土地发展权移转的国际比较研究

土地发展权的应用依各国具体情况而不同,发展权移转是一种以市场为基础的新的土地使用管制工具,作为分区规划管制的补充,在世界各国已经得到越来越多的应用。我国可以利用土地发展权移转机制来保护耕地和农民集体土地所有权权益。     

我国土地使用权“分层设立”必要性和可行性

随着城市化的发展,土地利用呈现由平面化向立体化开发的发展趋势。但是,我国法律对土地使用权出让还仅局限于地面土地使用权,不能满足用地需求和节约利用土地的要求。而土地使用权的"分层设立"为有效缓解我国目前土地使用权的供求矛盾,提高土地利用的效能开辟了新的道路。因此,对土地使用权"分层设立"的必要性、可行性进行研究大有裨益。     

农村土地权益流转的预期收益目标与社会补偿机制建设

加强农村土地权益流转的目的是要提高农民土地产权收益、实现城乡要素平等交换、促进城乡统筹一体化发展。虽然当下的农村土地权益流转要具有"实现社会保障"与"满足经济效益"双重预期收益目标,但是因土地权益流转分类的性质不同,预期收益目标各有侧重。我们要确保农村土地权益流转的相关预期收益目标的满足,除了让市场在土地资源配置中起决定性作用外,还必须全面构建由政府主导的农村土地流转社会补偿机制。通过市场之手和政府之手,以法治方式确保农村土地权益的充分流转和相关主体的利益维护。     

完善土地税制 促进城市土地节约利用

文章认为,土地税作为一种重要的经济政策工具,对促进土地资源的合理配置有着十分重要的作用。合理的土地税制可以引导城市土地利用方式,抑制土地投机,提高土地资源的节约利用程度,有效地解决我国目前城市土地利用中存在的问题。     

改革开放30年征地工作之反思

家庭承包经营制度的农村改革,符合广大农民的根本利益,极大地调动了广大农民的生产积极性,促进了农业的发展和农村的稳定。由于体制、机制和管理等多方面的原因,征地问题表现突出,农民权益得不到保护,部分农民失地又失业,成为新的困难群体,诱发农村稳定问题。笔者建议:规范政府行为,确认农民集体土地的财产权利,按市场经济规律进行征地补偿,着眼于长远生计,将被征地农民纳入社会保障体系。     

农地产权制度的缺陷与规制设计

我国农地产权不完善,土地所有权虚化,使用权受干涉,收益权受侵蚀,处置权残缺,导致农民经营权程度不同受到各级行政侵犯,制约了土地资源优化配置。构建从法律上明确土地所有权主体和完善其它权能的农地产权制度,推进农地产权制度创新,使农户在法律上拥有财产权上的排他性、使用权专有性、收益权上的独享性、流转权上自主性,促进产权功效发挥,实现资源配置优化。     

改革和完善我国农村建设用地流转制度的思考

我国现行法律对农村建设用地进入市场采取了分类严格限制的办法。伴随工业化和城市化的进程,土地的价值不断提升,“小产权房”等农村建设用地隐性市场大量存在,现行的农村建设用地流转亟待改革和完善。农村建设用地市场必须在政策和法律上寻求根本突破,必须从根本上改变土地制度的二元性,统一城乡土地市场,充分保障农民在集体建设用地流转中的权益。     

The Dynamics of Jabotabek Development

This paper examines the dynamics of urban development of the Jakarta metropolitan region, called Jabotabek, from 1980 through the early 1990s. We focus on the rapidly changing spatial allocation of residences and business, finding that Jabotabek is following expected developmental patterns but faces special and some critical problems Population densities remain unusually high and urban development is hindered by very poor land market institutions—weakly defined property rights particularly for traditional low income residents, complete lack of active land use planning, and relatively low infrastructure investments. Industry is rapidly suburbanising to take of advantage of low land prices and wages in suburban Botabek. With toll road construction east and west from the city, within the five-year period 1986–1991, Jabotabek moved from being a monocentric city where core city industrial activity dominated to a predominantly multi-centred city. These developments and implicit government policy have hurt small-scale industry, which ultimately will hinder the whole development process. Issues of spatial mismatch, where low income workers' residences and workplaces become inordinately spatially separated due to government policies in land markets, herald increasing problems of urban underemployment and social unrest.     

A Review of Institutional Alternatives to Collateralized Lending

Abstract: Rural producers’ access to formal finance has often been limited by their inability to provide collaterals, particularly in the form of registered or certified land titles and tenancy contracts or assets which are auctionable as well as by laws that make foreclosure difficult. This paper reviews some of the alternative institutional arrangements (possibilities) for reducing and overcoming collateral requirements such as third party guarantees, ownership of tradeable assets, credit guarantee schemes, group lending, credit‐savings linkages, incremental and loan repayment‐dependent lending, portfolio diversification and an efficient legal system for contract enforcement. It also specifies the land policy and tenure reforms that are desirable, especially in the direction of formal land titling or legally specified rights to the use and ownership of lands, the consolidation of land holdings and the provision of proper cadastres for land and assuring that titles are secure.     

对构筑土地区分使用权法律制度的思考

土地资源是许多自然资源得以存在的基础.如何协调土地与其他自然资源的关系,促进各种资源的可持续发展已成为法律工作者乃至全社会普遍关注的问题.借鉴建筑物区分所有权制度提出建立土地区分使用权制度.以使土地及相关资源权责明晰,各种资源权利和谐地衔接和配合,最终达到对自然资源的合理有效配置.     

