住宅商品定价思考

我国从1998年下半年开始停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化,住宅产品不再是福利制度下的产物而是市场经济中流通的商品。住宅成了商品,就必须按照商品经济的规律组织生产经营、分配销售,住宅商品的价值也就只有在市场中通过交换才能得以实现,而这其中的核心问题就是价格问题。本文主要对住宅商品定价的目标和方法作一探讨,以寻找定价策划的可循之规。一、制定正确的定价目标定价目标是整个价格策划的灵魂,是我们选择定价方法和定价策略的重要依据。可供房地产开发商选择的定价目标主要有以下几种:1.以追求满意利润为定价目标在市场营…     

商品房价格上涨原因及对策分析

房地产商的过高定价与开发中的审批成本、管理成本偏高、一些团体住房投资、房屋销售不规范等因素导致商品房价格过高上涨,运用需求供给弹性理论分析了商品房价格上涨的内在机制,提出了政府应向购房者公开有效信息,抑制商品房的审批管理成本,规范商品房销售,对那些超过住房计划销售期后仍超过空置房率上限的那部分商品房征收住房特别消费税的方法以便抑制商品房价格的过快过高上涨。     

我国房价问题的供求分析

历经数次调控,房价依然坚挺,从供求方面分析了住房价格居高不下的原因:住房有效供给不足导致刚性需求得不到满足,加上垄断的供给方定价和繁杂的交易环节税费使得房价不断上涨,政府2008年调控政策的反复又使人们对政府调控信心不足,产生了房价上涨的预期,催生出投资投机性购房需求,供求缺口进一步扩大,房价屡创新高。因此,政府应该从保障房建设和挤出空置房两个方面入手,扩大住房供给;取消重复征收的房地产开发流转环节税费,简化行政审批,降低住房成本;完善金融市场,引导中高收入家庭理财投资,抑制住房投资需求;判定投机行为违法,打击楼市投机活动。     

成本定价与市场定价

<正> 数年前,我初次读到德鲁克的一篇文章,颇惊叹他的洞察力。他在文章中指出:成本定价是企业经营的八大误区之一,企业正确的定价方法是市场定价法。 商品定价是厂商的基本工作之一。商品定价包括以成本为基础定价(所谓成本加成定价法)、以需求为基础定价(比如根     

公共租赁住房租金定价与补贴机制实证研究

在阐述公共租赁住房租金定价模式、定价方法、主要影响因素基础上,利用主成分分析法和灰色关联分析法对公共租赁住房租金定价模型进行了实证分析.研究结果表明,公共租赁住房租金定价应当充分考虑当地保障房建设实际情况,制定的价格既不宜过低但也不宜过高;公共租赁住房租金定价模型应当是分层次的阶梯定价模式,降低公共租赁住房建设成本是降低公共租赁住房租金的有效手段.     

公共租赁住房差别化租金定价方法理论研究

自2014年起,我国公共租赁住房和廉租住房并轨运行,统称为公共租赁住房,并实行差别化租金定价。本文从理论上分析了公共租赁住房差别化租金定价的内涵和实行公共租赁住房差别化租金定价应考虑的主要因素,研究了公共租赁住房差别化租金具体定价方法,提出了实施差别化租金定价,促进公共租赁住房发展的政策建议。     

浅析城市住宅价格为什么上涨——原因与政策建议

从2004年到2008年,我国一线城市的新建商品住房平均销售价格上涨了近80%,年均增长率为16%。本文从需求、供给、宏观经济三个层面,来分析房屋价格过快上涨的原因。并提出了进行调节住宅市场供给与需求平衡的建议。     

房价上涨对人力资本投资成本影响机制的实证研究

住房具有资产属性和商品属性,房价上涨会同时产生财富效应和挤出效应,财富效应会增加人力资本的投资积累,挤出效应会减少人力资本的投资积累。房价上涨通过财富效应和挤出效应的相互作用,影响人力资本相关投资积累的增减,从而导致人力资本投资成本总额的变动,实现房价对人力资本投资成本的影响。不同地区不同房价水平的作用效果不同,具体要视经济体的情况和房价水平情况而定。在实证环节,本文采用2002-2017年30个省份和35个较大城市的数据,通过混合面板回归、固定效应与随机效应、动态面板GMM等方法进行了实证检验。     

水资源的定价———基于杭州水价的实证分析

本文选取水资源价格作为研究对象,从水资源作为公共资源出发,建立水资源完全成本定价模型。该模型力求更符合水资源的商品属性,促进水资源利用效率的提高和实现水资源的可持续使用。文章还用实证分析(以杭州地区居民生活用水价格为例)探讨了获取模型参数的方法和优化解的政策效应。     

政府定价成本指标体系：框架设计与制定路径

政府定价成本指标体系是核定商品或服务定价成本的重要依据．也是影响商品或服务价格的重要因素。对于需政府定价的重要商品或服务而言（如水、燃气、城市轨道交通等）,目前理论界与实务界尚没有就相关的成本指标体系的框架及制定问题进行深入研究。同时,以“两税并轨”为宗旨的《企业所得税法（草案）》、企业会计准则、企业财务通则开始实施,而且企业所得税税制改革和财务会计制度改革．必将对定价成本的核定依据产生一定的影响。因此．价格主管部门一方面需要在理论上研究政府定价成本指标体系的框架和制定路径,另一方面要在拟定政府定价成本指标体系时,认真结合所得税税制和财务会计制度的改革内容．同时兼顾成本监审中的社会公允原则。有鉴于此,本文拟就政府定价成本指标体系的框架设计和制定问题进行初步探讨。     

