人口拐点、刘易斯拐点和储蓄／投资拐点——关于中国经济前景的讨论

中国经济三十多年的高速增长造就了过度乐观和过度悲观的两种情绪。一方面,许多人认为中国经济还会有若干个十年的高速增长,另一方面,也有不少人将人口老龄化和刘易斯拐点看成是中国经济陷入低速增长、甚至停滞的前兆。本文首先基于人口转变的视角回顾了中国经济高速增长的基本机制,然后在一个简单的索洛模型框架下界定了“人口拐点”、“刘易斯拐点”和“储蓄／投资拐点”,指出单一的人口拐点或刘易斯拐点并不值得担忧,刘易斯（第二）拐点之后同时发生的人口拐点和储蓄／投资拐点才是经济减速、甚至人均产出水平下降的推手。此次全球金融危机和若干国家的案例也表明,危机通常发生于刘易斯（第二）拐点之后的双重拐点重叠。对我国数据的分析发现,尽管我们已经或即将面临人口拐点,但仅从劳动力这一个生产要素的角度看,尚无法得出刘易斯（第二）拐点出现的结论;同时,在没有外部冲击的情况下,也没有迹象表明储蓄／投资拐点的到来。因此,过去三十多年推动中国经济高速增长的两大动力——劳动力供给效应和资本积累效应依然存在。不过,陷入危机国家的教训表明,信用膨胀伴随的房地产价格快速上涨将会引发突然、剧烈的调整。所以,未来在通过改革继续推动劳动力转移的过程中．我们需要稳定信用和房地产市场,以防止刘易斯（第二）拐点和储蓄／投资拐点被提前触发。     

中国房地产的“拐点之争”

正近期,关于中国房地产市场触及"拐点"的论调不绝于耳,然而,泛泛的争论往往会忽略细节和真相。"拐点之争"首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点?供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异,而且这3个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同,应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同,因此,需要区别对待。目前中国正在迎来新开工和销售面积的拐点。然而这一拐点的出现并不意味着未来新开工面积会出现陡降。一个重要的原因是,即便新开     

“少子老龄化”对中国房价的影响分析——基于中国1999-2013年省级面板数据的VAR动态分析

本文基于向量自回归(VAR)模型,采用1999-2013年的省级面板数据分析了少子老龄化背景下中国人口结构变化与房价变化的动态关系.研究表明:少子老龄化现象所导致的房价波动滞后于少子老龄化进程;少儿抚养比的下降、老年抚养比的上升和家庭结构微型化是推动我国房价持续上涨的重要人口结构因子;但从人口结构层面看,未来我国房价并不具备快速上涨的基础,恐面临较强持续性的下行压力.     

引入预期因素的房地产财富效应区域差异分析——基于“兑现”与“未兑现”视角

结合行为金融学理论,引入房价上涨预期因素,利用2001-2014年我国31个省市年度面板数据,从"兑现"和"未兑现"视角分析我国房地产财富的区域效应。研究发现,兑现的财富效应与未兑现的财富效应截然不同,房价上涨能促进居民消费,而房价上涨预期通过加剧人们的预防动机,抑制当前消费,且各地区间存在异质性差异,其主要原因是房价上涨预期增加了居民未来生存的心理压力。因此,在促进消费提振内需这一背景下,政府在关注房价对消费影响的同时,还需兼顾房价上涨预期对消费的影响,因地制宜,促使我国房地产财富效应更好实现。     

楼市拐点论刍议——从紧缩性货币政策角度分析房价趋势

2007年末出现的楼市拐点论在全国引起了广泛的争论。支持者认为楼市拐点已现,房价将下降;反对者认为拐点论不成立,房价仍将稳步上涨。与此同时,2007年12月的中央经济工作会议指出,我国的货币政策将从稳健的货币政策转变为紧缩性货币政策。文章分析了紧缩性货币政策对房价发展趋势的影响,认为所谓拐点实际上是指房价的理性回归。通过作用于影响供求的各种因素,紧缩性货币政策会对房地产市场上的供求双方都起到抑制作用,房地产市场将会出现调整,房价将回归理性。     

中国房地产的“拐点之争”

