在建工程抵押登记若干疑难问题探讨(上)

正在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型,当中存有不同的情形,各地登记机构对其理解不一致,操作方式也是截然不同,给当事人带来不便,也直接影响了登记的公信力,笔者在此详尽梳理了在建工程抵押登记中的若干问题,并作一探讨。一、在建工程是否符合物权客体要求抵押权作为物权的一种,应当符合物权客体要求,作为物权的客体,需为人力所能控制并具有价值的有体物。就在建工程而言,属于正在建造的建     

在建工程抵押登记合同审查风险要点

在建工程抵押登记在不动产登记实务中,可以说是最为复杂和具有风险的业务类型。如何快速准确审查主债权合同和在建工程抵押担保合同中需要注意的合同风险要点,又或是如何在不动产登记簿中将抵押担保合同中的抵押范围准确记载,使得不动产登记簿记载认定的实际优先受偿范围与申请人在合同中约定的范围完全相符等种种实务难题,困扰着一部分登记人员。通过最高人民法院司法判例、答复意见和最高人民法院《全国法院民商事审判工作会议纪要》的最新规定进行探讨。     

预售商品房与在建工程抵押登记中的若干问题

一、预售合同备案与在建工程抵押登记中存在的问题 1．商品房预售合同备案存在的问题。 首先，我国预售合同备案登记只是将办理登记备案作为预售人的一项强制性义务，而不是作为预购人为保护其不动产变动之债权请求权所享有的一种权利。登记本身既不产生新的债权债务，也不产生物权效力，因而对于预购人的保护相当有限，登记备案保护的似乎是商品房预售的一种管理秩序，而非合同当事人依约享有的不动产物权变动请求权。其次，对于商品房预售备案的法律效力，我国现行法律中并没有明确。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第六条规定：当事人以商品房预售合同未按照法律、法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。     

浅析在建工程抵押登记的相关问题

一、对在建工程概念的理解物权的成立与存在,须以标的物存在为前提。我国《物权法》所称的作为物权标的的物通常是有体物。在建工程在其主体完成之前,并不具有完整意义上的     

土地或在建工程抵押后又办理按揭登记的风险与防范

一、风险分析 《物权法》施行后不久,一家市专业银行的领导带着律师到我局咨询房地产抵押登记问题。他们认为：建设用地使用权抵押后,在没有注销该抵押权的情况下,商品房预购人可以再办按揭并要求房屋登记机构给予支持登记。其理由是《物权法》第200条明确规定：“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,     

预售房抵押权预告登记的性质与效力分析 ——以银行抵押权的实现为中心

抵押权预告登记制度形成以来,在我国房地产实务中发挥了重要的作用,但因抵押权预告登记的性质与效益不明晰,司法实践中出现大量同案不同判现象.因此有必要通过明确抵押权预告登记制度的性质与效力,使贷款银行享有对未来抵押权的请求权的效力、 享有请求权顺位优先的效力以及享有就办理贷款的房屋优先受偿的效力,以此来实现银行的优先受偿权.     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因是由于开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告。”由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握。为此，笔者根据实践中遇到的问题和解决的方法，就房地产在建工程的抵押评估，谈一些粗浅的认识。     

如何规范在建工程抵押登记

目前,在建工程抵押已成为企业的一种主要融资渠道,特别是近年来我国出台了大量房地产金融税收新政策,房地产企业面临着前所未有的资金信贷难的问题。因此,如何规范在建工程的抵押登记成了有关部门必须认真探讨和解决的问题。     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价实践中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因：一是由于开发项目投资数额较大，要完成整个开发项目，开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决；二是企业扩大投资经营规模，流动资金不足，造成技改项目或新的投资项目资金不足，需要通过贷款加以解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告”。由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握，因此，房地产在建工程的抵押评估有其复杂性。本根据实践中遇到的问题和解决的方法，对以下几方面的问题提出探讨。     

旧案新谈:在建房屋抵押有哪些效力

案例1994年11月,某市商业银行为该市B公司提供贷款,共计两千多万元。B公司向银行出具《财产抵押书》,承诺将旗下尚未建成的住宅楼作为向银行借款的抵押物,并表示等住宅楼完工后,将房产证办妥再补交银行。银行对此表示同意,并就此共同签署了《财产抵押书》,上报市房产局。市房产局在《财产抵押书》上签字同意,并加盖了公章。为了确保此项抵押有效,应银行的要求,B公司向市政府提交了《财产抵押申请报告》,有关领导在审阅后批示,此种抵押可以在市房产局确认后再办理房产证。2001年4月,银行将其对B公司的债权转让给了E资产管理公司。2001年8月,该市中级人民法院受理B     