农村土地制度变迁中的问题与对策

当前我国农村土地制度中存在的经营规模小、土地流转机动性不强、劳动力利用不充分、农户的法人资格不具备、农村中介组织缺乏、农业投入不足等问题,是制约农村经济进一步发展及“家庭联产承包责任制”更好发挥作用的核心和关键。因此,进一步明确土地产权主体、土地使用权的市场化、土地流转的灵活性及保障土地经营的稳定性是解决我国当前农村土地制度中存在问题的基本对策。     

现阶段资源开发与利用中的重大区际关系分析--基于对南水北调、西气东送等问题的探讨

资源开发与利用过程中所涉及到的区际关系问题并非单纯的资源配置,而是隐含了相当复杂的利益分配、发展冲突以及社会公平等方面问题的。作为影响巨大的资源配置活动,南水北调、北煤南运、西煤东运以及西气(电)东送等工程的实施,更需重视和处理好区际间的关系问题。     

农村土地产权流转制度的缺陷与农地证券化选择

源于改革开放初期实施的农村土地家庭联产承包责任制,历经30多年的发展,在提高农业生产效率、促进农村发展方面发挥了积极作用。但随着改革的进一步深入,现行的农村土地制度也表现出一定的消极作用,阻碍了农村改革的进一步深化。文章针对农村土地产权流转制度存在的缺陷,提出了实施农村土地证券化的思路,并建议：继续推动和深化农村土地产权制度改革;建立健全农村土地使用权流转市场;建立健全农村土地证券化信用担保、信用评估体系;建立和健全相关法规,为土地证券化提供有力的法律保障。     

对被征信个人信息的规范利用和法律保护对策研究

发达规范的征信业是完善社会主义市场经济的基础,被征个人信息的规范利用是征信业健康发展的重要保障。本文针对我国目前个人隐私权缺乏法律保障,征信业在利用个人信息服务上存在的问题,在规范被征个人信息的利用方面提出了立法建议,以保障个人的合法权益,促进我国征信业良性发展。     

Economic incentives in the subsistence areas of South Africa and the need for reform

While land tenure reform within the subsistence areas of South Africa will not address fundamental black grievances about land inequality, it is essential that the land in these areas, as well as other agricultural land used for resettlement, be used in a productive and sustainable manner. This article examines the way in which discriminatory policies with respect to land distribution and public support, together with the high level of transaction costs under existing black tenure systems, have structured economic incentives within the subsistence areas, leading to the apparent under‐ and over‐utilization of arable and grazing land respectively. The potential for formal private tenure to reduce these constraints is then explored, while noting the necessity for property institutions to be both impartially administered and well adapted to the particular needs and resource constraints at the community level. Finally, a number of reforms which would increase the level of information provided by informal tenure are examined.     

省域土地利用效率空间差异分析——以重庆市为例

省域土地利用效率的评估是当前进行国土规划的必要环节,它旨在探明省域国土开发程度的空间差异,对于合理规划国土空间、节约集约利用土地资源、推进主体功能区形成具有重要参考价值。文章以重庆市的研究为例,采用SPSS统计分析软件的主成分分析方法和GIS的空间聚类方法,对包括人口、经济、社会、土地等领域的共计30个指标进行计算。结果表明,重庆市当前国土开发利用效率以主城区最高,十四区县次之,渝东北和渝东南为低效率区域,巫溪、酉阳一带为土地利用效率最低的区域。     

城市规划中有关港口规划的法律问题

港口与城市之间存在密切的关系,港口规划与城市规划也紧密相关。在港口规划中引入民主、参与机制是法治化进程的必然要求。然而,我国目前港口规划存在着诸多法律问题。规划、审批机制错位、参与虚置及相关制度不健全(如环保、监督、责任机制不健全)等,这些问题的存在使得港口规划难以适应城市健康发展的需要,更不符合增进公民富祉的法治诉求。因此,应加强对港口规划的法律规制,通过严格控制规划权行使资格及权限,建立有效的参与机制、听证制度等使规划程序民主化,同时还应建立有效的救济机制以保护公民的权利免受其害。     

土地低效利用的成因及对策研究

从土地相关法律缺陷、规划不严谨、政府对土地财政的依赖及土地所有权等方面分析导致土地处于低效利用甚至闲置状态的原因,针对导致土地效率损失的原因,提出通过建立城乡统一的用地市场、完善土地二级市场、提高规划的科学性、实行土地年租制及完善地方税收体系等方面来提高土地的利用效率。     

统筹城乡发展与新疆农村土地制度改革

近年来,随着城镇化和工业化进程的加快,直接导致各地的用地需求量增加,使大量的农地向非农用途转变。但现行农村土地制度的缺陷使得盲目乱占、滥占耕地现象严重,且征地补偿不合理,影响了农地资源的配置效率,损害了农民的利益,造成农民既失地又失业,“失地农民”问题十分突出。因此,要进一步深化农村土地制度改革,完善土地承包制度,建立健全土地流转机制和合理的征用办法,尽快建立起城乡一体化的土地市场和社会保障制度,推动城乡统筹发展。     

对农村集体土地制度的几点思考——以成都统筹城乡综合配套改革为例

随着经济的不断发展,多种所有制形式的经济实体不断壮大,特别是二、三产业的发展,对建设用地的需求量越来越大,城乡结合部地区一些集体非农建设用地自发地、无序地流转形成了一定的隐形市场。集体非农建设用地的流转对发展区域经济、提高人民生活水平发挥了重要的作用,但也导致了土地利用混乱、土地产权关系不明晰、建设用地供应总量难以控制、土地市场秩序遭到破坏等不少问题。本文以成都统筹城乡综合配套改革为研究背景和范例,浅析了农村集体土地用地流转的制度设计、存在问题和解决措施。