北京市内销商品房市场分析

过去的两年北京市房地产市场的外部环境、运作方式和内部结构正发生着日趋显著的变化,市场伴随着政策的走向趋于理性与成熟。随看政府把住宅建设提升到一个产业化的高度,并要将其培养成为新的经济增长点,京城内销商品房市场的投资额、开工量、竣工面积的指标正逐年攀升。从开发结构和消费倾向来看,中高档内销商品房已成为市场主导。去年,北京市房地产市场表现活跃,全年新开盘项目达１００多个,其中住宅类物业又占了全年新项目数量的７４％。由于政府大力扶植住宅建设,再加上住房制度改革的不断深化,取消福利分房,市场购买主体由集团逐步向个人转化,实行货币拆迁制度．银行降息及加大货款力度等利好因素的影响,加之近期二级市场的开放,这些利好因素给急需住房的人们带来了希望,亦给予了购房者最大程度的忧惠．个人购房比例正在渐增。而内销商品房以其适当的性能价格比赢得了买家青睬,相对于几年前火爆的外销房市场。内销房才是普通百姓的真正选择。供应量在国家政策的大力扶持下,北京市的内销商品房供应总量呈现出逐年增加的势头。从１９９６年的３８６８６万平方米增至１９９９年的４５０万平方米,年均市场投入量递增达５％。详见表１。从去年新开盘的内销商品房来看,总建筑面积在１０...     

消化空置商品房的好办法—融资租赁

从1995年开始,全国商品房空置面积每年以1000多万平方米的速度在递增。目前全国空置的商品房近9000万平方米,其中住宅空置为6500万平方米,空置一年以上的已占总量的54%。尽管去年以来房地产市场形势有所好转,个人购房增量较大,像南京目前个人购房比例已达90%,开发商也想方设法进行促销,但房地产销售的总趋势还是不够理     

2000年内销普通住宅市场投资分析

1999年是北京市房地产最为热闹的一年。也是内销住宅市场最火的一年。北京市房屋土地管理局去年共批准核发了188个内销房许可证，23个外销房许可证.共计21个新楼盘项目平均每三天就有两个项目推出。但是，一个巴掌拍不响,面对众多的市场供给，2000年购房者究竟需要什么样的房子呢？据北京戴德染行营销企划部年初对部分市民的调查结果显示：购房者的购买能力——中低档价位为主从附表中可以看出，能够承受35万元到44万元价位的客户占了总数的70％而能够接受75万元以上价位的客户只占总调查人数的5％。这说明。大部分购房者只能承受中低价位的住房，而购买力的大小是决定客户从挑选直至购买的根本因素。因此，如何在激烈的市场竞争中。让接市的价格向购房者可以接受的程度靠拢．是发展商从始至终都要考虑的问题。实际上。自从今年上半年以来，北京整体商品住宅市场的价格已呈现了下降趋势，并且根据我们的统计，其下降幅度比去年同期更大。这说明发展商在激烈的市场竞争中。在面临集团购房即将退出市场的情况下。已经开始从房地产发展初期追逐暴利的阶段走向更加合理的价格定位阶段。购房者的支付代办——三足鼎立，各取所偏我们从附表中可以看出，有70％的客户选择建筑期分期...     

广集博采

房房地产优惠政策出台近日,财政部、国家税务总局发出通知,从１９９９年８月１日起,对房地产市场的营业税、契税、土地增值税等实行减免政策。这项税收优惠政策包括３个方面：第一,对个人购买并居住超过一年的普通住宅,销售时免征营业税;个人购买并居住不足一年的普通住宅,销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征;个人自建自用住房,销售时免征营业税;个人购买自用普通住宅,暂减半征收契税;对企业、行政事业单位按房改成本价、标准价出售的收入,暂免征收营业税。第二,对积压空置的商品住房销售时应缴纳的营业税、契税在…     

城市住宅市场低迷揭秘

据媒体披露,截止１９９７年底,全国积压的住宅面积为７０００多万平方米,而缺房和无房户为６０００万户。１９９８年“据统计资料表明,在全国商品房空置面积有增无减的基础上,１９９８年１－９月份,又比去年同期增长２７３％”（见《经济日报》１９９９年１月１２日第８版《城镇住宅业为何难成增长点》）。１９９９年“前５个月,我国住宅投资额、商品房竣工面积分别比去年同期增长三成多,高于去年平均增长速度１１个百分点左右;而全国商品房销售面积仅比去年同期增长１３６％,这个速度低于去年全国平均增长速度近１３个百分点…     

