试论城市住房市场失灵与政府规制

我国城市住房市场是一个垄断竞争市场。房地产开发商数量较少,住房是有差别的同种产品,土地由政府独家供给,住房需求中有大量的投机需求,由此决定着住房市场价格高于边际成本,均衡量少于最优数量,市场机制不能有效配置资源。政府规制住房市场的基本思路是,构建商品房市场和保障房市场,管控开发商定价行为和购房者投资性需求。     

土地市场中开发商行贿原因的经济学分析

研究目的。探索近年来开发商行贿在土地市场中甚为风行的原因，解析开发商行贿发展成土地市场不法交易“潜规则”的若干因素。研究方法。文献资料法、经济学分析，研究结论。1．政府垄断土地供给是开发商行贿的诱发因素；2．利润谋求是开发商行贿的推力因素；3．收益增长是开发商行贿的预期因素；4．官员腐败是开发商行贿的促长因素；5．监督乏力是开发商行贿的激励因素。     

长沙房地产市场消费者心理研究

文章通过对长沙消费者的问卷调查,在分析消费者购房行为,特别是价格心理的基础上,提出建议与对策,希望对政府对房地产市场的宏观调控、房地产开发商的营销策划和消费者的理性消费起到参考作用。     

房地产市场失灵与宏观调控措施

房地产市场是一个不完全竞争市场.供给垄断、信息不对称、房地产的外部性及公共物品属性等原因使得市场自身的调节能力难以发挥,需要政府"有形的手"进行宏观调控,以保持房地产行业的持续稳定健康发展.     

政府城市土地市场垄断的产业经济分析:结构、行为与绩效

政府在土地市场扮演着垄断者的角色,以企业的行为模式行动,并以利润最大化为目标。运用SCP即市场结构、市场行为、市场绩效分析框架,对土地市场的结构、垄断者行为和绩效进行了讨论。土地市场具有垄断特征,集中度很高。政府会采取价格歧视、设置进入壁垒、双重垄断加成、加强下游企业竞争、遏制买方垄断等行为保持自身的垄断利润,但这使得消费者福利下降,社会无谓损失加大,引起经济和社会方面的不利后果。     

中国房地制度的扭曲与其经济社会后果(三)

五、高房价是土地管理取向、体制和政策造成的 中国的房价为什么这样高，舆论上普遍指责房地产开发商，包括一些经济学家批评房地产商谋取暴利，我认为这是有偏颇的。中国高房价的彤成，与对住宅建设用地供应的行政和计划控制，土地供给市场的政府寡头垄断，地方政府将几十年土地收益一次性收支的房地产财政，以及对住宅不征收房产税有着密切的因果关系。     

完善土地储备制度增强市场调控力度

土地储备制度作为土地资源配置体制的创新应运而生,确立了土地市场的配置秩序,形成了政府对一级土地市场的垄断,进而对其实施合理干预和有效调控,改变了土地市场乃至整个房地产市场的秩序。     

房地产市场的法治和德治

近一年多来,上海房地产市场运作的实践表明,上海房地产市场正在步入逐渐成熟的阶段,这么估价,并非是指上海房地产市场已经成熟或者相当成熟。事实上,上海房地产市场不成熟、不规范的方面尚不少,其显面易见的情形是,随着房地产市场的发展,社会舆论对开发商不法行为的批评不绝于耳,例如非法炒买土地、偷工减料、质量低劣、虚假广告、一女多嫁、拖延交房、违约毁约等等。揭露个别开发商唯利是图、见利忘义、违背职业道德、欺诈和坑害消费者的卑劣行径,确实反映了上海房地产市场的主体秩序、交易秩序、法治秩序和道德秩序方面的问题。客观地说,上海房地产市场的主体之一开发商大多数是好的和比较好的,这些年来大多数开发商从经济效益和社会效益相统一的原则出发,开发理     

对房地产市场自然空置率确定方法的探讨

自然空置率是房地产市场供需求平衡下的空置率，对于政府对房地产市场进行宏观调控、开发商和消费者进行决策都有重要的作用，是房地产市场运行的晴雨表。然而，国外房地产市场的自然空置率及其计算方法都是针对存量市场而言的，而我国的自然空置率则是针对增量市场的。本文探讨了国内外自然空置率的不同内涵，从理论上提出了针对增量市场的自然空置率的计算方法，并以深圳市为例进行了实证分析。     

土地有效供应才能抑制房价

在政府垄断土地供应制度下，土地供应方式会对房地产市场及其价格产生较大影响。地方政府可通过土地供应手段，调控房地产市场供应及价格。但如果土地供应的节奏、结构和出让金政策等方面不能跟进，将会降低土地供应的有效性，最终导致调控政策不能发挥应有作用。     

如何通过土地交易市场获得所需土地

"一系列土地政策的出台彻底改变了房地产市场土地运作的游戏规则。"日前,著名开发商张宝全在接受记者采访时开门见山地说。"对房地产市场影响最大的土地政策有两个,一个是北京市政府于2002年颁布的33号文,另一个是北京市房管局会同北京市发改委等部门于今年初颁发的4号令。如果说33号文还给开发商留下了通过协议出让运作土地的空间的话,4号令却几乎堵死了协议出让土地的所有途径。到目前为止,除房改带危改,国家级开发区、科技园高科技项目用地还有一定的运作空间外,其他用地根本不可能通过协议出让获得。目前,房地产市场上还有不少开发商或投资商希望能够通过协议出让获得土地。在我看来,这些开发商不是刚进入北京房地产市场不了解北京房地产政策的外地开发商,就是缺乏房地产开发经验刚刚步入房地产行业的外行。     

