堵住黑洞--谈遏制城市土地招标拍卖中的串谋

根据国土资源部今年５月下发的《招标、拍卖、挂牌出让国有土地使用权的规定》（以下简称《规定》），从今年７月１日开始，我国城市经营性土地必须通过招标、拍卖或挂牌的方式出让使用权，这对于显化土地价值和杜绝暗箱操作有着重大意义。但招标、拍卖中的竞争机制使得开发商陷入了“囚徒困境”，他们有强烈的串谋动机，而土地市场地域性较强和竞争不充分的特点，也使得开发商之间的串谋成为可能，对此，我们应制定相应的对策。一、土地招标、拍卖中的开发商博弈与“囚徒困境”招标或拍卖具有揭示信息和减少代理成本两个基本功能。当一件物…     

市场化手段出让国有土地使用权的博弈问题研究——基于地方政府和房地产开发商视角

随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的日渐完善,以市场化手段出让国有土地使用权已成为政府供地的主要方式。在博弈相关理论下,招标、拍卖、挂牌出让城市土地使用权过程中,地方政府和房地产开发商之间会产生相应博弈。欲合理利用土地资源,就须规范房地产开发商行为和规避地方政府操纵土地出让价格等现象。     

房地产开发商与政府之间的博弈分析

本文将博弈论运用于城市土地利用和土地资产经营中,探讨土地一级市场土地使用权出让三种方式协议、招标、拍卖实施过程中房地产开发商与政府间产生的博弈问题,为合理利用城市土地资源、防止城市土地的闲置和浪费提供了一个新的研究思路和建议。     

基于最优反应动态机制下发电企业竞价策略研究

在激烈的市场竞争中,电力市场化改革掀起了前所未有的热潮,竞价上网成为了电力市场的核心环节。如何制定竞价策略成为发电企业迫切的问题。文章将发电企业竞价过程看作一个不完全信息下多重博弈的过程,从动态的角度建立了基于不完全信息博弈下最优反应动态模型。结合山西省现阶段电力竞价市场的问题,为发电企业的竞价策略提出合理化建议。     

拍卖市场构建与城市土地资源优化配置

城市土地资源是一种特殊的稀缺资源 ,实现城市土地资源的优化配置 ,是我国社会、经济持续发展的关键。本文从构建拍卖市场的角度 ,认为拍卖应成为城市商业用地使用权出让的主要方式 ;探讨了土地拍卖主体资格问题 ;同时 ,提出了城市土地使用权出让拍卖模式。     

广告主与搜索引擎的双向博弈分析

文章基于萨缪尔森的双向叫价博弈模型,对关键词广告拍卖中的一类特殊情形进行研究—某些关键词广告的拍卖中只有一个广告主进行竞价。假设买方的估价是广告主的私有信息,而广告位的成本也是搜索引擎的私有信息,建立一个广告主和搜索引擎的双向叫价非完全信息贝叶斯博弈模型。在假设双方的报价策略均是自己估价的线性函数的条件下,求解了使广告主和搜索引擎收益最大化的贝叶斯纳什均衡,给出了广告主和搜索引擎的均衡报价策略,分析了拍卖能够达成时双方交易的效率,并得到了效率最高时双方的最优出价策略及最高效率。当广告主和搜索引擎第一次博弈不能达成交易时,双方会通过多次重复谈判和协商,经过多轮的重复报价序贯博弈达成最终交易,给出了双方序贯博弈的均衡报价策略;还给出了拍卖序贯博弈的交易流程图和一些数值算例。研究结果对广告主和搜索引擎的报价策略提供了理论参考依据。     

关于我市土地市场现状及问题的调查

一、土地市场发展的现状 （一）制定规范文件，规范工作程序。为大力推行招标拍卖挂牌出让国有土地使用权制度，我市于2003年5月相继山台了《七台河市招标拍卖挂牌出让国有土地使用权办法》、《七台河市土地市场管理办法》、《七台河市土地收购储备暂行办法》等三个规范性文件。明确规定商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让，     