火眼金睛辨好房

每年“３．１５”前后，各厂家、商家、媒体都要对各种商品进行真假分辨的宣传教育，以帮助消费者在购买时去伪存真，买到称心如意的理想商品。如今，房屋也要靠购买才能得到，作为家庭消费品中花费最大的一项商品，人们在购买时理所当然的就会更加小心谨慎，希望买到货真价实的好房，但由于房地产的专业性，使得普通消费者往往在买房时不知如何挑选。本文谨将一些购房时最应注意的方面介绍给消费者，以期能够为您配备一双火眼金睛，在京城众多的房地产项目中选到自己满意的家。一、手续齐备 即五证齐全。五证即土地使用证、建设用地许可证、建设工程规划许可证、开工证和销售许可证。目前又有住宅质量保证书和住宅使用说明书，所以又有七证的说法。这当中以销售许可证为最重要。由于北京市房屋销售实行许可证制度，所以原则上讲它是销售房屋所具备的基本条件，没有销售许可证是不允许销售的，消费者当然也就不要考虑这些项目。二、区域因素 “一个房地产项目的成败，第一要看地段，第二要看地段，第三还是看地段。”这句话深刻地指出了在房地产开发中项目位置的重要性，这种重要性在销售过程中得到了全面的体现。好的位置预示着地段的繁华程度高。它不但带来了生活上的便利，也能给您带来心理上的满足...     

论上海房地产市场的可持续发展

目前,上海房地产市场呈现出健康、有序的发展态势,对促进经济社会发展、提高市民的居住条件和居住质量发挥了十分重要的作用。 --商品房市场供需两旺,供应量与需求量基本平衡。2003年,商品房峻工面积2492万平方米,其中住宅2140万平方米;销售面积达到2376万平方米,其中住宅2224万平方米。今年1-5月,商品房竣工面积481万平方米,同比增长29.6％;销售面积588万平方米,同比增长18.2％。商品住房空置量进一步下降,至4月底商品住房空置面积为106万平方米,其中空置一年以上的为56万平方米,比去年底减少42.5％。     

房地产市场税收政策有大调整

经国务院批准，财政部和国家税务总局日间对房地产市场有关税收政策进行了调整，下发了《关于调整房地产市场若干税收政策问题的通知》。这次政策调整，主要是对有关房地产方面的营业税、契税．土地增值税和空置商品住房税收政策，制定了适当的优惠办法。关于营业税和契税的政策规定是，为了切实减轻个人买卖普通住宅的税收负担，积极启动往房二级市场，对个人购买并居住超过一年的普通住宅，销售时免征营业税；个人购买并居住不足一年的普通住宅，销售时营业税按销售价减去购入原价后的差额计征；个人自建自用住房，销售的免征营业税；个人…     

上海新建商品住房出租和闲置情况调查

商品住房空置及出租情况是反映房地产供求关系的重要指标。市领导曾指出，要关注商品住房空置问题，这既是市场需求，在一定条件下也可以转化为市场供给。商品住房空置根据市场情况，可分为二个层面，一是房地产开发企业开发竣工的新建商品住房项目，尚未销售或出租的（包括以前年度和当年竣工可供出售或出租而未出售或出租的）房屋。二是新建商品住房预销售后，在该商品住房竣工交付取得房地产权证（小产证）一年后，还未入住或出租的房屋。     

我国实现住房抵押贷款证券化的思考

一、对我国住房消费现状的认识(一)商品住房积压严重、住宅消费迟缓目前房地产市场上，一方面大量空置住宅没能进入有效消费市场；另一方面，在七次降低利率的情况下，我国城镇居民储蓄存款余额仍居高不下。供求不平衡的现象明显。     

如何办理内销商品房买卖手续

如何办理内销商品房买卖手续史昌一、申领销售许可证１．开发企业按有关规定向市房屋土地管理局提交申报材粮，经审核批准，领取《北京市商品房销售许可证》，购取《北京市商品房预售契约》或《北京市内销商品房买卖契约》。２．市房屋土地管理局市场处核发销售许可证后的...     

卖家设陷阱 买家怎么办

随着近年来住房消费的启动，个人购房者逐渐成为房地产市场的主流，随之而来的是在商品房交易过程中引起的各种纠纷也日益增多。深圳的住宅投诉不少，有些已对簿公堂 。中国消费者协会的统计显示，1999年，全国住宅投诉达21235件，比上年增加了20％，去年的住宅投诉更是有增无减，住宅投诉已连续几年成为消费者投诉的热点。在投诉的案例中，有的是开发商、销售商利用虚假广告误导消费者，有的属于利用售楼书、沙盘欺骗消费者，有的项目根本没有土地使用权证或销售许可证，有的项目在销售时故意隐瞒对消费者不利的信息，有的属于在销售合同中故意设置“陷阱”性条款，有的则在未经业主同意的情况下便擅自更改规划或户型设计，还有的是严重的“缺斤短两”……许多投诉的标的巨大，情况复杂，案子久拖难断。     

2005年五月份北京土地市场综述

土地政策的完善与调整一直是政府对整体房地产市场进行宏观调控的重要手段，在今年的五月十四日，《北京市2005年度土地供应计划》在北京市政府第81次市长办公会审议通过。今年北京市计划供应土地6500公顷，其中基础设施用地2300公顷，工矿仓储用地1100公顷，科教文卫体和行政办公用地600公顷，经济适用住房用地200公顷，住宅商品房用地1750公顷，商服用地550公顷，外加2004年8月底提前释放的1290公顷用地，全市用于住宅及商业房地产开发项目的用地达到了3790公顷。根据北京市建委公布的2004年北京市全年商品房期房与现房销售共计3879万平方米，若以项目的平均容积率为2进行计算，则商品房供应面积基本上是销售面积的两倍．因此即使2005年全年的商品房销售面积继续保持快速的增长，计划内的土地供应量仍然是可以满足市场的需求。     

