中国土地出让制度改革对地方财政收入的影响分析

研究目的:分析土地出让制度改革中中国省级层面和江苏省地市级层面土地出让收入对地方财政收入的影响。研究方法:统计分析法。研究结果:各省土地出让收入占地方财政收入的比重总体呈上升趋势;江苏省地级市的土地出让收入占地方财政收入比重的平均值高于全国省级平均水平。研究结论:国家政策对地方政府的土地出让行为和土地出让收入产生较大影响;不同省份间财政收入对土地出让收入的依赖存在明显差异,有的省份存在明显的"土地财政"现象;"土地财政"现象在低一级地方政府财政收入中更为明显。     

土地市场、财政压力与经济增长 ——基于省级面板VAR的实证分析

研究目的：在地方政府财政压力存在的情况下,考察土地市场对于经济增长波动的影响程度及动态相互作用机制。研究方法：面板向量自回归。研究结果：土地供给与经济增长之间存在长期的双向因果、相互促进关系;短期内,财政压力迫使地方政府干预土地出让市场以增加土地出让收入,但长期并不有效;地方政府的偏向性土地出让行为会提升土地出让市场化水平,但土地出让市场化水平提升对经济增长的贡献已不太显著。研究结论：基于土地供给对经济增长的影响具有短期效应,应改变对新增建设用地的依赖,加大存量土地的挖潜;对于面临的经济增长和财政压力,地方政府制定政策要进行长期目标和短期目标的权衡,增强土地供给方式和土地供给指标使用的灵活性。     

政府管制、土地违法与土地财政

研究目的:分析政府管制、土地违法与土地财政之间的影响机理,为理解和应对土地财政问题提供重要参考。研究方法:面板数据联立方程组模型。研究结果:政府管制对土地违法、土地财政具有重要影响,土地财政与土地违法两者间存在显著的相互影响机制。研究结论:政府对农转非的产权管制本身并不直接产生土地财政,只是为地方政府获取土地财政提供了权利依据。政府对农转非、土地出让环节的价格管制,以及主导收益分配是形成土地财政的根源。为了追逐土地财政收入,地方政府有显著的土地违法冲动,但考虑土地违法查处的风险,土地违法并不必然带来土地财政收入的增加。     

土地财政与城市经济发展问题

研究目的：探讨过去10年城市高度依赖土地财政的发展模式出现的一系列问题,分析问题背后的原因,为完善土地财政政策和城市经济可持续发展提供依据。研究方法：通过数据挖掘的研究方法,讨论土地财政与城市发展问题的联系。研究结果：（1）现有土地出让制度使得房地产市场形成寡头垄断微观结构,加大价格调控难度;地方政府对土地财政依赖增加导致地方产业结构“房地产业化”趋势,同时通过拉高工资成本,推高城市化成本。（2）不同地区的土地财政收入存在较大差异,体现的是各地方政府通过土地融资水平的差异,融资水平差异将导致经济增长差异,进一步拉开区域发展距离。研究结论：土地财政政策存在的问题必须受到足够重视。     

土地融资与财政和金融风险--来自东部一个发达地区的个案

研究目的:研究地方政府经营土地的风险和防范措施.研究方法:实地调查.研究结果:土地融资成为地方政府财政和城市化资金的重要来源.研究结论:20世纪90年代以来的城市化主要表现为政府主导和城市外延扩张;发达地区政府财政预算内靠城市扩张带来的产业税收效应,预算外靠土地出让收入,成为名副其实的"土地财政";追求土地收益最大化及以土地抵押融资是政府储备土地的真实宗旨;新一轮的城市扩张主要由银行资金投放支撑,而银行贷款又是通过土地撬动.     

土地出让方式对中国地方政府财政收入的影响研究

研究目的：分析比较土地出让方式对地方政府财政收入的差异性影响。研究方法：博弈分析和经济计量分析。研究结果：（1)不同的土地出让方式在价格上存在较大差异。（2)通过协议方式出让土地对政府财政税收存在正向影响,该影响的长期效果显著;通过“招拍挂”方式出让土地对财政税收短期内存在正向影响,该影响的长期效果不显著。研究结论：协议出让土地对政府的短期回报较低,但可创造长期稳定的税收收益,并带动该区域内其他相关产业的发展;“招拍挂”出让土地可为政府带来较高的短期税收收益,但长期回报率较低。     