国有土地使用权拍卖出让底价评估与确定

随着我国土地使用制度改革的深化，以拍卖方式出让国有土地使用权已发展成为一种主要方式。但科学合理地评估与确定国有土地使用权拍卖出让底价，是国有土地使用权拍卖出让工作中一个不可或缺的重要环节，直接影响到拍卖能否顺利成交或国有资产的流失。本从分析国有土地使用权拍卖出让底价的特点入手，着重就评估中需把握的公开市场价值标准、估价时点、估价原则和方法的选用等关键环节进行了阐述，并就最终如何科学合理地确定国有土地使用权拍卖出让底价进行了探讨。     

排污权交易制度与初始排污权分配

回顾了排污权交易制度的基本概念，优点以及实施过程中的关键问题，讨论了初始排污权竞价拍卖和免费发放时的不同长期交，建立了拍卖的不完全信息静态博栾模型，分析了免费发放时排污申报机制的设计及政策的动态一致性问题。     

土地出让金的制度变迂

我国土地出让金制度的形成与完善是一种强制性的制度变迁。其前提是1987年深圳开展的土地出让制度试点,相应的制度安排也始于1987年。 为了使土地使用权有偿出让法制化,从1987年11月开始,全国很多城市在开展土地出让制度改革试点的同时,先后制定和颁布了地方性的土地使用权出让有关条例或规定。 1988年,全国性的法律开始颁布实施。《宪法》修正案规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”；同年12月,《土地管理法》修改议案也规定“国家依法实行国有土地有偿使用制度”。这砦规定使土地使用权可以依法出让、转让、出租和抵押。 1990年,国务院发布《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,对土地使用权出让、转让、出租等问题作了更明确的规定,并要求比较成熟的城市先行开展城镇国有土地使用权的出让和转让试点。 1994年,《中华人民共和国城市房地产管理法》对土地出让的方式作出了明确规定：土地使用权出让,可以采取拍卖、招标或者双方协议的方式。商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地,有条件的,必须采取拍卖、招标方式；没有条件,不能采取拍卖、招标方式的,可以采取双方协议的方式。并要求,采取双方协议方式出让土地使用权的出让金不得低于按国家规定脐确定的最低价。这些法律法规的修改或制定使我国土地出让的法律法规体系得以健全,使土地出让制度有了法律保障。此后,国有土地的出让基本上在这个法律框架下进行。但由于该法没有对拍卖、招标方式做严格要求,实际操作中基本上是采用协议出让方式 鉴于协议出让方式下寻租、暗箱操作和土地收益流失问题频频出现,2001年4月30日国务院颁布的《关于加强国有土地资产管理的通知》强调：商业性房地产开发用地和其他土地供应计划发布后,同一地块有两个以上意向用地者的,都必须由市、县人民政府土地行政管理部门依法以招标、拍卖方式提供,国有土地使用权招标拍卖必须公开进行,要严格限制协议用地范围,确实不能采取招标拍卖方式的,方可采用协议方式,采用协议方式供地的,必须做到在地价评估基础上,集体审核确定协议价格,协议结果向社会公开。     

工业用地挂牌出让敲响第一槌--深圳市龙岗区工业用地首次成功挂牌出让

2005年12月20日,位于深圳市龙岗区宝龙工业城的两宗工业及工业配套用地在深圳市土地房产交易中心成功挂牌出让,此乃深圳市乃至全省范围内首次在产业用地供应领域引进市场化机制配置土地资源,以挂牌方式出让产业用地。此举掀起了土地使用制度改革的“第三次革命”。深圳市龙岗区宝龙工业城的两宗用地挂牌后引起了异常强烈的市场反响,两宗用地分别有十个以上的企业(以及个人)对挂牌进行了报价,以至于挂牌不得不进入拍卖程序。最终,此次出让的工业用地经过19轮次的激烈竞价以1940万元人民币的价格成交,为挂牌底价550万元的3.5倍;工业配套用地最…     

晋升竞争与工业用地出让*——基于2007-2011年中国城市面板数据的分析

本文通过收集整理2007-2011年中国土地市场网上公示的每宗工业用地出让结果信息而获得了城市政府出让工业用地的面板数据。利用空间计量经济学工具，笔者发现省内经济实力相近的城市，尤其是经济强市之间存在着土地引资的恶性竞争，即竞相扩大工业用地的出让规模和协议出让比例。同时还发现，市委书记的个人禀赋特征也会影响地方政府的工业用地出让行为。这些实证结果都暗示辖区间土地引资竞争在很大程度上是地方领导晋升竞争的产物。     

