破解征收拆迁“钉子户”策略

正笔者在网上看到有些律师撰写的如何为"钉子户"维权的文章,如《钉子户是怎样炼成的》、《如何做一名合格的钉子户》、《被拆迁户维权宝典》、《拆迁案件谈判技巧》等,这些文章的主要内容是为被征收人出谋划策获得较高标准的补偿安置。再看中国知识网上专家学者撰写的有关征收拆迁的论文,基本上是从如何规制政府滥用职权立论的,而对政府如何破解"钉子户"漫天要价、无理取闹的行为却鲜有研究成果。中央政府高度重视"旧厂房、旧村庄、     

党的群众路线教育活动视角下的征收拆迁工作

正征收拆迁工作被地方政府视为"天下第一难事",如何克服第一难事,笔者认为,走群众路线、密切联系群众是征收拆迁工作的致胜法宝。一、践行党的群众路线是征收拆迁工作的必然要求(一)法律要求征收拆迁工作必须践行党的群众路线根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称"《征收条例》")第十条第二款、第十一条第二款、第二十条等规定以及《土地管理法》关于征求意见和听证程序的条款,在征收拆迁工作中,贯彻党的群众路线是依法征收的基本要求。     

征收拆迁困境成因分析

城中村改造、棚户区改造、危旧房改造被称为三改,此乃城市建设用地的主要来源,因此,依法征收拆迁、加快三改步伐成为许多城市尤其中西部城市的重要工作。笔者对河南平顶山、河南濮阳、山东聊城、河北沧州、云南曲靖等一些地区的征收拆迁工作进行调研,发现当前征收拆迁工作阻力重重甚至步履艰难的原因。一、土地管理的障碍危房集中、基础设施落后的三改项目往往需要巨额资金,捉襟见肘的地方政府财政难以提供征收拆迁所需资金。许多地方政府通过招商引资、借鸡生蛋的方法吸引开发企业斥资改造。征收     

房屋征收产权调换安置中的一剂良方——以上饶市“预先补偿后购买”安置办法为例

近年来,上饶市中心城区的房屋征收工作以“维护群众利益、让群众得到实惠”为出发点,充分尊重被征收人的“知情权、选择权”,实行了“预先补偿后购买”的安置办法,解决了安置房交付滞后引发的一系列问题。一、实行“预先补偿后购买”安置办法的背景2005年至2008年,上饶市中心城区在房屋征收工作中选择了产权调换安置办法。1.集体土地上房屋征收,原则上取消安排宅基地自行建房,由政府统一选址、统一规划、统一建设、统一分配安置。由于地价的原因,集体土地上房屋的     

集体土地征收中强制拆迁案件的特点和对策

随着重庆市城市建设的北移和重庆两江新区的建设．渝北区有近900平方公里土地划入了两江新区的建设主场．集体土地拆迁已成为关系地区社会稳定和经济建设的热点问题。2007年以来，渝北区土地征收强制拆迁案件48件，上升势头十分明显。同土资源管理部门对集体土地拆迁案件的处理．已成为彰显行政执法公正的一个重要窗口。     

棚户区改造中私下擅自拆迁的法律规制

正典型案例案例一:2009-2010年,刘某等以某房地产开发公司名义,在未取得拆迁许可证的情况下,先后在河北清苑县、博野县多次擅自拆迁,签订部分协议并拆除,由于其缺乏资金,其余的被拆迁人认为这样拆迁没有安全港,拒不签订补偿协议,已经拆除的被拆迁人因回迁遥遥无期产生恐慌,大量被拆迁人上访,政府为了维护社会稳定,便邀请有实力的有责任感的开发企业接管该项目,该开发公司在没有任何开发协议的情况下,以高度的社会责任感大量注入资金。刘某利用其掌管持有拆迁资料的便利,胁迫开发公司签订《合伙协议》,通过该协议获得一千六百余万元的巨大利益。     

我国城市房屋征收补偿问题探讨

近几年来,在旧城改造和城市建设中,被拆迁人与开发商、被拆迁人与政府之间的矛盾日趋尖锐,已成为严重影响社会稳定的难题。因此,有必要以我国房屋拆迁补偿制度的现状为出发点,对《国有土地上房屋征收和补偿条例》(2011)相关     

产生“钉子户”的原因及破解对策

正"钉子户"的存在是影响征收拆迁工作的最大障碍,对地方的稳定构成很大的威胁,如果处理不好,势必造成更大的隐患,因此,地方政府应高度重视应对"钉子户",把矛盾化解在萌芽、化解在当下。如何疏导治理"钉子户"呢?     