中国县级土地财政收入问题研究

研究目的:分析县级土地财政收入存在的问题,并提出对策建议。研究方法:文献资料法、归纳分析法、比较分析法。研究结果:中国县级土地财政中存在过度刺激建设用地扩张、土地财政刺激房地产业超常发展从而助长房地产泡沫、土地收入分配不合理、土地税费体系不合理、财政收入过度倚重房地产业、土地财政推高县级财政金融风险、土地收益分配缺乏监管等问题。研究结论:应正确看待土地财政收入的必然性和阶段性规律,合理设定省县两级财权,调整土地出让方式并加强对县级土地出让金的收支管理和权利约束,加强持有环节税收建设、预算外收费清理工作、县级政府融资渠道建设,以增加县级政府多元化融资能力。     

地方政府土地财政依赖一定会推高城市一级土地市场化水平吗? ——基于2003—2015年中国省级面板数据的检验

研究目的：在深入分析地方政府土地财政依赖对城市一级土地市场作用机理的基础上,利用2003—2015年中国31个省（市、区）（不包括港澳台地区）的面板数据进行计量检验,测定地方政府土地财政依赖度对城市一级土地市场化率的影响程度。研究方法：计量经济分析方法。研究结果：为弥补地方政府土地财政缺口的刚性需求,地方政府领导人会权变地选择一级土地市场上各类用地的出让方式和出让量。土地财政依赖度与城市一级土地市场化率之间存在倒U型关系。研究结论：当土地财政依赖度与一级土地市场化率均较低时,地方政府会在一级土地市场上出让土地时适当增加“招拍挂”的比例,从而在提高土地财政依赖度的同时提升一级土地市场化率;当土地财政依赖度较高但一级土地市场化率较低时,地方政府会增加一级土地市场上“招拍挂”的比例,在降低土地财政依赖程度的同时提升一级土地市场化率。     

土地财政区域差异研究综述

[目的]进一步揭示土地财政已存在的区域差异规律,为构建更为科学、切实可行的政策建议,推动"征地→批租"地方政府土地财政模式转型提供新的研究视角。[方法]文献资料方法和比较研究方法。[结果]现有研究证实了土地财政规模及依赖程度、财政收入激励下地方政府土地出让方式、土地财政推动经济增长、土地财政影响居民收入消费及公共品供给、土地财政与城市用地规模联动关系等方面,在全国范围内都存在东部、中部、西部的区域差异。国外保有环节的房地产税是地方政府持续的财政资金来源;同时,是促进房地产市场有序发展、抑制城市蔓延的有效政策工具。[结论]未来研究方向是以地市为单元,探明各类土地财政构成要素对于经济增长、居民收入与消费及产业服务化、城市公共品供给、城市各类用地规模增长的影响内在机理;构建区域差别化的保有环节房地产税征收管理政策方案。     

"土地财政"该休矣

所谓"土地财政",是指一些地方政府财政收入来源过度依赖房地产收入的情形.特别是发达地区地方政府,从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上.地方政府近乎无成本地从农民手中征地(农民获得土地补偿金仅占土地转让收入与增值收入的2%～3%,相当部分地区还不到2%),然后以"市场价"批租给房地产开发商和各类工商企业.发达地区的政府财政就是一个"土地财政".     

“土地财政”该休矣

所谓“土地财政”，是指一些地方政府财政收入来源过度依赖房地产收入的情形。特别是发达地区地方政府，从土地上产生的收入占到地方财政收入的一半以上。地方政府近乎无成本地从农民手中征地（农民获得土地补偿金仅占土地转让收入与增值收入的2％～3％，相当部分地区还不到2％），然后以“市场价”批租给房地产开发商和各类工商企业。发达地区的政府财政就是一个“土地财政”。     

土地收入下滑可能引发的风险值得关注

虽然土地出让金收入下滑,但相关的财政风险和金融风险是可控的。需要积极推进财政改革、金融改革和国有企业改革,有效防控伴生的金融风险伴随着土地出让金收入大幅下滑造成的地方政府财政收入下降,部分地方政府可能面临一定的财政压力。土地财政收入下滑官方数据显示,2014年三季度政府总收入同比仅增长了5%,远低于一季度的15%和二季度的     

中国地方政府土地租税收入变化对城市建设用地扩张的影响

研究目的:考察地方政府土地租税收入与城市建设用地扩张之间的相互影响。研究方法:以中国大陆1990—2013年的地方政府土地收入和建设用地数据进行实证检验,根据协整理论建立向量误差修正模型。研究结果:耕地占用税和国有土地使用权有偿出让收入与城市建设用地扩张具有长期均衡关系,土地租税收入具有促进城市建设用地扩张作用,其中土地出让收入是城市建设用地扩张的主要影响因素,地方政府土地租税收益分成的提高对城市建设用地扩张起到推动作用,建设用地变化仅与耕地占用税收入存在长期的双向因果关系。研究结论:地方政府的土地财政模式具有不可持续性,耕地占用税制度产生反向政策响应,合理调整土地财税体制和盘活存量土地才是地方政府经营城市土地的关键。     

