论成本法的运用误区及计算步骤

成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。目前，房地产估价界普遍认为，成本法尽管存在一定的局限性，其估价结果与房地产市场价格的拟合程度尚难确定，但在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，仍是一种简单、成熟的估价方法。然而，这种看似简单的估价方法在实践中却存在较多的运用误区，应引起足够的重视。笔者认为，成本法运用中出现错误的根源有两个：一是估价师不注重执业过程中继续教育工作，估价技术没有达到应有的水平，不善于创造性地执业，往往满足于模仿他人，甚至沿袭了《房地产估价规范》颁布前的习惯作法；二是《房地产估价规范》及中国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》的部分规定不够严密，有些提法有不妥之处，用词也不够严谨，很容易误导估价师。本文从当前估价实践中存在的误区进行分析，提出改进、完善成本法的意见，详细叙述成本法的估价步骤，并推导出具体的计算公式。     

关于成本法估价中若干问题的讨论

成本法是房地产估价的一种基本方法。本文针对成本法估价中的重置价格、重建价格及折旧问题进行探讨，以期在理论上加以阐明。     

如何正确估算房屋重置价格

如何确定房屋重置价格是房地产估价师运用成本法进行房地产价格评估的关键步骤之一。房地产估价规范中对重置价格的基本构成要素进行了说明，并要求房地产估价师依据估价对象实际情况对其进行增减，但如何依据各估价项目的实际情况进行因素增减及确定尚未说明。本结合笔多年的估价实践，就上述问题谈一谈一些粗浅的看法。[编按]     

关于成本法中客观成本的讨论

在房地产市场不很发达的现阶段．成本法在房地产估价中被广泛采用。成本法是依据重新购建成本结合成新扣除折旧计算房地产价格的方法。“运用成本法估价时必须区分实际成本和客观成本．并要结合供求分析才能最终确定房地产价格。”(《房地产估价理论与方法》P143，柴强主编．中国物价出版社)可以看出，客观成本是与实际成本相对应的。但是，客观成本如何确定，尚缺少权威界定。因此，在估价实践中，估价人员对客观成本的理解不尽相同，     

谈房屋重置价格的制定和房地产成本价格的求取

成本法是房地产估价的三大方法之一．也可以说它是房地产估价的最基本方法，它是以重置或重建的思路求得房地产价格的一种评估方法。成本法应用的一项基础工作就是各类房屋重置价格的制定。但如何制定重置成本，重置成本包括哪些构成因素，每个因素如何取值，各地的作法有很大差别。在建设部制定的“城市房屋重置价格确定及公布方法”     

浅谈对房地产估价结果的把握

房地产估价是指专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法．并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。虽然，估价结果并不是事实，但在为交易     

浅谈房地产估价技术路线

房地产估价技术路线是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。房地产估价人员接受了估价委托并且明确了估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项之后，接下来要做的一件至关重要的事情就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能开始进行后面的具体估价作业。     

浅谈房地产估价活动中的风险

房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。     

关于房地产估价方法选择及估价结果确定方法的探讨

本主要对房地产估价误差，估价方法的选择及估价结果确定进行分析，说明在我国目前房地产估价实践中如何选择估价方法，估价结果的确定方法等。     

三门县开展房地产估价机构专项整治

最近，三门县建设规划局对房地产估价机构和分支机构进行了检查，检查发现房地产估价市场主要存在问题：一是有些没有房地产估价资格的资产评估事务所、会计事务所、价格评估事务所等机构违规从事房地产估价业务。二是有些不符合设立分公司条件的外地评估机构擅自在该县违规设立分公司，从事跨区域承接房地产估价业务。为此，根据省建设厅和市建设规划局有关文件精神，对违规估价机构提出处理意见：①对没有房地产估价资格的资产评估事务所、会计事务所、价格评估事务所等机构出具的房地产估价报告，县房地产管理及相关部门不予认可，并由主管部门注销其营业执照，即日起停止办理一切房地产估价业务。     

房地产评估中成本法的具体应用

房地产估价的三大方法为比较法、成本法和收益法。而成本法是房地产估价的最基本方法，它是以重建或重置的思路求得房地产价格的一种评估方法，其评估原理建立在重置成本的理论基础之上。     

房地产估价与房地产经纪机构如何更好的合作

房地产价格评估是指以房地产为对象，由专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动，从事以上活动的机构即为房地产评估机构。房地产经纪是指为委托人提供房地产信息和居间代理业务的经营活动，从事以上活动的机构即为经纪机构。两同属于房地产交易中向相关当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的机构。从定义中我们可以看出估价和经纪机构的合作主要发生在房地产投资开发及建设完成后的交易阶段，因此在本中我们将对两在房地产交易这一阶段中各自的角色进行分析并对两之间的相互关系及如何更好的处理这种关系进行讨论。     

论如何确定房地产评估的最终估价额

房地产价格评估就是以房地产为对象,对其客观合理价格的估计、推测或判断。房地产价格评估的成果就是房地产估价报告书,而房地产估价报告书质量的高低主要取决于估价结论(即房地产最终估价额的客观合理性。而如何确定房地产价格评估的最终估价额,是房地产价格评估的关键所在。     

房地产估价常用期限确定研究

房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。在房地产估价活动中，估价人员采用不同的估价方法会遇到确定各种期限的问题，本文在遵循《房地产估价规范》的基础上对如何确定各种估价方法涉及的各种期限做进一步研究。     

房地产抵押价格评估时应注意的几个问题

在房地产估价中，由于估价目的不同而存在不同种类的房地产价格，比如有买卖价格、抵押价格、租赁价格、课税价格、征用价格等。这些不同种类的房地产价格，所起的作用不尽相同，评估的原则，依据和考虑的因素也不尽相同。结果也大相径庭。一个好的房地产估价人员，不仅要根据委托方的估价目的来确定所估价是哪一种房地产价格，     

浅谈收益还原法中还原利率的确定

房地产估价是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间能实现的合理价格作出的判断与推测。     

房地产估价目的对估价范围的影响

在房地产估价中，估价目的将影响估价对象的范围。房地产估价人员应掌握法律、行政法规所允许的房地产的处分方式，在估价活动中严格遵循合法原则，准确把握估价对象的范围。本文在分析房地产估价目的对估价对象范围限制的基础上，对以房地产抵押、房地产转让为估价目的的估价对象的范围进行了探讨。     

三种估价方法估价结果差异的市场探源

市场法、收益法和成本法是房地产估价的三种基本方法。理论上，只要参数取值得当，三种估价方法求得的估价结果应该一致。但在实务当中，三种估价方法求得的估价结果往往存在一定差异。     

市场分析与估价结果

估价结果，《房地产估价规范》定义为：关于估价对象的客观合理价格或价值的最终结论。     

房地产估价制度的建立与完善

一、引言 房地产价格评估,简称房地产估价。它是指房地产专业估价人员,根据估价目的,遵循估价原则,根据估价程序,采取科学的估价方法,在综合分析影响房地产价格各项因素的基础上,结合自己的估价经验,对房地产的客观、真实价格所作出的估算与判断。针对建立和完善社会主义市场经济体制的需要,房地产估价应运而生。