浅谈被征收房屋土地注销登记

在当前的棚户区改造中,征收补偿、被征收房屋注销登记与土地出让存在着密切的关系。一般而言,被征收合法房屋未被拆除,不能办理被征收房屋和土地的注销登记。被征收房屋拆除后首先需要房产登记部门办理注销登记,在被征收房屋所有权和土地使用权注销登记后,国土资源部门方能办理土地出让手续。被征收房屋所有权和国有土地使用权系在先权利,在先权利依法消灭的途径包括:其一,自然     

浅谈被征收房屋土地注销登记

在当前的棚户区改造中,征收补偿、被征收房屋注销登记与土地出让存在着密切的关系。一般而言,被征收合法房屋未被拆除,不能办理被征收房屋和土地的注销登记。被征收房屋拆除后首先需要房产登记部门办理注销登记,在被征收房屋所有权和土地使用权注销登记后,国土资源部门方能办理土地出让手续。被征收房屋所有权和国有土地使用权系在先权利,在先权利依法消灭的途径包括:其一,自然     

进城后承包地被征收还给予补偿吗

吉林省长春市一位农民来信说：我妻子的娘家原在长春市某县农村．他们家曾与村集体签订了土地承包合同．手上还有县里颁发的土地承包经营权证书。后来他们家在县城里打工买了房子．全家户口迁入城市,变成了城市市民。最近,他们老家所在的村搞城镇化建设．开始搞征收拆迁。请问在征收拆迁时,他们的土地给不给补偿？他们的土地是算集体土地,还是国有土地呢？     

关于旧城改造拆迁安置补偿问题探讨

重庆是座历史文化名城。城区内有大量年代久远的工业企业和居住用房。为使旧城恢复活力，主要通过改造城市规划结构，实行合理的用地分区和城市用地规划分区。采取综合措施净化空气、增加绿化和公共休闲活动空间；实施污染企业搬迁、工业企业退二进三；完善城市道路交通系统；改善城市居住环境，增加公共服务设施。旧城改造是城市建设中涉及面最广的一项社会工程，群众十分关注，也是政府在现代城市建设中的一项紧迫而艰辛的任务。     

规避拆迁责任“雷区”

业界认为一些“钉子户”不按时迁出造成了拆迁时间拖长，也影响了项目上市的商机，并且后期的回迁等问题也会给发展商带来麻烦。     

征地过程中的“一书四方案”可否公开

案例2011年11月2日,因对本村集体农用地被征收为国有土地后的征地补偿价款不满,村民A向B省国土资源厅提出申请,要求公开《省人民政府关于C市2008年第三批次城市建设捉用地转用和土地征收的批复》所征收土地的“一书四方案”。11月4日,B省国土资源厅作出《政府信息不予公开告知书》,认为A申请获取的信息,属于地方政府呈报给省人民政府请示准予审批捉用地转用和征收集体土地的部分报件材料,其功能属于供审批机关了解征地工作情况,以便审酌是否给予审批的过程性信息。A表示不服。     

“钉子户”产生原因再分析及破解对策

正征收拆迁工作被称为天下第一难事,笔者通过参与许多征收拆迁项目,遇到过形形色色的钉子户,在解决钉子户的方法上有些探索和实践。本文再次通过分析钉子户形成原因,旨在对读者有所启迪,助力于棚户区和城中村改造。一、钉子户产生的原因钉子户产生于多种原因,具体分析如下:1.对安置和补偿标准不满意政府在制定征收补偿安置方案时,有意降低补偿安置标准,过多地考虑政府直接的经济利益,对被征收人的利益考虑不够。一些被征收人攀比思想严重,想借拆迁发     

试论国有土地上房屋征收参与人

《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称《征收条例》)颁布实施后,各地在成立征收与补偿机构时对于其职能、定性,遇到诸多困惑,在国有土地上房屋征收与补偿实践中,对于主体问     

物权法实施环境下旧区改造机制的选择

一．对旧区改造本质的思考——凸现和实现“公共利益” 回顾上海改革开发以后,特别是上世纪九十年代以来的城市建设发展过程,虽然存在诸多不足,但是总体评价应该是积极肯定的。城市的面貌发生翻天覆地的变化,城市市政基础设施得到明显改观,广大老百姓的居住条件也得到显著改善。在此过程中,两轮大规模的旧区改造发挥了巨大的作用。     

改善农民工居住生活条件的探讨

随着我国社会经济和城市建设的持续发腱，农村进城务工人员日趋增多。两江环抱的重庆，城是一座山，山是一座城，其特殊的山水相融的地理和人居环境，接纳了更多的农村进城务工人员。这些“农民工”，尤其是无固定工作或工作场所的人员，居住生活条件极差。研究和改善农民工住房生活条件问题，对坚持以人为本，为农民工群体办实事做好事，促进城市经济发展和构建和谐社会具有重要的现实意义。     

涉及动迁安置的若干讨论

旧区改造是提升城市居民居住质量、改善居住环境的重要途径,是城市布局及产业优化调整、提高城市综合实力、推动社会经济全面发展的必由之路。上海历届市委、市政府都十分重视旧区改造工作,据市建交委预测,“十一五”期间预计完成362万平方米房屋改造工作．受益居民约13．5万户。     

论集体土地产权制度改革

20世纪90年代以来,随着城市化的快速推进,经济全球化进程的加快和中国加入WTO,征地已成为新增建设用地的主要来源。征地过程中遇到的首要问题,是土地使用形式的改变,即由原来的农村集体用地转变为城市建设用地。由此直接引发的土地征用补偿、失地农民安置和耕地安全问题成为"三农"问题的焦点,也关系到城市化的健康推进。实践证明,我国集体土地产权制度改革迫在眉睫。而解决我国集体土地制度改革中分配问题的核心不在于增加权势团体的份额,而应重点放在通过补偿拟议的产权界定中潜在的受害者,保障社会经济持续发展和社会稳定,从而使具有潜…