产业园区REITs的估值困境

产业园区是产业落地的基础载体,和实体经济发展关系极为密切。产业园区REITs是各类基础设施REITs中最为重要的一类产品,在首批发行的9个REITs产品中占到1/3。如何通过创新型金融模式解决产业载体的建设资金,推动产业平台高品质建设、高水平运营,是当前国家及区域政府密切关注的核心问题。由于我国特殊的土地管理制度和工业用地管理格局,我国产业园区的REITs也存在着一些先天的发展困境,需要通过各方博弈,在市场化的实践探索中推动不断解决。     

产业园区开发融资新模式——REITs初探

产业园区的开发普遍具有前期投入巨大、融资成本高、后续回笼资金慢的特点,而追求稳定可持续发展是开发公司的基本诉求,因此,拥有足够的融资能力并能获取相对低成本的资金,是开发公司在产业园区建设市场中实现快速发展的关键因素。本文中企业是上海市浦东新区外高桥片区主要的开发运营商之一,是这一区域开发建设、招商引资、产业培育和园区服务的核心力量,近年来通过高起点的产业园区规划以及高质量客户的引进形成了独具特色的开发模式,一方面,做好现有客户的稳商悦商工作;另一方面,加快剩余土地的后续产业化开发,为企业未来发展注入新的动力。目前,尽管我国产业园区开发融资还主要集中在银行贷款、债券等传统模式,然而随着土地开发融资压力不断增加,私募股权基金、合资合作、资产证券化等新模式也在市场上如雨后春笋般相继出现,并成为创新型融资模式的重点探索方向。本文分析了传统融资模式的现状并着重探索了REITs这一新的融资模式在产业园区开发中的应用,为相关企业提供借鉴。     

基础设施领域公募REITs试点正式起航

日前,证监会联合相关部门相继发布了《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》,我国基础设施领域REITs试点正式启动。试点方案明确采用"公募基金+单一基础设施资产支持证券"的产品架构,对重点行业、重点区域进行聚焦。     

本次基础设施公募REITs试点的特点

《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》和《公开募集基础设施证券投资基金指引(试行)(征求意见稿)》的出台是中国REITs的正式开端,既吸收借鉴国际经验,又充分体现本土特征。一、精准选择基础设施领域境外REITs多从商业地产起步,但此次中国版REITs标的为基础设施,具体包括交通设施、市政工程、污染治理、新型基础设施。     

公募REITs的本质、创新及风险

在城投债等传统金融工具不能满足基础设施建设需求的背景下,立足于以“资金”为核心的市场需求,公募REITs在政府推动下应运而生。REITs即使经过“项目公司——资产支持证券——公募基金”三层交易结构嵌套,也难掩其“信用交换”工具的金融本质,其实现了传统“主体信用”向“资产信用”的转化,并完成了“货币信用”与“资产信用”在投资人与原始权益人之间的交换,但与单纯的ABS和公募基金不同,其体现出“资产型IPO”的特点。金融创新之下,REITs仍存在风险与收益不匹配、原始权益人权利滥用的可能。针对以上风险,公募REITs首先应当选用优质的底层资产,其次应当构建基金管理人与外部管理机构的激励机制与约束机制,最后应当为中小投资者防范原始权益人滥权提供制衡机制。     

公募REITs为产业园快速发展开辟新路径

<正>2020年4月30日,证监会、国家发改委联合发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》（2020年40号文）,明确要求在基础设施领域推进不动产投资信托基金（以下简称公募REITs）试点工作,这代表着我国的基础设施公募REITs试点正式起步。2021年6月,我国首批公募REITs正式上市,2021年12月,第二批新增公募REITs上市。之后一年,公募REITs陆续发行和不断扩募,标志着我国公募REITs发行逐渐步入正轨。     

基础设施公募REITs为基础设施融资探索新道路

2008年以来,基础设施的融资方式经过多次完善和发展,资金来源主体不断扩张,从地方政府扩展至非标主体以及国企、央企等。对于从事基础设施建设的企业来说,传统的融资工具在扩张中对国家重大战略实施提供了有力支持,但客观上也带来一些其他的经济影响,如企业债等债务融资工具的发行需兼顾企业杠杆率抬升的风险、PPP需要在清理整顿后规范发展等。     

