农村集体建设用地使用权流转问题探析

一、农村集体建设用地流转的主要形式农村集体建设用地是指依照法律程序申请、经国土资源管理部门批准的、使用集体所有的农村非农建设用地,主要包括农民住宅用地、乡镇企业建设用地、乡镇或村级公共设施及公益事业用地。当前农村集体建设用地流转一直处于初始阶段,主要体现为以下几种形式。1.农村集体经济组织或个人出租土地使用权这是集体建设用地流转的主要形式。集体建设用地所有者或使用者将土地使用权出租并按年收取租金。主要有三种形式:其一,集体所有者为出租主体,将集体建设用地使用权或厂房出租给企业或个人,集体收取租金。其二,建设用地使     

关于集体建设用地使用权流转的思考

《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地依法发生转移的除外。法律对集体建设用地使用权的流转作了规定,但也留下了一定的法律空间,集体建设用地使用权可以依法发生转移。     

关于集体建设用地入市的思考？

《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。法律对集体建设用地使用权的流转作了规定,但也留下了一定的法律空间,集体建设用地使用权可以依法发生转移。应该说,土地管理法律法规对集体土地入市是作了明确的规定,入市是否定的。但对集体建设用地使用权的流转入市留有一定的法律空间,事实上,我国各地集体土地已经非法入市,包含农用地和建设用地,一方面扰乱了正常的土地市场秩序,另一方面也给土地管理部门提出了思考：集体土地为什么在非法的入市？而且这种行为还有愈演愈烈的趋势,使用权进行合法流转规范,包括各地城乡结合部的农民宅基地,那不是更好吗？笔者认为,这是可以办到的,就此提出浅陋的思考。     

中外房地产估价差异分析

美、英、法、德等西方国家实行土地私有制，只要土地所有不出卖土地所有权，即可无限期使用土地并取得收益，或出租土地以取得地租收入。而我国实行的是土地公有制，具体又分为城市土地国家所有和农村土地集体所有，但国家对农村集体所有的土地实际上保有最终所有权。我国改革土地使用制度后。逐渐实行有偿有限期使用土地制度，在1990年颁布的《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》中规定，     

关于我国农民集体所有土地产权制度的若干基本理论与实践问题的探索

1984年12月，我国《宪法》宣布城市土地属于国家所有，即全国所有，而农民集体所有土地的形成则经历了一个漫长的演绎过程，与国有土地相比尚存在几个亟待从法律上确认的问题。如农民集体土地所有权主体的确立、农民集体所有土地的有偿使用、农村经营性非农业建设用地的上市流转等待，都需要从理论上与实践上探索研究，从而使我国有一个真正意义上的农民集体所有土地，有一个完整的地产市场，有一个法律认可的农民集体所有土地的使用制度改革。本试从理论与实践两个方面论述我国农民集体所有土地的若干问题，以求探索建立一个全新的农民集体所有土地的产权制度，以维护农民集体和农民个人的合法权益，保障农村经济健康有序地发展。     

投资性房地产公允价值计量模式刍议

一、相关概念 （一）投资性房地产的概念。房地产是土地和房屋及其权属的总称。在我国,土地归国家或集体所有,企业只能取得土地使用权。因此,房地产中的土地是指土地使用权,房屋是指土地上的房屋等建筑物及其构筑物。投资性房地产,就是指为赚取租金或资本增值,又或者两者兼有而持有的房地产,新会计准则规定,投资性房地产包括已出租的土地使用权,持有并准备增值后转让的土地使用权,已出租的建筑物三种。     

关于农村集体建设用地流转政策的思考

一、农村集体建设用地流转政策现状 所谓农村集体建设用地流转,是指农村集体经济组织或其他集体建设用地使用者通过出让、出租、转让、转租等形式,将集体建设用地的使用权有偿转让给其他经济主体使用的行为。其中,农村集体建设用地既包括用于乡镇企业发展的产业土地,也包括用于农民的居住用地,即宅基地。按照土地流转的条件不同,可将农村集体建设用地流转分为两类：农村存量建设用地流转和增量建设用地流转。     

