论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记(即查封时房屋产权尚未登记到李某名下),在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预     

论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记（即查封时房屋产权尚未登记到李某名下）,在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预告登记转本登记（也称正式登记）,登记机构以《房屋登记办法》第22条不予登记情形第6款之规定“房屋被依法查封期间,权利人申请登记的”对贷款银行申请作出不予登记决定。此时,贷款银行是否有权要求房屋登记机构办理抵押权预告登记转本登记手续？贷款银行能否享有李某所购上述房屋的抵押权而实现优先受偿？一、抵押预告登记的理论基础     

预购商品房预告登记的房屋是否可以设立抵押

正《中国房地产》2014年4月刊中《浅谈已办理预告登记的预购商品房再抵押》(作者:杨玉琴)一文中有这样一个案例:某甲购买某开发公司预售商品房,交付全款,并在房屋登记机构办理了预购商品房预告登记。某乙现向某银行贷款,双方订立了借款合同和抵押合同,以某甲预购的商品房抵押作为乙债务的担保,现向房屋登记机构申请抵押登记。对于该申请是否受理,作者提出了两种观点并对此进行了相关意见阐述。本文拟对此案例中的房屋是否可以设立抵押以及涉及的法律关系和登记事项做一探讨。本人认为此类申请不符合《物权法》和相关法     

关于预购商品房贷款抵押问题

正目前,我国各地房屋登记机构和金融机构办理预购商品房贷款抵押主要是根据《城市房地产抵押管理法》第3条规定进行操作,即预购商品房贷款抵押,是指购房人在支付首期规定的房价款后,由贷款银行代其支付其余的购房款,将所购商品房抵押给贷款银行作     

预购商品房抵押权预告登记的风险控制

正一、预购商品房抵押权预告登记之风险分析虽然预购商品房抵押权预告登记会给银行开展期房按揭贷款业务带来良好的风险防范作用,但在现行相关法律体系内,若借款人违约,当贷款银行主张抵押权或债权时,仍可能存在如下两大主要风险。1.预告登记失效风险预购商品房抵押权预告登记的时效应为开发商完成房屋所有权初始登记事项记载于登记簿的时点起三个月内,贷款银行最不愿意看到开发商疏于及时在此时限内办理房屋所有权转移登记至预购人名     

《房屋登记办法》中的预告登记问题——《房屋登记办法》研讨之三

一、预告登记的范围 在《物权法》颁布之前，一些规定了预告登记制度的地方性法规的规定也有所不同。有些地方性法规规定只有期房的转让和抵押可以适用预告登记，例如，《上海市房地产登记条例》第49条第1款规定：“房屋尚未建成时，有下列情形之一的，当事人可以申请预告登记：（一）预购商品房及其转让；（二）以预购商品房设定抵押及其抵押权的转让；     

浅谈已办理预告登记的预购商品房再抵押

正某甲购买某开发公司预售商品房,交付全款,并在房屋登记机构办理了预购商品房预告登记。某乙现向某银行贷款,双方订立了借款合同和抵押合同,以某甲的上述房产抵押作为乙债的担保,现向房屋登记机构申请抵押登记。对于该申请能否受理,工作人员意见不一。笔者在查找相关法律、法规依据时,翻阅了     

“合同按揭”登记存在的主要问题

目前，许多银行都在为商品房预购人办理预售商品房抵押贷款，也称为房屋期权抵押。由于这种抵押的主要依据是商品房预售合同，我们把它称为“合同按揭”。“合同按揭”的出现有其必然性，但仍存在很多问题。     

预购商品房抵押权预告登记转本登记的办理

《房屋登记办法》第六十八条规定,预告登记后,债权消灭或者自能够进行相应的房屋登记之日起三个月内,当事人申请房屋登记的,房屋登记机构应当按照预告登记事项办理相应的登记。据此可知,预购商品房抵押权预告登记自能够转房屋抵押权登记之日起三个月内,抵押当事人也须申请房屋抵押权登记。但是,抵押当事人是申请抵押权设立登记还是申请抵押权变更登记,申请登记时应当提交什么材料,登记机构应当怎样在登记簿上作记载,《房     

房屋登记机构如何判断预告登记是否已经失效

海南某地登记机构询问:某甲预购了一套商品房,并会同开发企业办理了预购商品房预告登记。商品房竣工后,开发企业随即办理了初始登记,但某甲并未及时前来办理该房屋的转移登记。时隔半年以后,开发企业和某乙前来申请该房屋的转移登记。     