让人民自己盖自己的房 我们能否抛弃开发商？

中国房地产市场正陷入新一轮冲突．这是由两位分析师引起的。在北京，独立学者秋风近期呼吁政府对地权制度进行改革，使土地能自由合法地流通和交易．借此打破当前分别由政府和开发商主导的土地一房屋双重垄断，让人民自己盖自己的房子。     

土地储备与房地产市场

随着国民经济发展在WTO中地不断推进，市场化进程不断加速，外商和外资将大量涌入，市场经济参与主体将更趋复杂化。房地产市场同样，其在WTO浪潮的推动下，亦将变得更加活跃，更有力地带动国民经济发展。但是，目前我国房地产市场仍旧存在许多问题，如房地产市场结构不均衡、总量供给失控、地价畸形发育、政府管理相对落后等等。这些问题构成了房地产市场发展和城市土地经营的主要障碍因素。然而，随着城市土地管理制度的创新，尤其是土地储备制度的确立，使这些问题在一定程度上得到了解决，并进一步扫除了房地产市场发展的障碍。一、…     

预搭建楼盘表在房地产市场管理中的作用

1引言 近几年来，由于房地产开发商新开工的项目越来越多，又加上我国房地产市场上投机炒作现象严重，房地产市场运作不规范等原因，导致房屋价格非理性上涨。因此，政府有责任有义务加强行政监管力度对市场进行宏观调控，均衡市场的供给杠杆．化解各种矛盾，积极引导房地产市场朝良性、健康的方向发展，而预搭建楼盘表便是政府行政监管中的一种有效手段。     

从市场供需看北京房地产市场未来走势

本文依据北京市一季度房地产市场运行数据,结合住宅市场供给量、供给结构和需求结构,对未来市场的供求和价格走势进行展望。     

完善与规范住宅租赁市场研究

住宅租赁市场是房地产市场的重要组成部分，无论是在拉动投资，还是在激活房地产消费、实现社会稳定等方面都发挥着日益重要的作用。虽然处于起步阶段的房屋租赁市场还存在着法律法规不健全、租赁税费过高、租赁管理体制不完善、房屋供给结构不合理、租赁市场的运作不规范等诸多问题。但通过制定法律法规、降低租赁税费标准，建立务块结合的租赁管理体制，充分利用房地产中介等社会资源提高房屋租赁管理效能，完善房屋供给结构，鼓励房地产开发商实施“开发、收租、投资”的三线发展战略，可使住宅租赁市场步入正轨。在我国日益城市化的背景下，完善和发展住宅租赁市场不仅十分必要而且大有可为。     

假如市场逆转 囤地何去何从

对于房地产企业来说,大量囤积土地蕴含了巨大的利益．同样也蕴含了巨大的风险。大量囤积土地意味着在土地中沉淀了开发商的大量资金．如果市场发生变化,对开发商的资金链以及整个土地市场将形成严峻的考验。     

土地市场 宏观调控政策下的北京土地市场

一、土地市场成为宏观调控政策重点 面对同时加速上涨的房价与地价，今年的宏观调控政策比以往更加严厉，而且第一次对国外资本在房地产领域的投资进行了限制。国外资本利用境内开发商资金紧缺的时机，投资内地房地产市场，得以分享国内房地产市场的利润，对外资进入进行限制以后，由于宏观调控而处于资金困境的中小开发商处境将会进一步恶化，此时，最能获益的将是拥有良好信贷资源以及充裕资金的大型、特大型国企，自从2004年宏观调控以来，国资委陆续确定了以房地产为主业的特大型国企将通过并购及上市进行整合与扩张。     

略论住房市场制度建设

一、我国房地产行业现行制度性缺陷1．预售许可制度商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进房地产供应快速扩大，但由于预售条件过于宽松，使其失去了稳定市场的功能。（（城市房地产管理法》规定的“投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上”即可申请预售许可，使得在实际操作中，开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证，再通过出售一部分住房即可实现现金流为正，极大降低了风险；将去库存的压力和后续投资的资金压力全部转嫁给住房消费者或者银行，使自身有足够的资金实力和购房者博弈，并很容易通过囤房、虚假认购等形式推动住房价格上涨。2．土地供应制度     

土地市场中开发商行贿可能的定量判断

采用probit回归模型、线性回归模型以及引入工具变量的robust检验,对土地市场中开发商行贿的可能进行定量判断,研究发现:1.开发商行贿与其支付能力和拒绝能力的强弱分不开,支付能力与拒绝能力的组合,伴随着开发商对成本——收益的理性权衡,从而出现行贿的概率变化和程度变化;2.开发商行贿植根于土地市场政府管制的特定环境,政府管制使开发商行贿成为必然,而且管制的范围、官员自由裁量权的大小左右着贿金的金额和开发商的未来收益。