在建工程抵押可以是未建部分

1997年《城市房地产抵押管理办法》生效后出台的一系列关于房地产抵押的法规均未对在建工程抵押是建成部分还是未建部分作出明确规定,直至2012年住建部出台《房地产登记技术规程》,才明确规定了登记机构在办理在建工程抵押时,抵押物只能是已建部分,未建造部分不能作为抵押物。该规定虽然有效保护了债权人的权益、避免了登记机构在审查过程中的风险,但却使得房地产建设单位通过在建工程融资的可能性极大削弱,从促进房地产市场发展和整个市场经济繁荣稳定的角度看,在建工程抵押包含未     

在建工程抵押标的物内涵辨析及登记注意事项

随着房地产业的迅速发展，在建工程抵押贷款在房地产贷款中所占的比重逐年增加。毋庸置疑，在建工程抵押在建设单位筹集资金、保证工程后续建设方面发挥了很大的作用，促进了房地产业的发展。但是，由于在建工程的特殊陛，以其为标的进行的抵押存在很大的不确定性，风险较大。因此，目前还有不少地区的房管部门尚未开展在建工程抵押登记。《中华入民共和国物权法》第202条规定，“正在建造的建筑物、船舶、飞行器”等债务人，或者第三人有权处分的财产可以抵押。如果不予办理在建工程抵押登记，那就成了名副其实的不作为。事实上，部分地区的房管部门不办理在建工程抵押登记，主要是因为对抵押物的内涵和抵押权成立的条件等问题把握不准，害怕因登记错误或失误而造成行政赔偿。本文拟就这些问题进行浅析。     

经济适用住房在建工程抵押登记的相关问题

一、经济适用住房在建工程抵押中存在的问题1.项目开发主体多元化经济适用住房建设主体包括房地产开发企业、地方住房保障实施机构、企事业单位。为控制风险、加强     

在建工程抵押的有关法律问题

在建工程抵押是与现房抵押相对而言的,两者的主要区别有两个:一是抵押标的物的形态不同,前者是正在建造的房屋,形象进度处于变动之中,后者是已竣工验收并投入使用的房屋;二是抵押的目的不同,在建工程抵押主要是为了筹集资金以续建工程,而现房抵押是为了融通资金可用于多种不同用途。当前,在我国建造房屋特别是成片开发项目的,资金来源除了施工方垫资、建设方自有资金外,主要还是依靠借款或贷款,由此出现以在建工程设定抵押担保的情形十分常见,但相关法律法规对在建工程抵押的规定     

关于“商贷转公积金”适用抵押登记类型的探讨

在购房贷款中,公积金贷款的利率比商业贷款的利率低,同等条件下利用公积金贷款所付银行的利息比商业贷款少很多。因此,人们如果有个人住房公积金的话,一般都会以此为贷款方式。但由于某些原因,相当多的人是在办理商贷一段时间后才获得个人住房公积金,于是在以商     

设定抵押房屋的征收补偿

《物权法》第179条规定:"为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。"抵押房屋的所有人为抵押人,债权人为抵押权人。《物权法》第174条规定:"担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。"优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物或价金优先受偿,而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分     

在建建筑物抵押及登记问题研究

正一、《物权法》出台前有关在建工程抵押的法律规定《物权法》出台前,关于在建工程抵押的规定主要见于《担保法》、《担保法解释》及部门规章中,在建工程抵押登记方面的规定,主要见于《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。此外,上海、沈阳、福州等一些开展在建工程抵押登记的城市,也相应制订了一些     

预购商品房预告登记的房屋是否可以设立抵押

正《中国房地产》2014年4月刊中《浅谈已办理预告登记的预购商品房再抵押》(作者:杨玉琴)一文中有这样一个案例:某甲购买某开发公司预售商品房,交付全款,并在房屋登记机构办理了预购商品房预告登记。某乙现向某银行贷款,双方订立了借款合同和抵押合同,以某甲预购的商品房抵押作为乙债务的担保,现向房屋登记机构申请抵押登记。对于该申请是否受理,作者提出了两种观点并对此进行了相关意见阐述。本文拟对此案例中的房屋是否可以设立抵押以及涉及的法律关系和登记事项做一探讨。本人认为此类申请不符合《物权法》和相关法     

慈溪开展在建工程抵押权登记

为帮助企业解决融资难的问题,3月13日起,慈溪市开展房地产开发项目在建工程抵押权登记。房地产开发项目在建工程抵押权登记的范围为预售许可范围内可销售的商品房在建程抵押。