正近期,关于中国房地产市场触及"拐点"的论调不绝于耳,然而,泛泛的争论往往会忽略细节和真相。"拐点之争"首先需要厘清的是我们究竟面临怎样的拐点?供给拐点、需求拐点、房价拐点背后所暗含的宏观含义存在显著的差异,而且这3个拐点到来的时间节奏和叠加程度并不完全相同,应对不同拐点、不同时序、不同叠加程度所需要的政策组合也将不同,因此,需要区别对待。目前中国正在迎来新开工和销售面积的拐点。然而这一拐点的出现并不意味着未来新开     

房价失控与政府调控

在政府出台大规模刺激内需政策以应对金融危机的大背景下,2009年房地产逆势爆发式增长,成为中国经济率先复苏的巨大拉力。同时,供求失衡、房价非理性上涨难以遏制的泡沫风险加剧也引起了日益增多的担忧。本文拟通过对中国现阶段房价失控、政府调控低效的深层原因分析,提出提高房地产调控效果、有效抑制泡沫风险的若干政策建议。     

中央政府房产调控失效之政治学分析——基于中央和地方关系的视角

2011年,国务院出台了国八条,对房地产行业进行重磅出击,抑制房价的增长,但是房价并没有出现人们所期待的拐点,反而在2011年5月,开始了新一轮上涨。从中央与地方政府关系,即政治上的单一制和经济上的联邦主义来分析中央政府为什么房产调控屡屡失效和房价高涨之原因。     

我国房产税税费体系及房产税试点

为了遏制部分城市房价过快上涨,国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》,房产税改革引起了舆论和学者的广泛讨论。本文在研究我国现有房地产税收体系设置的背景下探讨2011年重庆和上海房产税试点的相关观点。     

人口老龄化与房价波动——来自中国的经验证据

老龄化是否会引起房价的波动、直接影响中国房地产市场的平稳运行,进而影响国家经济安全与社会的和谐稳定。本文采用面板协整检验证明了人口年龄结构是房价波动的长期影响因素,并基于系统广义矩估计等方法,讨论了人口老龄化对我国房价波动的影响、区域差异、形成原因及政策建议。研究表明:人口老龄化曾对房价上涨起到推动作用,但从中长期来看,此趋势可能发生逆转。在东部地区,人口变量对房价的弹性最小,且青年人口比例与房价成反向关系,表明东部地区刚需人群支付能力与高房价间存在矛盾;在中、西部地区,青年人口价格弹性也较老年人口价格弹性更小,部分地区房价或已脱离实体经济,应予以足够重视。     

城镇化、区域发展不均衡与房地产价格*

现阶段,城镇化和由于区域发展不均衡所引起的人口流动对我国房价影响显著,但现有文献对该问题较少涉及,本文针对该问题进行了研究。本文首先分别从房地产市场的需求和供给出发建立模型,推导出均衡房价的决定方程,从理论上推演了各省份农村居民和外省份人口需求对本省份城镇房价的影响。在此基础上,本文对我国各省份城镇化和区域间人口流动对房价的影响进行了实证检验。研究发现：我国居民收入的提高、快速发展的城镇化进程和由于收入、福利以及基础设施在区域间分布的不均衡而引起的人口跨区域流动都在很大程度上推高了我国房价;后两者是我国房价收入比与发达国家相比偏高于发达国家的重要原因;城镇化和跨区域人口流动是我国东部地区房价上涨和房价收入比扩大的主要动力,但跨区域人口流动在中部地区,以及城镇化在西部地区对二者的影响均不显著。     

老龄化时代中国人口红利向何处去

作为最具活力的生产要素,人口对经济增长的作用不容小觑。在收获了长达三十年的人口红利之后,中国正面临老龄化时代的拐点,适龄劳动人口数量下降、社会养老负担加重成为经济增长的制约。新背景下中国人口红利向何处去?人口结构该如何继续推动经济增长?综述相关文献,分析中国传统人口红利促进经济增长的作用机制、老龄化对经济增长的冲击,梳理出新背景下继续发挥人口红利的应对之策。从对策入手深究,要想从根本上利用既有人口红利和创造新红利空间,最关键的是相关政策制度的完善。     

中国货币政策分析

中国人民银行研究局课题组１９９８年，中国人民银行根据国家扩大内需的总体宏观经济政策，执行了一系列改革和调控措施，在缓解外部冲击、促进内需增加方面发挥了积极作用。１９９９年，中国经济仍然面临着较为严峻的外部环境，中国人民银行将根据扩大内需的需要，执行...     