REITs加速产业地产发展

产业园区作为地方经济发展的引擎,激发产业园区经营活力意义重大;作为一类基础设施资产,产业园区特点契合公募REITs特性;作为一类投资产品,产业园区REITs体量可观、收益稳健。产业发展和公募REITs一样,都是政府推动,央企作为中流砥柱,两者一脉相承。对于这样大背景大框架的认识,将有助于产业地产商把握好未来趋势,定位好自己在这个大框架中的角色,进一步发展。     

方兴未艾的办公楼市场

上海办公楼市场,由于其与城市经济发展和国际化程度提高的联系更为紧密,关联度更强,以及办公物业本身的使用功能、使用对象与其它分类市场的本质区别,这就导致了其与各分类市场同样在调控之下的不同的动态表现和发展轨迹。总体来说,其在上海房地产市场整体处于理性回归的调整期     

体健用品市场方兴未艾

据有关资料统计,国际市场需求体健用品1992年计算达1000多亿美元。按每年消费增长20%框算,预计1995年需求上升为1600亿美元左右。其中,欧、美国家需求占80%左右,美国是体健用品消费大国之一,市场销售的体健用品器材     

“自恋产业”方兴未艾

2015年3月中旬,上海大学问题管理研究所主办、上海励石投资管理有限公司协办的自恋产业创业与投资交流会在上海举办。这是全国首次自恋产业研讨交流会,也是问题管理活动第5期。中国首位问题管理专家、上海大学问题管理研究所所长孙继伟教授首先梳理了自恋产业来龙去脉及重点商机,他说:自恋在传统含义中略带贬义,但是随着互联网精神和互联网思维的普及,原来很多具有贬义的词语不再是贬     

低成本产业空间的市场占有法则——以大湾区产业园区市场为例

近期,“低成本产业空间”成为了区域市场的热词,其势头大有超过“工业上楼”的趋势,细究下来“低成本产业空间”与“工业上楼”还有一定的关联关系。孵化本地企业,服务于区域协调发展,顺应国家层面提出的《关于加快建设全国统一大市场的意见》的要求,拉平补贴政策,让产业发展契合区域资源禀赋。最终实现,“区域协调发展”而非“区域内卷发展”,共创增量而非存量博弈,孵化升级产业而非“给予温室”亦或是“拔苗助长”。对于已有项目的大湾区园区开发运营商,先不用过度忧虑,很多进展还得等一等再看。能提醒的就是,就像住宅的廉租房不会冲击“改善型”市场,这也倒逼着“市场化园区”要以产业为本,运营为核心,做出自身服务特色,简单的开发时代已经一去不复返。     

内地REITs市场的调研与思考

一、信托公司“近水楼台” 目前,我国金融产品中与REITs最相似的是房地产信托,即投资于特定房地产项目的信托计划。因其不能像REITs一样在公开市场发行交易,因此尚属于私募基金的范畴。信托公司在内地REITs市场的萌芽中,起到先锋作用。     

大连高新技术产业园区

园区管委会主任张世臣行了有益的探索,准备以开发区信息中心为基础筹建高新技术信息产业科技园和集团公司。目前,我们正就有关事宜与国外软件开发公司和深圳、上海有关企业及山东工程学院进行洽谈。第五,加快农业高新技术发展步伐,确定建立宝石镇农业现代化示范区,目...     

产业园区规划研究

和谐—人与自然、社会的和谐，魅力—城市自我展现文化的魅力。和谐、魅力城市景观经营与发展是加强现代化城市管理中的一个重要环节。产业园区规划在用地布局及道路规划方面所取得的经验有三点：一是充分利用自然地形地貌塑造独特的景观；二是充分重视产业园区的独特需求；三是重视人文关怀。     

产业园区规划研究

和谐-人与自然、社会的和谐,魅力-城市自我展现文化的魅力.和谐、魅力城市景观经营与发展是加强现代化城市管理中的一个重要环节.产业园区规划在用地布局及道路规划方面所取得的经验有三点:一是充分利用自然地形地貌塑造独特的景观;二是充分重视产业园区的独特需求:三是重视人文关怀.     

租车市场方兴未艾机遇大于挑战

一年前,全球租车巨头赫兹公司董事会主席兼CEO马克·;弗里索拉来华访问,并与国内最大租车企业--神州租车,共同启动“企业云”系列产品。马克在接受媒体采访指出中国的汽车租赁市场是全世界增长最快的市场,在今后的5年到15年,复合增长率将达到每年17%的速度。神州租车从2009年到2012年期间复合增长率达到了年均215%左右的速度。