当前我国药品价格形成机制剖析

目前我国药品市场上同时存在政府定价与市场价格,两种价格形成机制对药品价格都具有重要的影响。政府定价实际上要求按成本定价,以降低偏高的价格水平。但由于药品市场运行机制的扭曲,药品市场价格严重扭曲,并导致药品政府定价机制与价格水平的扭曲。在国家推出新医改方案的形势下,应该探索建议新的药品价格形成机制,即以成本加成为基础,综合考虑国家宏观经济政策、医药行业微观差异及地区差异的药品价格形成机制。为减少成本加成价格形成机制本身的弊端,应对药品成本如同其他政府定价商品一样,实行严格的药品成本监审制度。     

计算机软件的成本特征与定价方法

计算机软件产品的成本特征表现为：开发成本很高，复制成本很低；期间费用很高，产品成本很低；固定费用很高，变动成本很低；沉没成本很高，付现成本很低。这种成本特征使成本加成显得极困难。计算机软件可采用差别定价的方法进行定价，具体形式有：个人化定价、群体定价、地区定价和版本定价。     

我国保障性租赁住房租金定价研究——基于南京市保障性租赁住房租金定价数据的测算

租金价格的合理确定是保障性租赁住房持续发展的关键,对我国住房保障体系的完善具有重要作用。本文通过市场租金、保障性租赁住房成本、保障对象住房可支付能力三个主要因素构建保障性租赁住房租金定价模型,并以南京市为例进行实证分析。研究发现：保障性租赁住房成本租金受运营时间影响大,运营时间的延长可以降低保障性租赁住房成本租金,扩大保障范围;对于同一保障性租赁住房项目,不同收入层次保障对象应负担的保障性租赁住房租金除了与自身住房可支付能力相关外,还与保障性租赁住房面积、保障性租赁住房品质相关。基于此,相关部门应通过制定支持政策,鼓励保障性租赁住房投资主体长期运营;建立完善的保障性租赁住房成本监管审核制度,提高保障性租赁住房租金定价的真实性;准确把握被保障群体的差异化住房需求,实现供需匹配。     

信息商品定价方法探析

信息商品是一种特殊商品,既具有一般商品的基本属性,在其价格上又有着自身的一些特征。信息商品的价格具有不确定性、融入性、声望性、变化性和生产成本高、复制成本低等特点;信息商品定价方法常见的有成本导向、需求导向、竞争导向和捆绑定价法等;信息商品的其他定价形式主要有间接收费和双重收费。     

宁陕成本监审工作有序推进

按照《陕西省重要商品和服务价格成本监审工作实施细则》规定要求, 宁陕县物价局对政府定价目录的相关项目以及重要商品和服务价格的定价,严格按照成本监审的工作程序,在调定价前逐项进行成本监审。自2004年开始, 除继续对农作物种子价格进行成本监审     

国外住房保障制度对中国的启示

目前,持续不断的城镇商品住房价格不断快速上涨,已远远超出了中低收入居民的购买力。要解决日益尖锐的住房矛盾,政府必须建立和完善住房保障制度。     

可持续发展视角下的公租房定价

公租房政策的意义在于规范房屋租赁市场.公租房的建设与营运在享受了土地、税收、信贷等政策优惠后,以成本为导向的租金定价能同时形成有效的市场需求与供给,可以从制度层面规避设租、寻租,防止造成新的分配不公.成本导向定价为公租房的民营公助奠定了基础,这是市场经济条件下住房保障的可持续发展之路.     

政府定价成本的理论分析

原国家计委于2002年发出第25号令《重要商品和服务价格成本监审暂行办法》,要求对政府定价的若干重要商品和服务价格展开成本监审。2006年国家发展和改革委员会又以42令发布《政府制定价格成本监审办法》,重申与强调要对政府定价商品与服务都进行规范性的成本监审。     

我国廉租房租金补贴价格形成机制实证分析

本文采用实证对比分析方法,选取国内18个大中城市2000至2009年面板数据建立廉租房租金补贴定价模型和租金补贴价格形成模型。研究表明：在长期均衡关系中,地区经济发展水平对租金补贴标准的边际影响系数最大,其次是存量房价格和增量房成本的影响,政府边际补贴支出倾向相对较小;在短期内,住房面积和住房成本的波动对补贴标准变动的影响居于首位。可见,我国廉租房租金补贴标准基本受制于住房市场面积、价格和成本影响,并没有发挥出救济性住房的保障职能。     

我国公租房定价模式研究

从2014年开始,我国各地公共租赁住房和廉租房并轨运行,二者统称公共租赁住房。并轨运行后,公共租赁住房的租金定价模式将发生变化。本文分析了并轨运行后城市公租房定价情况,提出公共租赁住房租金定价模式可使用收入法和市场法相结合的动态调整定价。在此基础上,提出完善公共租赁住房定价模式的相关对策建议。