基于空间面板模型的实证检验

现有研究普遍认为城市创新只是区域创新地理边界的缩小,忽略了城市的空间特性——城市的关联和互动作用,这一缺陷随信息和交通技术的发展而凸显。以2006—2013年长江经济带126个主要城市的面板数据为研究样本,利用空间面板模型对长江经济带城市创新的收敛性和溢出性进行实证检验。结果表明长江经济带各城市的创新活动存在显著的空间相关性,均质性突出;长江经济带城市创新条件收敛却不强收敛,收敛速度为7.274%;同时,城市创新还存在着空间溢出效应,人力资本、教育投入、信息化、工业化水平对本城市创新有正向促进作用,其中,工业化水平的贡献率最大。但除了工业化水平之外,其他3个影响因素空间锁定效应极强,对其他城市并不存在空间溢出作用。     

武汉市农地非农化效率的空间差异研究

应用C-D生产函数测算和分析武汉市各区2001-2006年农地非农化对经济增长的贡献率,结果表明:武汉市各区农地非农化效率存在空间上的差异,特别是中心城区,如江岸区、江汉区、汉阳区等,它们的建设用地贡献率普遍高于其他区.基于研究结果,提出了协调武汉市经济发展与农地保护的一些建议,以促进土地空间配置的均衡.     

杭州市住宅价格空间分异:基于特征价格的两维度分析

研究目的:从特征价格的视角,构建城市住宅价格空间分异的两维度分析框架,并对杭州市住宅市场进行实证研究。研究方法:文献资料法和计量分析法。研究结果:住宅特征对住宅价格影响程度的差异性以及住宅特征空间分布的不均匀性,导致了住宅价格的空间分异。研究结论:基于特征价格模型的分析框架是有效且合理的。     

湖北省三生空间格局演化特征分析

研究目的:对三生空间结构和格局的多维多尺度计量与演化特征分析有助于识别国土空间功能类型的空间分异规律。研究方法:选取长江经济带中部典型省域湖北省作为案例地区,采用格网分析、空间自相关分析和三角图分析法剖析三生空间分布格局和演化特征。研究结果:(1)湖北省三生空间格局与功能演化呈现明显的地域差异,生产空间和生活空间扩张明显,生态空间明显萎缩;(2)三类空间在多个尺度上都表现出较强的空间自相关特性,空间聚集特征明显,在研究期内空间自相关指数有所下降,表明空间破碎度上升;(3)三生空间结构变动特征表现为生产空间和生活空间比例提高、生态空间比例明显降低,但重点开发区、农业主产区和重点生态功能区变动幅度逐次下降。研究结论:应在主体功能区规划政策基础上,加强空间管制措施,促进三生空间融合,并加强生态空间保护。     

中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素——基于35个大中城市的空间计量分析

研究目的:探索35个大中城市住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素,为房地产市场调控政策提供参考。研究方法:基于中国国土勘测规划院中国城市地价动态监测系统中35个大中城市2010—2017年住宅地价房价比的监测数据,运用描述性分析、探索性空间数据分析和面板空间杜宾模型进行研究。研究结果:(1)2010—2017年,35个大中城市地价房价比的平均值呈现先降后增再降的趋势,区域间绝对值和变化趋势的差异较为明显;(2)35个大中城市的地价房价比大致呈东南高、西北低的阶梯状格局,大部分城市的地价房价比分位数在研究段内未发生明显变化,仅北京、广州和呼和浩特明显上升,长春和合肥明显下降;(3)从关联特征来看,35个大中城市的地价房价比存在显著的空间聚集性,其呈现先升后降的趋势,在2013年达到最大;(4)通过面板空间杜宾模型研究发现,住宅用地供给对本地地价房价比有显著负向影响,房地产开发投资额和人均可支配收入对本地地价房价比有显著正向影响。空间效应方面,本地住宅用地供给和人口密度对邻近城市地价房价比有负向溢出效应,房地产开发投资额和人均可支配收入对邻近城市地价房价比有正向溢出效应。研究结论:住宅地价房价比不仅受本地土地供给、房地产开发规模和人均可支配收入影响,还受到邻近城市住宅用地供给和房地产开发规模的影响,因此房地产市场调控应该同时注重"城市联动"和"因城施策"。     

基于地理加权回归的武汉市住宅房价空间分异及其影响因素分析

利用2015年3月份武汉市主城区660个住宅小区的平均房价数据,通过反距离权重插值,空间自相关分析与构建地理加权回归模型,揭示武汉市主城区内房价的空间分异规律及影响因素的影响程度。实验结果表明:(1)武汉市主城区的房价呈现出多中心分布的格局,以沿江大道和和平大道的带状区域为峰值中心向周围逐步衰减,其中在带状区域内形成了三个峰值中心,在其他区域形成了三个峰值次中心。(2)武汉市主城区的房价在空间分布上是显著集聚的,其中汉口片区的房价分布表现为高高聚集的特点,汉阳片区的房价分布表现为低低聚集的特点,武昌片区的房价分布两种特点都有。形成上述空间分布是城市规划、地理区位、环境景观与房屋属性综合作用的结果。(3)物业费、绿化率、户均停车位、建成年份、银行数量、超市数量、地铁站距离、三甲医院距离和江景距离这九个变量是武汉市主城区内房价差异的重要影响因素。其中影响程度最大的因素为物业费,影响程度最小的为银行数量和超市数量。     

