宅基地是否可以买卖

福建省长汀县一农民来信反映：他所在村的村党支部书记，１９８０年建住房一栋，１９９２年又新建起一幢１６０平方米的楼房。１９９６年发洪水，旧房倒塌，没有重建，但现在他却将其旧房的宅基地以每平方米４５０元卖给本村村民。请问宅基地是否可以买卖？答：１９９８年修改后的《中华人民共和国土地管理法》第６２条规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。第２条规定，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。该村支部书记１９９２年已建楼房一幢，已拥有一处宅…     

村支书有权审批土地吗

江苏省丰县一农民来信反映：他所在村的党支部书记,于２０００年在自己自留地建房,没有经过土地管理部门审批。请问村支书是否有权自己审批？这种行为是否属于违法行为？答：根据１９９８年修改的《中华人民共和国土地管理法》第６２条的规定,“农村村民住宅用地,经乡（镇）人民政府审核,由县级人民政府批准”,“农村村民建住宅,应当符合乡（镇）土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”。从土地管理法的规定中可以得知,农村村民宅基地的审批权在县级人民政府,其他任何单位和个人都无权审批。村支书未经批准在其自…     

析“农民住宅转让”

农民住宅的转让，始终是个含糊其辞的问题。国家法律、法规没有明确的禁止性规定，但也没有明确允许转让的规定。从《土地管理法》第六十二条的规定看，“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准”。据称“这是为了防止农村村民以建住房为名搞房地产而采取的措施。”（《中华人民共和国土地     

多占宅基 违反法律

王兴和与父母在1989年分家另立户头，并经批准修建了一套住房。父母去世后，他在父母原宅基地上盖了新居。事隔数月，村委会经研究，决定收回其父母原宅基地的土地使用权，并报乡人民政府、县国土局。县国土局以其拥有两处宅基地属违法，作出处理决定，限其在2个月内，将原宅基地上的所有附着物全部清理掉，并完全恢复耕地面貌。在农村，这种有多处宅基地的现象还较为突出。然而，一户多处宅基地， 是违法行为。新修订的《土地管理法》第62条第1款规定：农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标…     

乡里管不如引导村民自己管

近年来，一些地方的农村推行了“村账乡管”的财务管理制度，多少也能收到一些效果，但总体看来弊大于利。笔者以为，与其越俎代庖由乡里管，不如引导村民自己管。“村账乡管”的弊端，首先是违背《中华人民共和国村民委员会组织法》有关规定。村委会组织法第二条规定：“村民委员会办理本村的公共事务和公益事业……”。第五条规定：“村民委员会依照法律规定，管理本村属于村农民集体所有的土地和其他财产”。第二十二条规定：“村民委员会实行村务公开制度……涉及财务的事项至少每六个月公布一次，接受村民的监督。”也就是说村财务管理…     

村委会能否擅自将承包地改作宅基地

上海市浦东新区某村民小组张某来信说：最近我们村的村委会“征”用本村民小组4．8亩承包地，卖给本村民小组9户村民造房。出售宅基地的价格为每平方米30元，共收取土地款27万元。对此，许多村民都感到很疑惑，村委会能否不经政府批准，擅自将承包地改作建设用地卖给村民建房？     

法律顾问

我想另行申请宅基地建住宅行吗辽宁省辽阳市郊区一位姓王的农民来信说:我是一名25岁的农村青年,跟父母住在一起,最近要结婚,而父母的房子面积太小,我想另行申请宅基地建住宅。请问,申请宅基地有什么规定程序?答:《土地管理法》规定,农村村民一户只能拥有一处宅基地,其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅,应当符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地,经乡(镇)人民政府审核,由县级人民政府批准;其中,涉及占用农用地的,依照有关规定办理审批手续。农村村民出卖、出…     

没有及时换届的村委会是否合法

河南省内乡县一村民来信问：我村的村委会本应于1998年秋天换届,但由于第一次选举失败,就再没有组织选举。老村委会一直主持工作。请问,这样的村委会是否合法？答：村委会组织法第十一条明确规定：“村民委员会每届任期三年,届满应当及时举行换届选举。”1998年4月18日,中办、国办《关于在农村普遍实行村务公开和民主管理制度的通知》中规定：“村党支部、村民委员会以及其他需要选举产生的村级组织负责人,要根据国家有关法律以及党内法规的规定,按期实行民主选举。未经县（市、区）委批准,无故拖延选举的,要追究乡镇党委和村党支…     

法律顾问

宅基地应当怎样分配山东省莒南县某村民问:我们村2001年通过拍卖的方式给近百位村民分配了宅基地,占用耕地40亩。但至今还有三分之二没有建设行为。这种拍卖宅基地的行为,导致急需用宅的村民买不起,不急需的占着不建。而且部分村干部还将老宅子卖了,占用新地建房,其中一位还占了0.8亩地。村民强烈反对这种行为,但村干部仍然强行一卖了之。请问,这种做法合法吗?答:根据《土地管理法》第63条和《村民委员会组织法》第19条的规定,宅基地在使用和分配方面应当符合以下要求:第一,要符合规划,即宅基地的设置要符合乡(镇)土地利用总体规划,并尽量使…     