经济增长背景下的土地财政与土地出让行为分析

研究目的：对分税制后广泛存在于地方政府的土地财政和其与地方政府土地出让行为的相互关系进行研究,并分析地方政府差别化土地出让策略的原因。研究方法：理论分析、文献分析与面板向量自回归实证模型分析相结合。研究结果：协议出让土地价格和招拍挂土地出让价格之间体现了一种非对称的互动关系。协议出让土地价格对其自身的短期滞后响应比较明显,且作用为正,招拍挂土地出让价格对协议出让土地价格没有明显的滞后效应;而招拍挂土地出让价格却受到协议出让土地价格及其自身明显而持续的正向滞后影响。研究结论：地方政府之所以热衷于土地出让,并在工业用地和商住用地出让上采取差别化策略,根源在于地方政府对土地财政的追求,这也是当前中国以＂经营土地＂为特征的经济增长模式的根本源头。     

"土地财政"再思考

"土地财政"何以成为地方的主要"生财之道"? 改革开放一直采用的是"摸着石头过河"策略.1994年以前,财税体制改革的主题思路是"减税让利",明确中央将一些权力下放到地方和企业,实行"地方财政包干制".但"减税让利"造成国家财政收入占GDP和中央财政收入占全国财政收入"两个比重"下降.尤其是中央财政的比重降低,使中央对经济的调控能力不断下降.     

地方政府收入结构变化对土地利用行为的影响研究

研究目的：分析分税制改革以来地方政府收入结构变化和这种变化对土地利用行为的影响。研究方法：定性与定量研究相结合。 研究结果：（1）房地产市场的快速发展,使土地利用问题日益受到广泛关注;（2）土地出让收益逐步成为地方政府收入的重要来源,地方政府收入结构变化对土地利用行为有重要影响。研究结论：（1）地方政府的公共属性需要加强;（2）地方政府收入结构变化对其土地利用行为形成激励。     

国外“土地财政”概况

我国的“土地财政”主要是依靠增量土地创造财政收入,地方政府通过土地储备机构供应土地的价款、各地土地出让收入情况都需要上报,也就是说通过卖地的土地出让金来满足财政需求。实际上世界上很多发达国家也都依靠“土地财政”,但国外主要通过对存量土地征收物业税、房产税等方式创造财政收入,这样既体现了公平性,也保证了政府有相对稳定的财政收入。而且,主观上也会促使政府平抑地价,而不像我国千方百计地抬高地价。     

土地财政的形成、危害及改革措施

一直以来,土地收入作为财政收入来源中的重要一项,在各地方政府财政中占有很大份额。在财权与事权搭配不合理的情况下,地方政府积极谋求其他方式来增加收入,土地增值税便成为增加地方财政收入的法宝。"土地财政"造成产业结构畸形发展,并易于滋生腐败。打破"土地财政"必须改革财政分税制,统一整合房地产税或物业税,重构政绩考核体制。     

土地财政与地方经济增长的动态影响研究——基于VAR模型的实证分析

采用1998—2014年全国31个省(区、市)土地出让金收入和地方GDP构建省级面板数据,基于VAR模型,利用脉冲响应和方差分解,得出主要结论:(1)通过协整检验及格兰杰因果检验发现土地财政演变与地方经济增长之间存在双向动态影响关系;(2)短期内,相对于地方经济增长,土地财政演变更容易受到自身冲击的影响;(3)外生经济冲击对土地财政的发展演变具有正向推动作用;(4)地方经济的增长在某种程度上已经对土地财政的发展形成了路径依赖,因此土地财政现象在短期内是不会完全消失的;(5)地方政府通过土地财政维持经济增长的方式不可持续。建议:政府要正确认识土地财政收入与地方经济增长的关系,完善不同级政府间事权与支出责任相匹配的财政体制;地方政府要在供给侧改革大环境下,因地制宜,优化产业结构,找到促进经济增长的发力点和持续推动力。     

土地出让金的征收使用与管理

土地出让金征收使用与管理的现状土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益,即土地出让总收入扣除政府取得土地所支付的征地、拆迁费用以及宗地前期开发费用等的余额。土地出让金征收使用与管理经历了中央与地方财政分享、全部属于地方和区分新增和原有建设用地对土地出让收入实行不同管理三个阶段。按现行法律法规和政策规定,土地出让金管理的具体做法是:在收入管理方面,土地出让金为地方专项收入,列入政府基金预算。土地出让金收入的具体缴交程序是:市、县国土资源管理部门根据土地出让合同填发“缴交国有土地使用权出让金登记单…