地价与房价关系的探讨—江苏省徐州市的实证研究

现有的地价与房价关系研究主要集中于宏观层面,而对房地产市场的区域差异性关注不够.基于2000 2010年徐州市市区的住宅用途地价与房价的相关数据,在理论分析的基础上应用波动分析、协整分析及误差修正模型等计最分析方法,分析了该市地价与房价之间的关系.结果表明:在较长时间尺度上,徐州市市区的地价与房价存在稳定的均衡关系;在较短时间尺度上两者也存在相互影响,但房价的变动对地价的影响更大.     

绕过争论降房价

房价与地价的关系,是当前土地管理的一个热点问题.任何一个热心土地事业的人,都会参与到这个讨论中来,为土地管理建言献策.笔者对于这个问题的基本观点是:房价也带动地价,地价也推动房价,它们是房价地价完整关系中的两个环节,单独强调其中某一个环节都是片面的.国土资源部应该绕过争论,采用严格的土地管理措施降低房价.     

地价与房价的因果关系——全国和城市层面的计量研究

研究目的:系统地探讨地价与房价的因果关系。研究方法:计量经济学方法和比较法。研究结果:从全国层面而言,作为房价与地价一般性代表的房屋销售价格指数和土地交易价格指数之间互为长期和短期Granger因,但房价的变动对地价变动的影响力更大些。而对23个大中城市的计量研究表明,各城市地价与房价的关系不是唯一而确定的,房价的增长更多地受自身因素而不是地价的影响。研究结论:地价与房价的关系是复杂且因地而异的,以一个案例的分析结果来断定两者的关系是有失偏颇的。     

不同等级城市房价与地价关系的规律初探

研究目的:对房价与地价关系进行因果关系检验,探索其地域等级差异规律,以期为因地制宜地制定房价调控政策提供参考。研究方法:对比分析法,ECM,Granger因果关系检验。研究结果:(1)地价对房价的短期影响表现为:三线城市最强,二线次之,一线最差;房价对地价的短期作用表现为:二线城市强于一线和三线城市;(2)房价与地价的相互关系在中期稳定性差,且不同城市表现出变动的随机性;(3)地价对房价的长期作用表现为一线、二线和三线城市逐渐增强;房价对地价的长期影响则恰好相反。研究结论:(1)房价与地价关系特征相似的城市,在相关政策的制定上可以彼此借鉴;(2)房价调控政策要将时效性考虑在内;(3)房价调控政策的制定要依据城市等级而有所差异。     

房价与地价的动态调整关系

研究目的:探讨地价与房价间的动态调整关系,为政府决策提供支持。研究方法:门限协整理论,EGARCH模型和实证分析法。研究结果:(1)房价和地价呈正相关;(2)地价变化是房价变化的Granger原因,地价和房价之间存在协整关系;(3)地价与房价在偏离均衡时其调整回归系数是非对称的。研究结论:购房者、开发商对利空利好消息的反应差异和中央与地方的利益博弈及各相关利益机构对房地产政策"选择性执行"是非对称性调整现象产生的原因,提出改进土地拍卖制度、平衡中央地方财力、优化政绩考核标准、强化对地方执行各项房地产政策的监管等建议。     

日本城市住宅地价的经济波动演化及其对中国的启示

在城市化快速发展进程中,借鉴国外住宅用地市场演化经验对规范中国房地产市场具有重要意义。以日本城市住宅市场为例,通过分析其1970—2012年城市住宅地价与经济发展的关系,发现日本城市住宅地价在1970—1991年经济增长期高速增长,在1992—2012年经济萧条期大幅下跌,至今日本城市住宅地价的跌幅呈收窄趋势。在此基础上,通过构建其城市住宅地价指数与消费指标的关系模型,并对比中日两国城市住宅地价分析发现:日本居民消费价格指数及居民消费水平指数的年增长率对城市住宅地价指数的解释力达到72.6%;通过对比分析目前中国的城市住宅地价水平和经济发展、居民消费的关系,发现中国目前的房地产市场已经具备了日本地产下跌前的基本特征;中国房地产价格将呈持续波动趋势,短期内住宅地价将会面临下跌的风险,而未来中国房价的涨跌主要取决于国家的宏观经济走势。     

