透析个人住房抵押贷款等额本息还款法

等额本息还款法是国际上常用的一种消费贷款还款方式。由于是每期还款一次，每期支付所有本金在本期所产生的利息后再还一部分本金，因而，其复利本质不易被人们觉察。通过研究，本文向读者详尽地剖析个人住房抵押贷款中的复利政策，并揭示其实质与内涵。同时，本文研究发现，在等额本息还款方式下，两种不同方式计算出应归还的贷款本金金额和所支付的贷款利息金额两种截然相反的构成，并探讨了产生这一矛盾性结果的根源，以及个贷还款自始至终每期还款所含本金逐步减少的事实。由此可能导致我国消费信贷余额和不良消费信贷金额统计差异。此外，本文还分别研究两种计算方法下的提前还款等问题。     

等额本息和等额本金两种按揭方式的比较

目前，我国各银行给购房消费所提供的按揭贷款模式普遍为等额本息还款模式。而近来各媒体纷纷报道，甚至业内人士也认为，还有一种让消费更省钱的贷款模式，即等额本金式抵押贷款，在广大消费中引起了很大的反响。不少消费提出要更换还款方式。等额本息与等额本金贷款两种还款方式的原理是怎样的呢?是不是等额本金还款法比等额本息还款法更合理?本拟先解释两种还款方式的原理，分析其不同适用对象，并提出可变更还款制度的设想。     

影响借款人选择还款方式的因素分析

个人住房贷款的还款方式概述 住房贷款的还款方式共有六种,分别是等额本息还款法、等额本金还款法、等额递增还款法、等额递减还款法、等比递增还款法、等比递减还款法.等比递增(减)法和等额递增(减)法在测算月还款额时,要根据借款人的借款金额、递增(减)金额或比例,将还款期限划分为若干个时间段,借款人在不同的时间段按不同的月还款金额偿还贷款.而在个人住房贷款中,银行提供的主要是等额本息和等额本金两种还款法.     

美国的住房逆抵押贷款

近年来，美国实行了一种新的房地产集资方式——住房逆抵押贷款。这种贷款方式与传统的住房分期抵押贷款不同，传统的放贷对象，是买房者在支付卖房者一定房款后，其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者，再由买房者在一个较长时间内分期偿还本息给银行。其放贷对象是年青、有固定收入的购房者，抵押贷款一次发放，分期偿还，款本金随着分期偿还而下降。逆抵押贷款的放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，银行定期向贷款人放     

分期等额偿还银行贷款利息的新算法

银行分期等额偿还贷款是指银行要求借款人在贷款期限内分期偿还贷款,而每期等额偿还的金额是按照名义利率计算出来的本息加以平均求得的。在这种贷款方式下,借款人虽然一开始获得了贷款本金全额,但由于在贷款期内每期要偿还部分金额,因此实际可供借款人使用的资金将越来越少,这样实际上提高了借款人的资金使用成本。     

分期等额偿还银行贷款利息的新算法

银行分期等额偿还贷款是指银行要求借款人在贷款期限内分期偿还贷款，而每期等额偿还的金额是按照名义利率计算出来的本息加以平均求得的。在这种贷款方式下，借款人虽然一开始获得了贷款本金全额，但由于在贷款期内每期要偿还部分金额，因此实际可供借款人使用的资金将越来越少，这样实际上提高了借款人的资金使用成本。     

住房按揭贷款的计算公式及述款技巧（一）

住房按揭贷款是购房者以所购房产的产权证作抵押向银行借款的一种筹资方式,目前我国各商业银行开展的住房按揭贷款一般为购房总额的70%或80%,期限为5-20年,最多不超过30年.还款方式有等额本金还款法、随意本金还款法、等额本利还款法三种.等额本金还款法是将借款总额按还款期数平均分配,每期还本金数不变.这种还款方法的优点是先考虑还本金,再考虑付利息,即每期归还银行的本金不变.利息则逐年下降.每期付给银行的金额不同,即先多后少.     

住房贷款还款方法的比较

个人住房贷款的还款方法是近来媒体和业界比较关注的焦点。前段时间央视二套《经济半小时》栏目播出的专题节目,就个人住房贷款中的等额本金还款法和等额本息还款法展开分析与讨论,一时间掀起波澜。一般说来,等额本息还款法固然要比等额本金还款法多付部分利息,但是也应该看到,采用等额本金还款法,虽然月还款金额逐渐下降,还款利息少,但前期的付款压力相对来说要比采用等额本息还款法前期的付款压力重一些,这对一部分借款人(如刚参加工作的年轻人)并不是十分合适的。目前,各家银行之所以普遍采用等额本息还款法,是因为在目前情况下,银行的沉…     

试论汽车贷款履约保险

一、车贷险现状 汽车消费贷款是指借款人（购车人）以抵押、质押、向保险公司投保或第三方保证等方式为条件，向可以开办汽车消费贷款业务的银行申请贷款，用于支付购车款，再由购车人分期向银行归还本金、利息的一种消费贷款。     

加强对储蓄小额抵押贷款的内部审计监督

个人定期储蓄存单小额抵押贷款是以未到期的定期存单作抵押,从储蓄机构取得一定金额贷款,到期归还本息的一种存贷结合的业务。储蓄存单抵押也是《担保法》中规定的权利质押担保形式。目前,利用存单抵押办理小额贷款业务已在我行全面开办,并形成了一定的规模。它既解决...     

浅谈西安市住房公积金贷款的还款方式

近几年来,社会上对住房公积金个人贷款的还款方式议论颇多.不少人对银行采用的等额本息还款法提出质疑,认为是银行剥夺了借款人对多种还款方式的知情权,甚至有人将等额本息还款法和等额本金还款法两种还款方式作了比较,认为银行多数采用等额本息还款法就是为了多得利息.对这种看法我们不敢苟同.这里,我们就西安市住房公积金贷款还款方式谈点个人看法.     