土地使用权租赁若干问题探讨

土地租赁指土地一级市场行为,即国家将土地出租与承租人,出租的客体是土地;土地使用权租赁则指土地二级市场行为,即合法取得土地使用权的单位或个人将土地使用权出租与承租人,出租的客体是土地使用权。我国对国有土地使用权出租规定了限制条件,鉴于土地使用权的出租并不改变土地使用权属主体登记,为促进土地使用权租赁市场以及经济发展,认为应逐步降低或取消限制条件。另外,这里还尝试探讨了承租土地使用权的转让问题。     

资讯

国务院：禁借户籍改革变相占用农地 国务院办公厅发布《积极稳妥推进户籍管理制度改革的通知》，禁止借户籍管理制度改革或者擅自通过“村改居”等方式，非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地，禁止农村集体经济组织非法出让、出租集体土地用于非农业建设，严格执行禁止城镇居民在农村购置宅基地的政策。     

编与读

自2012年1月1日起至2014年12月31日止,物流企业自有的(包括自用和出租)的大宗商品仓储设施用地,将按所属土地等级适用税额标准的50%计征城镇土地使用税。通过财税手段降低仓储用地的征税比例,势必会推动中国物流     

小产权房之“三路”

一、摸门路 目前,人们通常所说的“小产权房”是由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产。所以,小产权房并不真正构成严格法律意义上的产权。从法律意义上讲,小产权房属于合法建筑,但是其交易是非法的,根据《土地管理、法》的规定,农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。和一般意义上的商品房相比,小产权房因无需缴纳土地出让金,其价格比较低,因此,很多城镇居民甘冒风险也会购买小产权房。     

简谈城郊结合部征用土地工作

1、征地是国家建设的重要环节,征地是政府为了社会公共利益需要,利用专有权力将集体所有土地强制性地转为国家所有的行为,并依照法律法规和政策规定对被征地单位给予补偿,对被征用土地范围内的农转非人员予以安置。但许多征地是为了满足工商业等发展的需要。《土地管理法》第四十三条规定,“任何单位和个人进行建设需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地”。“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体的土地。”但征地制度、政策又都是针对公共用地制定的。可公共用地和非公共用地具有本质区别。农用地转为公共用地是公益事业用地,其土地市场价值将受到影响,如转为工商业等盈利性非公用地市场价格会大幅提升。非非公用地的征同样采用行政手段,按征用公共用地的安置和补偿标准进行安置和补偿,明显有失今年,农民往往认为其安置和补偿标准太低而采取不配合等行为。     

农村土地制度改革的方向研究

集体所有基础上的土地产业化是农村土地集体所有与市场经济相结合的有效途径。三权分置是改革最初提出的两权分离思路的延续和发展,它有效地解决了实现土地产业化的瓶颈问题。不同于对物的所有权,产权是法定主体对开放性财产所拥有的各项权利的总和。从法律属性上分析,土地承包权是特殊的用益物权。经营性建设用地如果由集体经济组织自己经营,应该属于自用物权。如果由非所有权主体经营,则应该属于租赁权或者股权,其中股权和长期租赁权应该是用益物权。土地经营权可以是债权,也应该可以是用益物权。农村土地作为产权入股可以用土地承包经营权入股,可以用土地经营权入股,也可以用经营性建设用地入股,但是产权的性质不同,入股后的权利也应该不同。     

集体建设用地使用权流转制度思考

依据现行法律,土地市场的交易客体仅限于国有土地使用权,集体所有的建设用地使用权尚未被现行基本法纳入可交易的土地市场之中。由于现有土地法律制度对集体建设用地使用权流转的调整缺位,引发了现实流转的秩序混乱,同时也必将引致创设相关法律规范和制度的现实需求,以促使集体建设用地使用权流转走上规范运作和规范管理的正轨。     