四平市房价和地价的因果关系实证研究

以四平市为研究对象,采用了Granger因果检验、VAR模型、协整检验、VEC模型等方法,探讨了四平市房价和地价之间的因果关系,得出结论:短期内,四平市的房价和地价相互影响;长期内,房价的变动影响了地价;四平市的房价与地价之间存在长期均衡的稳定关系,房价和地价的相互影响作用、相互作用,表现房价每上升1%,地价就会上升0.61%;房价和地价不但相互影响,同时也会对自身产生影响,因此,在调控房价的同时,也要相应的控制地价的上涨。     

名牌·基地·市场——山东金乡开拓大蒜产地市场的启示

山东省金乡县不但开拓了国内大蒜名牌产地市场，而且其产品已经走向世界市场，已与日本、美国、韩国、澳大利亚、俄罗斯、巴西、新加坡、英国、阿根廷、洪都拉斯、阿联酋、东南亚及港澳等国家和地区的１００多家客商建立了稳固的业务关系，其中大蒜出口一项就占全国总出口...     

房价与地价的因果关系研究——基于重庆的实证检验

研究目的:探讨重庆市的房价与地价的因果关系并提出政策建议。研究方法:以重庆2008—2014年84组月度数据为研究对象,采用非线性Granger检验验证房价和地价之间的因果关系,并引入状态空间模型考察变量的时变特征。研究结果:(1)重庆市房价和地价之间存在着显著的非线性关系,短期内房价是地价的Granger因,而长期房价与地价没有构成显著的因果关系;(2)房价波动将引起地价同方向的显著波动,富有弹性,但地价的变动对房价的影响很小,缺乏弹性,且二者之间的影响程度呈现出明显的阶段性特征。研究结论:重庆市房价和地价是单向的因果关系,地价不是房价上涨的原因,应从商品房市场本身的供需和合理的土地供应着手引导重庆市房地产市场健康发展。     

中国住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素——基于35个大中城市的空间计量分析

研究目的:探索35个大中城市住宅地价房价比的空间格局、演变特征及影响因素,为房地产市场调控政策提供参考。研究方法:基于中国国土勘测规划院中国城市地价动态监测系统中35个大中城市2010—2017年住宅地价房价比的监测数据,运用描述性分析、探索性空间数据分析和面板空间杜宾模型进行研究。研究结果:(1)2010—2017年,35个大中城市地价房价比的平均值呈现先降后增再降的趋势,区域间绝对值和变化趋势的差异较为明显;(2)35个大中城市的地价房价比大致呈东南高、西北低的阶梯状格局,大部分城市的地价房价比分位数在研究段内未发生明显变化,仅北京、广州和呼和浩特明显上升,长春和合肥明显下降;(3)从关联特征来看,35个大中城市的地价房价比存在显著的空间聚集性,其呈现先升后降的趋势,在2013年达到最大;(4)通过面板空间杜宾模型研究发现,住宅用地供给对本地地价房价比有显著负向影响,房地产开发投资额和人均可支配收入对本地地价房价比有显著正向影响。空间效应方面,本地住宅用地供给和人口密度对邻近城市地价房价比有负向溢出效应,房地产开发投资额和人均可支配收入对邻近城市地价房价比有正向溢出效应。研究结论:住宅地价房价比不仅受本地土地供给、房地产开发规模和人均可支配收入影响,还受到邻近城市住宅用地供给和房地产开发规模的影响,因此房地产市场调控应该同时注重"城市联动"和"因城施策"。     

地价与住房价格比例关系再检视

研究目的:探讨各国地价与住房价格的比例关系,分析其历史变动和区域差异,并与中国的情况相比较。研究方法:文献法和比较分析。研究结果:各国地价占住房价格的比例呈现随时间不断上升的态势,而各国内部不同区域间地价占住房价格的比例也有很大差异。研究结论:与各国相比,中国不少城市地价占住房价格的比例不算很高,但在一些城市,如北京、广州,地价占住房价格的比例上升较快,值得注意。     