肉兔养殖项目

（１）项目内容引进先进养殖技术及优良品种，杂交改良，建立养殖、宰割一条龙企业； （２）项目规划需２～３年，达到种兔存栏１００万只，年产商品兔 １０００万只。形成规模后，再投资建年加工１００万～５００万ｔ的免皮的皮毛加工厂； （３）项目规模年养兔 ２００万只，加工 ３ ６００ ｔ分割西装式兔肉； （４）投资比例总投资２００万美元，其中固定资产１２０万美元，流动资金８０万美元，外方以现汇投入８０％，中方投入２０％； （５）产品销售产品由外方１００％销往国际市场； （６）实施条件土地５万ｍ~２，其中育种厂１００…     

中国保障性住房市场化之路探索

近期实施的《北京市限价商品住房管理办法（试行）》规定，“限价房5年内不得转让”。与此相类似，去年9月底发布的《北京市经济适用住房管理办法（试行）》规定“购买经济适用房不满5年的，不得上市交易，确需转让的，可向购买人户口所在区县住房保障管理部门申请回购；满5年的，出售时应交纳土地收益等价款，并由政府优先回购”。     

西部开发

山东各地：“提供１００ｍ２以上住房一套,并按博士生３万元、硕士生２万元的等。大连：“引进院士,安标准,一次性发给安家费,工作满５年贡献突出的,住房产权归本人所有”、“自带项目到本市的,由用人单位按项目当年税后利润不低于２０％的比例给予奖励”等。大连：“引进院士,安 家费１００ 万元,每月院士 津贴５０００元,提供住宅 电话１部,计算机１台; 中青年学科带头人安家 费３０万元,每月津贴 ３０００元;引进博士提供 ９６－１２０ｍ２住房”等。上 海展区贴出了“解决户口、提供住房”等优惠政策;其他东部省区还提出…     

房屋翻新有了标准依据

在如今不可预测的住房市场中，很多家庭宁愿翻新其现有的住房，而不是购买新的住宅。一些关键的自愿性标准帮助住房所有者规划安全、节省的翻新项目，提升其居住环境质量。     

成品房是住宅建设发展之必然趋势

从去年开始,广州、深圳、上海等城市开始倡导成品房。北京市更是以政府名义宣布:逐步取消毛坯房。房地产界对于是否淘汰毛坯房,推广成品房也是仁者见仁,智者见智。本人结合实际调查与工作中的体会,就此发表几点拙见:一、成品房受到国家政策的明确支持所谓成品房是指土建施工和装修施工同步完成,开发商实行带装修销售的商品房。最近,国家建设部有关人士提出,住宅开发建设单位及住宅设计单位、施工单位要在市场调查的基础上,掌握居民普遍的住房室内装修要求,尽可能地根据住房所需的装修菜单,为其提供交钥匙即可入住的商品住宅。开发商将承担房…     

商品房选购策略之四 慎重购房 降低风险

、购买手续不齐房屋的后果现实中，在市场上公开销售的住宅，未必能够备齐各种必须的法律文件供购房者审查，其中以缺乏销售许可证表现得最为突出。购房者遇到这种情况，就要慎之又慎，若不经意或由于其他原因购买了手续不完备的房屋，都将或多或少地承担一定的风险。可能...     

经济适用住房物管收费有据可依

经过近一年的开发建设。我市首批１９个经济适用住房项目已基本完成。第二批４个项目８０万平方米的经济适用住房建设也已开始动工。随着去年年底第一批经济适用住房业主的入住。产权人如何交纳物业管理服务费成为亟待解决的问题。经济适用住房是面向中低收入家庭出售的普通住宅,政府有关部门制定的经济适用住房销售指导价低于同一地区、同一类型的商品住宅,其物业管理服务收费标准也应与中低收入家庭的收入水平相适应。为此,北京市物价局、北京市国土资源和房屋管理局制定了《北京市经济适用住房小区物业管理服务收费办法（试行）》（以下简称办法）,并于今年４月１日起执行。对于经济适用住房物业管理费用,统一按照每月每平方米计算。购买经济适用住房的产权人常年需要交纳的物业管理费用分为两类：物业管理服务费和电梯水泵运行维护费。为保障住房售后的维修管理,根据国务院及北京市有关建立住宅共用部位共用设施设备维修基金的有关规定,将房屋的共用部位、共用设施设备维修基金用于共用部位、共用设施设备保修期满后的大中修、更新、改造。物业管理收费的企业应具有资质为规范北京市经济适用住房物业管理服务收费行为,维护产权人．物业管理企业双方的合法权益,促进经济适用住房健康发展,根...