我国农村土地产权建设的五大任务

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。第十条规定,“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,已经分别属于内两个以上农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）集体经济组织经营、管理”。然而,这里明确的仅是集体所有的土地归农民集体所有,对集体土地所有权代表是乡、村还是组,以及是什么样的组织等问题,法律规定不具体,理论界分歧很大,现实生活中则更是多样化。产权代表的模糊导致农民承包土地时未按严格意义的所有权概念向所有者交纳承包费（地租）,各种外来力量干扰农民所有权、损害农民集体利益,也造成查处地隐性市场、规范集体土地市场困难重重。国家应对农村土地的所有权代表及其权能、权限作出简单、明确的法律规定。笔者以为,农村集体土地应当归行政村全体村民所有,所有权代表为受村民委员会监管的、具有法人资格的村土地公司,其它行政单位和经济组织不能享有土地所有权。     

台湾区段征收与市地重划

区段征收是政府根据城市建设需要,运用自己的权力对私人的土地所有权加以限制或有自己的权力对私人的土地所有权加以限制或有偿剥夺,即让“政府”可以整区整段征书私人土地,加以规划整理后,除保留公共设施用地和补偿原土地所有者一部分土地外,其余的均可以分宗出售或出租,开发所需的资金,还可以用加征建筑费的方式分摊在出售 。就是说,、政府”这个区段,进行各项公共设施,既可以无偿获得一批公共设施用地,又无须负担大量建设费用。总而言之,区段征收、规划整理是“政府”在土地私有制度一现市政建设计划的特殊政策,也是实现市地重划的一种有效措施。1969年至1999年底,三十多年时间里,台湾地区共办理完区段征收29区,土地面积1622公顷,其中取得建筑用地705公顷,公共设施用地909公顷,节省当局财政负担590亿新台币。正在办理中的区段征收共有31区,土地面积4163公顷,其中将取得建筑用地2048公顷,公共设施用地1446公顷,将节省当局财政负担5441亿元新台币。     

政策

近日,国务院印发《关于加快发展养老服务业的若干意见》,鼓励保险公刮探索开展老年人住房反向抵押养老保险试点。要求各地要落实好将各类养老服务没施建设用地,纳入城镇土地利用总体规划和年度用地计划,可将闲置的公益性用地调整为养老服务用地、民间资本举办的非营利性养老机构与政府举办的享有相同的土地使用政策。对营利性养老机构建设用地优先保障供应,并制定支持发展养老服务业的土地政策     

小城镇土地流转制度探讨

重庆市小城镇处于城乡经济的中间地带，从土地所有权性质来看，存在集体所有和国家全民所有两种所有权形式，本主要讨论集体所有土地的流转制度。     

仓储土地税三年内减半计征

为促进物流业健康发展，财政部、国家税务总局日前发出通知．明确自2012年1月1日起至2014年12月31日止，对物流企业自有的（包括自用和出租）大宗商品仓储设施用地．减按所属土地等级适用税额标准的50％计征城镇土地使用税。     

浅析农村土地征用制度

土地征用是指国家为了社会公共利益的需要,按照法律、法规规定的批准权限和程序批准,并依法给予农村集体和个人补偿后,将农民集体所有土地转变为国家所有的行为。土地征用是保证国家公共设施和公益事业建设所需土地的一项重要措施。当前,随着我国工业化、城镇化的快速发展,非农建设用地的需求越来越大,在现行体制条件下,政府只有通过加大征地规模来保障用地需求。但是,由于现行征地制度本身的设计缺陷,加之地方政府在征地过程中的一些违规操作,经常发生损害农民利益的事,引发了激烈的社会矛盾。现存的土地征用制度与构建社会主义和谐社会以及新农村建设的基本要求相悖,改革已是大势所趋。