农行广东分行行长：房价如不降 将有更严厉调控

"房地产价格一定要下来,这是目标。"广东两会期间,省政协经济界委员热议房地产调控,农行广东省分行行长贾祥森委员认为,目前还不能说楼市拐点已经到来,但国家的房地产调控目标就是要让房价下降,房价     

对中国经济发展阶段的探讨——从刘易斯曲线、人口红利、库兹涅茨曲线角度出发

学术界对于中国经济发展阶段是否已经迎来刘易斯拐点,以及中国人口红利拐点何时到来的讨论存在较多的争议.本文从二元经济视角、人口转变视角、收入分配视角分析了刘易斯拐点、人口红利拐点、库兹涅茨转折点之间的关系,由此对中国的经济发展阶段进行了探讨.通过对农村剩余劳动力数量是否存在大幅度下降及农业工资率是否存在大幅度上升的分析,本文认为中国经济并未进入刘易斯拐点;虽然中国面临人口红利的结束,人口转变优于经济发展,但并不意味着中国劳动力的短缺;只要我国实现从人口大国向人力资本强国转变,就会抵消人口红利拐点到来的负面影响.文章最后对中国是否存在陷入“中等收入陷阱”的可能性进行了讨论     

中外房地产周期的比较

生产者/消费者的比例也是预测房价拐点的良好指标。生产者是指年龄在25⁶4岁之间的人口,这里消费者是一个净消费者的概念,指的是年龄在25岁以下或者 64岁以上的人群。生产者/消费者实际上与人口抚养比是个类似的概念,但生产者/消费者比例对房地产泡沫的破裂有较好的指示作用,很多国家的经验表明,房地产泡泳的破裂领先于生产者/消费者比例的见顶。     

中国经济适用房政策运行的特征分析

近十年来,经济适用房在保障中低收入家庭基本住房需求的同时,也暴露出了严重的缺陷。文章利用省级人口普查资料和相关统计数据,对中国各省经济适用房住户特征和房价变动情况及其原因进行了描述和解释性的研究。结论显示,经济适用房房价变动存在显著的外溢性,城市居民经济适用房购买力下降的事实并不存在明显的地域差异。在经济适用房房价持续攀升的背景下,部分省市经济适用房住户特征变化明显。     

科技型企业高层管理团队与技术创新关系研究回顾与展望

以科技型企业为主要研究对象,综合分析了国内外关于高层管理团队与技术创新关系的实证研究。从高层管理团队的平均年龄、平均任期、教育水平、职业背景等人口特征的同质性特征和异质性特征视角进行考察,发现学者们关于人口特征与技术创新的关系尚未达成共识。在分析原因的基础上,指出了今后研究的方向。     

房价如何影响劳动力流动?

中国房价持续增长,远远超过工资的增长。那么房价有没有抑制外来劳动力的流入呢?本文对此进行分析。在理论上,本文论证了房价的拉力作用和阻力作用,一方面是由于房价作为备择城市的城市特征信号降低了预期未来收入的不确定性所带来的拉力,另一方面是房价作为居住成本压缩可支配收入所产生的阻力,两种作用最终对劳动力流动产生先吸引后抑制的倒U型影响。在实证上,本文使用2012年和2014年中国劳动力动态调查数据(CLDS)和2000—2012年250个地级市的房价数据匹配出一个房价如何影响劳动力流动的微观数据库,发现房价对劳动力流动确实存在"倒U型"影响。考虑到内生性问题,控制了房价测量误差、流出地特征、流动动机等因素后结果依然稳健。并且,本文重点考察了劳动力教育水平、技能水平、家庭阶层、户籍等各种异质性的影响,发现高技能劳动力的倒U型拐点更小,对房价更敏感,原因在于其购房需求更强;倒U型影响主要作用在大城市,且沿海城市劳动力流动的倒U型拐点更大。当前除部分一线城市外,大部分城市的房价表现出对劳动力的拉力。     

“楼市疑云”热点追踪① 现在的楼市让人看不懂

正"与2013年整体上涨、部分城市暴涨的趋势不同,2014年以来,楼市进入一个新的阶段,即房地产市场整体呈现下行、且存在明显分化的趋势。"中国房地产及住宅研究会副会长顾云昌在媒体记者采访时说。一直炙手可热的中国楼市近来显出降温、调整的迹象。统计显示,目前部分城市房价开始松动、房地产投资增速下滑、销售额下降、土地交易减少……对于后市走向,市场众说纷纭。有的认为,房地产拐点已出现,房价将不断下跌。也有观点分析,城镇化建设方兴