房屋登记中的几个具体问题

某县登记机构询问几个房屋登记中的具体问题:一、当事人几年前就签订了房屋买卖合同,但没有及时到房屋登记机构办理登记手续。现在买方要求办理转移登记,但出卖人现在已患老年痴呆,不能辨认自己的行为,这种情况如何处理?二、我县有一对夫妻,在婚姻关系存续期间预购了6间商铺,并已经办理了预售商品房备案和预售商品房转让及抵押的预告登记。现在房屋刚竣工,开发企业尚未办理房屋初始登记。但购房人不久前已到民政部     

对已办理预告登记房屋进行查封的几个问题

某市登记机构询问：1．当事人已签订了商品房预售合同,但还没有提出预告登记申请,此时法院发出协助执行通知书,要求查封当事人购买的房屋,登记机构是否可以受理？2．如果上述当事人办了预购商品房的预告登记,法院发协助执行通知书要求查封该房屋,又应如何处理？3．当事人已办理了现房所有权转让的预告登记,法院是否还可以对这一房屋进行查封？4．已办理了抵押的预告登记的房屋,是否可以查封？如果可以查封,预告登记权利人是否还有优先受偿的权利？     

土地或在建工程抵押后又办理按揭登记的风险与防范

一、风险分析 《物权法》施行后不久,一家市专业银行的领导带着律师到我局咨询房地产抵押登记问题。他们认为：建设用地使用权抵押后,在没有注销该抵押权的情况下,商品房预购人可以再办按揭并要求房屋登记机构给予支持登记。其理由是《物权法》第200条明确规定：“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,     

对未成年人房屋抵押登记的探讨

对未成年人的房屋抵押登记应结合具体实践操作中的几种不同类型,采取不同的处置办法。一、未成年人购置房产申请抵押登记的情形。从法理来说,未成年人不具备购置房产的能力,而是其监护人父母在购置房产的整个过程中实施赠与的一种民事法律行为。这种情况下,监护人将购置给未成年人名下的房产代为申请预购商品房抵押权预告登记等行为,且主合同的借款用途为购置房产。笔者认为,从法律依据和书     

商品房初始登记的注意事项

商品房初始登记是指对房屋所有权的首次登记,实质是对房屋登记事项的一种行政"确认行为。对商品房进行初始登记,能够使房屋的产权更加清晰,更有力地规范商品房交易市场秩序,维护权利人的合法权益。商品房初始登记在整个房屋登记中有着特殊的地位,它是房屋建成后对房屋产权的首次确认,是房屋转移登记、抵押登记、变更登记、注销登记等的源头。此外,房     

抵押登记中防止虚假抵押申请人的好方法

房屋抵押登记对登记机构来说是风险较大的一项工作,在以往出现的抵押纠纷(特别是个人房屋抵押贷款)中,有一些房屋所有权人否认自己向登记机     

启动农村金融市场的重要尝试——巨野县通过农村房屋产权登记工作盘活农村沉睡资本

随着城镇住房制度改革的深入,城镇居民通过房改和购买商品房等方式逐渐拥有了自己的房产。但由于政策的原因,农村居民在集体土地上建设的房屋却无法办理产权登记,更不能办理抵押贷款。随着《物权法》和《房屋登记办法》的颁布实施,农民所建房屋可以办理产权登记,且领证农民可以凭房产证办理抵押、担保、贷款、融资等业务。这顺应了当前扩大内需、刺激消费的现实需要,也为农民办业筹资提供了新的渠道。     

房屋抵押登记案例及剖析

案例 A人口福利基金会向H市房屋登记机构要求办理其名下两处办公用房的抵押登记，该两处办公用房系A人口福利基金会购买的商品房，申请抵押登记时出租给C公司使用。     

房地产抵押权与其他权利冲突的实务问题初探

房地产抵押权,是指债务人或第三人以不转移占有的方式向债权人提供土地使用权、房屋期权或房屋作为债务履行担保的行为。当债务人不履行债务时,债权人有权依法就抵押物主张优先受偿权。其中房屋期权,是指以建设工程总承包合同．建设工程施工总承包合同或者以商品房预购合同约定将来某一时间获得建成房屋的权利。包括房屋建设工程期权（在建工程期权）和预购商品房期权。房地产抵押包括土地使用权抵押．房屋期权抵押和房屋抵押。     

抵押预告登记和预查封登记的冲突与协调

正2013年5月,某法院在审理执行案件过程中,函告X市房屋登记机构,认为登记机构擅自处分了法院查封财产,要求限时纠正。告知函的具体内容如下:我院在审理原告唐某诉叶某民间借贷纠纷一案中,于2011年10月21日预查封了叶某购买的一处房产。由于叶某在判决生效后未履行法律文书确定的义务,唐某于2012年6月5日向我院申请强制执行。我院在执行期间查明:叶某购买该房产后于2010年7月27日办理了预购商品房抵押预告登记,2013年6月9日,预查封的该房产已登记在叶某名