透过呆账看抵押贷款

抵押作为借款人向贷款人的一种还款担保方式,在我国的银行贷款业务中普遍采用。实践中,有相当部分的抵押物最终不能变现或不能足额抵偿贷款本息,形成了大量的呆滞、呆账贷款,阻碍了银行的经营和发展,应该引起高度重视。一、抵押贷款风险不可忽视抵押贷款是指债务人或第三人（抵押人）不转移财产的占有权,在法律上把财务所有权转让给债权人（抵押权人）,将财产作为债权的担保,以取得贷款的一种方式。这个定义的内涵非常明确,如果债务人不能按期偿还贷款本息,债权人有权处分抵押物,并优先偿付贷款本息。这种传统的银行贷款方式,对…     

银行抵押贷款逾期处理抵押品的相关会计核算

借款人以其或第三人的财产作为抵押向银行申请抵押贷款,若到期不能归还则转为逾期贷款。若逾期贷款超过了规定期限,在催收无效的情况下,银行应根据贷款合同依法对抵押品进行处理。抵押品的处理主要分为两种方式:作价入账和出售。笔者认为,在以上述两种途径处理逾期抵押贷款抵押品的过程中,现有的常用会计处理方法存在一些不合理之处。以下通过实例进行阐述。一、抵押贷款转为逾期贷款的核算借款人到期未能偿还抵押贷款本息,银行应将其贷款转为逾期贷款或关注贷款,并按规定计收罚息。     

逆序住房抵押贷款与以房养老

一、什么是逆序住房抵押贷款逆序住房抵押贷款(ReverseMortgage)的名称,是相对传统的“正序”住房抵押贷款而言的。传统的“正序”住房抵押贷款,由购房人向银行借得贷款资金用于支付购房款,并在以后10年～30年中逐月还款直至结清贷款本息。逆序住房抵押贷款,同样是由拥有住房产权的老年人,将住房抵押给银行,老年人一次性、按月分期或根据约定方式获得贷款,老年人在有生之年继续居住在自己的房屋内无需还贷,待老年人去世后,银行收回并处置住房以一次性结清贷款。这里的资金借贷方式恰恰与传统抵押贷款是相逆的:传统抵押贷款,采取“一次贷款…     

房贷模型的建立与提前还款问题

为了解现行房贷还款方式利弊,本文针对我国银行现行等额本金与等额本息两种购房贷款制度进行对比研究。通过对等额本金还贷方式和等额本息还贷方式进行建模、制图、比较,并设计了新的还贷方式。本文中所建模型能够说明所描述各还贷方式的特点及实施过程。     

我国住房抵押贷款风险及防范

近年来,我国一些金融机构相继推出的住房抵押贷款业务,对于提高广大居民对住宅的支付能力、推动住宅的商品化进程,培育住宅这一新的经济增长点,起了一定的作用。同时,由于抵押贷款中诸多风险因素的存在,也严重地制约了其业务的进一步扩大。本文试从借款人、银行及抵押物三方面来简单分析住宅抵押贷款中存在的一些风险,并相应地提出一些防范措施,以供参考。一、借款人信用风险借款人信用风险是指借款人因主观或客观的原因,不能按期偿还住房抵押贷款本息的风险。它可分为以下三种情况：１．自然原因造成的风险。主要是指抵押贷款的借…     

如何办理小额抵押贷款

小额抵押贷款,是居民以未到期的定期储蓄存单作抵押,从银行取得贷款,到期归还贷款本息的一种存贷行为。目前,工商银行办理此业务比较普遍。居民办理时需注意七点:第一,必须持本人:身份证和本人名下的存单,到开户储蓄所或指定的储蓄所申请贷     

所有权转移后,租赁关系足否依旧成立

案例2009年8月,林先生购得某商厦1号、2号商铺。次年1月,因资金周转困难,林先生向银行贷款并将1号商铺抵押给银行。2011年2月,林先生将两套商铺出租给何先生,租期五年。同年5月,林先生资金状况并未缓解,又将2号商铺用于抵押贷款。2012年2月,因林先生无力偿还贷款,银行向法院起诉林先生。法院判决银行胜诉,并通过强制执行将商铺予以拍卖。李先生通过拍卖购得这两处商铺,银行从拍卖所得价款中优先受偿。李先生购     

对住房抵押贷款保险的几点思考

在信贷消费中,通过保险的形式降低风险和寻求经济补偿是放贷部门的首要选择。本文将分析住房抵押贷款保险中存在的几个主要的问题,并提出对策建议。一、住房抵押贷款保险当事人之间的关系所谓住房抵押保险是指住房抵押贷款的贷款人(即抵押权人)为了保障住房抵押贷款的安全,而要求借款人(即抵押人)将作为抵押的住房向保险人投保的房地产保险。其当事人分别为购房人、银行和保险公司。购房人与银行之间,一方面有贷款合同关系。作为借款人享有获得贷款的权利,并承担偿还贷款本息的义务;另一方面有抵押合同关系,银行作为抵押权人有权在借款人违…     

适合老年人的美国住房逆抵押贷款

美国近年来实行了一种新的房地产集资方式——住房逆抵押贷款。 传统的住房分期抵押贷款,是买房者在支付卖房者一定的房款后,其差额款通过以所购房屋作抵押向银行贷款支付给卖房者,然后由买房者在一个较长时间内分期偿还给银行。其放贷对象是年轻、有固定收入的购房者,抵押贷款一次发放,分期偿还,贷款本金随着分期偿还而下降,负债减少,自有资产增加。逆抵押贷款则不同,其放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人,以其自有住房作抵押,定期向贷款人