土地出让偏爱拍卖的背后

拍卖是市场配置资源的一种方法,它能够最好地使用物资。如拍卖一块土地,让需求方来竞价,看谁出价高就卖给谁。也就是说,拍卖只会将价格提高。招标则是买方提出购买要求,征求卖方来竞价,看谁出价低就买谁的。因此,招标能将价格降低。     

关于房地产价格调控的政策与措施建议

一、重视土地供应政策对土地价格的调控作用,完善土地储备制度。土地收购储备制度实质上就是政府通过控制、收回、储备、规划、出让等手段,加强对土地一级市场的垄断,为经营性土地统一挂牌、出让、拍卖,创造平等公平的竞争环境。一方面,可以规范市场行为,抑制土地的投机炒作,及时调节土地供应;另一方面,可以实现土地的市场价值,增加政府的财政收入。通过土地收购储备制度的实施,合理调控土地供应和市场价格,健全土地交易市场公开性与透明度,完善相关的法律法规,建立必要的监督机制,合理分配政府和原土地使用者之间的利益。土地收购储备中心…     

提高我国土地市场化程度及消除区域差异的思考与建议

1·严格控制新增划拨土地数量。划拨土地是国家主要用于国家安全和特殊性的国家职责而划拨的土地。为此,国家要严格制定和执行有关划拨土地的法律和法规。2·压缩和减少协议出让土地的数量和规模。尽管国家明文规定,经营性土地必须实行土地的招标、拍卖和挂牌交易。但在实际工作中,相当部分地区,仍然通过各种名目,采取协议出让的形式。虽然说协议出让,也是土地市场化交易的一种形式,但由于我国在土地产权主体代表模糊及权责利不清,使得协议出让的市场化水平大大降低。所以,在现行土地制度背景下,降低协议出让,就可以大大提高土地市场化程度…     

城市建设和房地产开发的博弈分析

土地拍卖制度有力地推动了我国城市建设和房地产开发,其原因在于土地拍卖收入被用于城市基础设施建设,这样可以避免当前我国财政资金不足问题。本文采用博弈分析方法研究发现,采用土地拍卖制度必然导致:(1)土地供给小于需求;(2)土地和商品房价格上涨。     

土地挂牌出让:一种比拍卖更好的出让方式

就土地出让时的约束条件和适用范围而言 ,拍卖和挂牌出让是两种可以替代的方式 ,但目前很多地方有重“拍卖”而轻“挂牌出让”的倾向。本文认为 :挂牌出让承继了拍卖出让的优点 ,是拍卖出让的“改良” ,是一种更好的土地出让方式。     

中国房地产行业的垄断性分析

中国房地产市场是区域性垄断或寡头垄断的市场,可以使用哈佛学派的主要理论S-C-P范式来研究我国的房地产业产业组织问题。不同的土地出让方式决定了房地产市场结构,所以我们根据地块大小、距离远近等的这种出让方式不同来分析各种情况下的市场行为和市场绩效。房地产行业反垄断政策的制定的依据和内容也存在“马歇尔冲突”,考虑中国房地产企业是规模经济不变的情况下,对垄断进行拆分是对社会有利的选择。具体操作上：不要大面积拍卖土地,改为小块拍卖出让,引进多家开发商鼓励竞争,对打破垄断更有现实意义。     

浅析拍卖出让国有建设用地使用权制度

自2004年以来,我国的土地出让开始采取市场主导的方式,“招、拍、挂”成为主流,尤以“价高者得”的拍卖方式采用最多。但是,国有建设用地使用权拍卖中存在的不成熟现象,严重影响了土地有偿制度的深化。本文将从我国拍卖出让国有建设用地使用权制度的概念谈起,透析目前拍卖出让国有土地使用权制度的法律规定、操作程序、存在的问题,并结合问题提些探索性意见。     

合理布局是最大的节约——谈工业用地招拍挂与工业发展的关系

长期以来,全国工业用地普遍以协议方式出让,2006年8月《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》(国发[2006]31号)明确规定:"工业用地必须采用招标拍卖挂牌方式出让,其出让价格不得低于公布的最低价标准".