我国农村土地产权建设的五大任务

《中华人民共和国土地管理法》第八条规定,“农村和城市郊区的土地,除由法律规定属于国家所有的以外,属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山,属于农民集体所有”。第十条规定,“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的,由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理,已经分别属于内两个以上农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织所有的,属村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理;已经属于乡（镇）农民集体所有的,由乡（镇）集体经济组织经营、管理”。然而,这里明确的仅是集体所有的土地归农民集体所有,对集体土地所有权代表是乡、村还是组,以及是什么样的组织等问题,法律规定不具体,理论界分歧很大,现实生活中则更是多样化。产权代表的模糊导致农民承包土地时未按严格意义的所有权概念向所有者交纳承包费（地租）,各种外来力量干扰农民所有权、损害农民集体利益,也造成查处地隐性市场、规范集体土地市场困难重重。国家应对农村土地的所有权代表及其权能、权限作出简单、明确的法律规定。笔者以为,农村集体土地应当归行政村全体村民所有,所有权代表为受村民委员会监管的、具有法人资格的村土地公司,其它行政单位和经济组织不能享有土地所有权。     

村账还应村民管

目前,有些地方实行“村账乡镇代管”的财务管理体制,就是把村集体资金和财务核算委托给乡(镇)政府代管。应当肯定,“村账乡镇代管”在当前农村财务人员业务水平偏低,财务秩序比较混乱,财务管理不规范的状况下,有一定的积极意义,在某种程度上遏制了农村“三乱”,促进了廉政建设。但是,1998年修订后公布的《中华人民共和国村民委员会组织法》第5条规定:“村民委员会依照法律规定,管理本村属于村民集体所有的土地和其他财产。”可见,村集体财产属于村民,由村民选出的村民委员会负责管理。“村账乡镇代管”这一做法不符合村民自治的精神,有违村…     

法说宅基地

一、宅基地使用权的内容宅基地,是指经过法定程序认可,用以建筑住房的土地,包括现有住房用地和经批准待建房的土地。厨房、猪圈等附着物用地和采光、通道、天井、滴水、排水等没有宅基地的空地也属于宅基地的范围。宅基地使用权,是指公民个人在依法取得的国家所有或农村集体组织所有的宅基地上建筑房屋并居住使用的权利,包括以下内容:1.依法取得。农村村民获得宅基地的使用权,必须履行完备的申请手续,经有关部门批准后才能取得。城市郊区和农村村民的宅基地,应当按照乡(镇)、村建设规划的统一安排。2.永久使用。宅基地的使用权没有期限,由公…     

农村集体土地房屋拆迁亟待规范

一、集体土地使用权与村民私有房产所有权的关系 农村村民户口在集体村民组织管辖范围内,且能履行村民义务,符合安排一处建房宅基地的,按照个人申请,村队申报,乡镇审核,由规划和土地行政管理部门批准后即可建房。这种经审批即可建房的使用权获得方式为无偿划拨。村民获得无偿划拨宅基地使用权后,所建造的房屋所有权属村民私有,其宅基地的所有权仍属村民集体所有。而在现实生活中,农民使用的宅基地往往超过规定审批标准。     

农房抵押试点问题研究

《土地管理法》第59条、第62条规定,农民建房应当使用宅基地,一户农民只能拥有一处宅基地的使用权,宅基地面积上限不能超过省、自治区和直辖市的规定。宅基地使用权是我国特有的一种用益物权形式,具有身份性质、社会福利和保障性质。农民以“户”为单位无偿从集体经济组织取得宅基地使用权。《物权法》第184条和《担保法》第37条规定...     

城市化背景下农村宅基地使用权制度的创新思路

一、当前我国农村宅基地使用权制度的基本特征 （一）主体特定性：农村宅基地取得权是一种基于身份的权利，就其初始取得而言，权利取得主体只能是本集体经济组织成员，而且只能是自然人，不能是法人或者其他非法人组织。农村村民申请宅基地只可向本集体经济组织提出，村民申请取得宅基地后只能自己建房，不可转让。     

城镇居民当年买的农村房屋该返还吗？

前些年，因人们尤其是城镇居民的生活水平越来越高，故涌起一阵城镇居民在农村的购房购地热。城市居民不能购买农村宅基地房屋，这是由我国现行法律规定决定的。《土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”     

村委会延期换届有哪些规定

一乡镇干部来信咨询：对村委会延期换届选举的时间有没有具体规定，延期至什么时间为准？答：《村委会组织汪捞第十一条规定，村民委员会每届任期三年，届满应当及时举行换届选举。根据中共中央办公厅、国务院办公厅《关于加强和改进村民委员会选举工作的通知》（中办发~2009]20号）规定，未经县（市、区）委批准，无故取消或拖延村民委员会换届选举的，     

城镇居民农村买房置地当禁

《物权法（草案）》第一百六十二条中“禁止城镇居民在农村购置宅基地。”的规定引发了社会各界对城镇居民是否可以在农村购买房屋、购买宅基地的激烈争论。其中，2005年7月21日《法制日报》第五版刊发的《农民物权不应歧视》一，甚至将《物权法（草案）》的该项规定上升为“是对农民自有土地及房屋产权的歧视”。     

加强宅基地流转管理的思考

宅基地广义上包括农村居民建房用地和村内可用于建房而未建房的空白基地，狭义理解是指土地所有权属农民集体经济组织所有，经依法批准，由本村村民或回乡城镇居民使用的村民建设住宅用地。随着市场经济逐步深化，城市化进程的加速，农村宅基地的资产价值日益显化，其交易活动也越来越活跃，重视和研究农村宅基地流转问题，关系到中央“三农”政策的落实，关系到农村经济的发展，也关系到房地产市场的健康发展。因此加强宅基地流转管理，使之有序、规范、健康地流转具有重大意义。     

关于农村村民建房宅基地紧缺问题的思考

无宅基地成为目前农村村民建房首要问题,根据我国相关法律的规定,农村村民有权在本村本组获得宅基地,但由于近年来城市房价的高企,环境的污染,村民收入的增加,以及农村环境的改善,经济的发展,村民返乡建房的人数越来越多,农村宅基地供应日趋紧张。如何解决农村村民建房宅基地紧缺的问题成为目前农村建房工作的重要课题。