供求关系对大都市商品住宅价格作用机理的分析--以南京市为例

研究目的以商品住宅价格水平及涨幅较为典型的南京市为例,探讨供求关系对商品住宅价格作用的机理.研究方法理论分析和实证分析相结合.研究结果土地供给、商品住宅投资与竣工面积等因素形成的商品住宅供给,与新增人口、城市拆改和改善居住条件等形成的商品住宅自住性需求和投资性需求比为0.48,供求矛盾是拉动南京市商品住宅价格上涨的根源.研究结论供求关系是房价变化的主要因素和决定因素,房地产价格形成主要遵循非价值价格理论,生产成本(地价等)只是房地产价格的构成要素,对房地产价格的作用是有限的.     

我国玉米空间格局演变及其影响因素研究进展

[目的]文章梳理了我国玉米空间格局演变及其影响因素的已有文献。[方法]文章采用文献综述法和归纳分析法,总结了我国玉米空间格局演变及其影响因素文献的研究结论和发展趋势。[结果](1)已有的关于玉米生产、消费和贸易的文献,均从中国和世界两个尺度进行分析,认为我国玉米消费量和进口量逐年递增,供给偏紧,消费结构和贸易格局正在发生改变,应当采取提高玉米单产、实施玉米优势区规划等应对措施。(2)在玉米空间格局演变方面,已有文献聚焦于作物空间格局演变特征和规律,认为我国玉米生产中心有"北移"的趋势。(3)在玉米空间格局演变驱动因素方面,已有文献主要从自然、社会经济、要素投入、技术进步和农业政策等因素入手,研究发现气候变暖、自然灾害对玉米增产有负向作用;经济发展水平、交通运输水平等因素对玉米空间布局有正向作用,而非农就业有负向作用;劳动力投入、技术进步、惠农政策等因素都是影响玉米生产布局的重要因素。(4)上述研究多以描述性统计分析、数理统计分析、传统计量经济学等为研究方法。[结论]在现有研究的基础上,定量分析和识别影响玉米生产空间格局的关键因素,将是一个新的研究思路。     

基于省级和市级层次的违法占用耕地与经济发展的空间计量分析

研究目的:了解不同层次经济发展在空间中显著影响违法占用耕地的具体因素,为加强土地调控和土地督察提供决策依据。研究方法:空间计量经济学、空间误差模型和空间滞后模型。研究结果:中国省级层次的违法占用耕地主要与固定资产投资在空间上呈显著相关,江西省市级层次的违法占用耕地主要与地方财政收入和GDP在空间上呈显著相关。研究结论:要高度重视经济发展中固定资产投资、GDP增长和地方财政收入等因素对违法占用耕地的影响,减少违法占用耕地,引导土地合法合理持续利用。     

国有土地市场化供应水平的空间动态演变格局

研究目的:探讨近年来国有土地市场化供应水平的空间分布特征及其演变趋势,为推进国有土地市场化供应工作提供政策启示。研究方法:空间自相关分析。研究结果:(1)国有土地市场化供应水平的空间布局总体上较为分散,但在局部地区呈现集聚态势。国有土地市场化供应水平与社会经济发展水平之间未呈现出显著的相关关系,而且二者相关程度波动明显,呈"升—降—升"态势。(2)国有土地市场化供应水平的总体规模不断上升,在空间上也呈现出显著的扩展态势,扩展速度呈现先降后升趋于平稳的趋势。(3)国有土地市场化供应水平的高值集聚中心在东中西部都出现过,但出现在经济欠发达地区的年份多一些。研究结论:空间自相关指数为国有土地市场化供应水平空间动态演变的定量分析提供了有力支撑,掌握国有土地市场化供应水平的时空变化特征有利于推进国有土地市场化供应工作。     

空间一致性视角下的城市紧凑发展与土地混合利用研究 —— 以上海市为例

研究目的:直观呈现上海城市紧凑度及土地混合利用度空间发展特征,并进一步探索其空间一致性。研究方法:GIS空间分析技术、层次分析法。研究结果:(1)上海市整体紧凑度不高,形成以中心城区为核心、郊区新城为延展的"掌状"分布,"中心城区—外围"空间梯度差异显著;(2)上海市土地混合利用度较高,从中心城区向郊区缓慢递减,布局相对均衡;(3)空间一致性区域面积占比约43%,上海整体依据"紧凑度—混合度"可划分为高紧凑高混合的中心城区及郊区新城、低紧凑高混合的城市边缘区、低紧凑低混合的远郊区三大区域。研究结论:上海市已形成"中心城区—郊区新城"高紧凑高混合向心蔓延的空间格局,可通过整合城市空间形态及土地利用布局,实施多元互补的区域发展政策,推动城市空间优化和存量土地改革。