土地供应管制、住房供给弹性与房价周期波动

研究目的:分析土地供应管制通过住房供给弹性渠道对房价周期波动的影响。研究方法:理论分析,计量检验。研究结果:(1)土地供应管制影响房价波动的渠道是:土地供应管制的宽松和收紧通过供地规模、用地成本以及市场预期影响住房供给弹性,再经由供求关系和投机效应的传导影响房价波动。(2)土地供应管制可以解释45%的城市间住房供给弹性差异;地方政府不同松紧程度的策略性供地行为导致住房供给弹性与城市经济发达程度负相关,中央偏向中西部的土地配额管制政策导致东部城市住房供给弹性低于中西部城市。(3)住房供给弹性决定了房价周期波动,并具有非对称性效应:在市场景气繁荣阶段,供给弹性越小,房价涨幅就越大;在市场不景气阶段,房价跌幅与供给弹性的关系存在方向上的不确定性。研究结论:土地和住房领域供给侧改革的一个重点是改革供地制度和调整供地政策,使土地供应与住房需求在时空维度上相匹配,将有利于熨平房价波动,降低市场风险。     

基于Granger检验的地价与房价关系研究

研究目的:探讨地价与房价的因果关系。研究方法:实证研究法与计量经济学分析方法。研究结果:在短期,武汉市房价与地价互为因果,其中地价是房价的Granger原因的程度更大;在长期,房价与地价之间没有显著的因果关系。研究结论:在利用土地政策进行宏观调控时,宜多采用内生的政策工具;继续强化对土地投机的抑制政策,可相应减少政府用来“熨平市场”所需的土地储备量,以缓解土地储备资金不足之困。     

关于调控商品住宅价格着力点的研判

研究目的:研判中国商品住宅价格水平及其驱动力,提出下一步调控价格方向的政策建议。研究方法:提出研判商品住宅价格标准,以北京为例,借助房价收入比、控制购房还贷比的方法,研判商品住宅的价格水平及其主要驱动力,进而提出相应的调控着力点。研究结果:(1)北京商品住宅价格高于60%以上的居民户均住房消费水平;(2)商品住宅价格高位运行的驱动力主要来自房地产开发企业高额利润驱动、土地成本上升和投资(机)性需求增长。研究结论:中国商品住宅价格调控的下一步重点应当是稳定甚至降低土地成本、强化监控房地产开发企业的成本核算和利润所得、提高抑制投机性需求的针对性。     

房价与宏观经济研究综述

研究目的：评述有关房价与宏观经济的研究方法与理论进展。研究方法：文献资料法和比较分析法。研究结果：（1）有关房价与宏观经济问题正日益受到各界关注;（2）房价与宏观经济的影响机理,房价与货币政策的关系是近年来关于房价与宏观经济研究的重点和热点。研究结论：（1）房价与宏观经济之间存在互动影响机制;（2）房价会通过多种渠道作用于宏观经济,应注重研究协调房价与宏观经济和谐运行的对策与措施。     

城市基准地价合理性判别方法研究

研究目的:考察分析北京市等32个大中城市间基准地价与相关经济发展水平的相互联系及其与之相关的土地利用问题.研究方法:逐步回归和序列化比较.研究结果:针对城市基准地价相对独立的特点,运用上述两种方法,揭示影响不同类型城市基准地价的敏感性因子及其规律,判别可比性区域内不同城市间的基准地价水平是否合理及具有区域可比性.研究结论:为解决区域基准地价平衡问题和与之相关的土地利用问题提供宏观统计依据和方法借鉴.     

城镇基准地价评估中楼层修正研究

研究目的:探讨求解基准地价楼层修正系数的方法和思路。研究方法:"孤立法"。研究结果:在一系列假定条件下,地价楼层修正系数随楼层的增高呈递减趋势,地价楼层修正系数与楼层呈显著的6次多项式关系。研究结论:"孤立化"方法构建的楼层—地价关系模式客观反映楼层对地价的影响,能够揭示地价楼层修正的内涵。