房地产企业土地增值税实务探讨

<正>土地增值税是指国家向通过转让国有土地使用权以及地上建筑物和附着物获得收入的单位和个人征收的一种税赋。房地产企业需要缴纳的税赋包括营业税、企业所得税、城镇土地使用税、房产税以及土地增值税等,其中土地增值税是对房地产企业收益影响最大的税种。在实际情况中,土地增值税的计算很复杂,加之房地产开发的周期较长,累进税率的运用也存在问题,国家征收土地增值税的成本很高。《土地增值税暂行条例实施细则》中规定无法确定成本或者其他原因不能计算土地增值税的企业,可以采取预征增值税的方式。这一规定也被大部分企业所采用,直至2007年国税局颁布了《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(以下简称《通知》),在体制上扭转了土地增值税"预征"的局面,正式向房地产企业征收土地增值税,但是在实际操作中对房地产开发企业依然     

统筹城乡土地政策促进集体建设用地合法流转

改革开放以来,我国在城镇地区逐步建立起了与市场经济相适应的国有土地使用权出让转让制度,城镇房地产市场从无到有、从小到大不断发展,有力地带动了城镇建设和经济发展;在农村地区,随着国家稳定土地承包关系的一系列政策的贯彻落实,特别是《农村土地承包法》的正式颁布实施,农民在农用土地享有的土地承包经营权获得了国家法律的直接保护,农村土地承包制也初步具有了稳定的法律制度形态。但是,     

地根调控与制度之变

<正>2006年7月24日,国务院办公厅发布《关于建立国家土地督察制度有关问题的通知》(国办发[2006]50号),批准设立国家土地总督察办公室,并由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局。国家土地督察制度正式建立。     

浅谈企业土地使用权的会计核算

一、企业土地使用权概述企业土地使用权是指国家准许某一企业在一定期间对国有土地享有开发、利用、经营的权利。由于我国的土地属国家所有，企业获得的土地使用权仅代表其拥有相关土地的使用权而非所有权。土地使用权的价值往往较大，企业取得土地使用权有多种方式，所以会计核算实务中不规范现象时常出现，有必要对其系统地认识。（一）法律基础。企业土地使用权的法律基础是我国于1986年6月颁布、1998年8月作全面修订的《中华人民共和国土地管理法》。1.国家实行土地公有制。我国土地实行社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有…     

严格土地整理资金管理 提高财政资金使用效益

湖北省枣阳市地处鄂西北部，是个农业大市，全境以平原为主，岗地面积较大，土地开发整理任务较重。近年来．市财政部门把加强土地整理资金管理作为推进土地开发整理工作的关键环节，通过建立健全行之有效的资金管理运作机制，确保了全市土地开发整理资金的使用效益和项目建设质量。2005年以来，我们共获得国家、     

综合信息

我国将设立国家土地总督察国务院办公厅日前发出通知,要求建立国家土地督察制度,设立国家土地总督察及其办公室,并由国土资源部向地方派驻9个国家土地督察局。国家土地督察局主要职责是:监督检查省级以及计划单列市人民政府耕地保护责任目标的落实情况;监督省级以及计划单列市人民政府土地执法情况,核查土地利用和管理中的合法性和真实性,监督检查土地管理审批事项和土地管理法定职责履行情况等。当前中国宏观经济形势基本面良好国家发改委主任马凯近日在山东省调研时表态∶当前中国宏观经济形势的基本面是好的。马凯在肯定当前中国经济基本…     

到海外买房去

“加拿大买楼正是抄底时，孩子可免费读名校”，像这样让人心动的广告你一定经常见到。的确，在海外购置房产具有诸多优势，如房子户型合理、居住环境宜人；教育条件优越、福利设施齐备；有些国家房价明显处在较低水平，未来更具升值空间；在土地私有化的国家，买房既能获得住宅永久产权，也能获得土地所有权。当然，到国外投资房产也要考虑自身经济条件、投资目标、当地房地产市场环境等关键因素，若盲目跟风，也存在很大的风险。     

分税率和统一税率的选择研究——针对土地和改良物的税率设计

在已开征财产税的国家,一些国家仅仅对财产价值中的土地部分征税,如肯尼亚以及澳大利亚和南非的一些地区;有些国家仅仅对建筑物征税,如坦桑尼亚;而大多数国家对土地和改良物均征税。对土地和改良物的各种税率设计对资源配置和经济增长有着不同的影响,这在以往的文献中几乎形成了共识,只不过研究角度各不     

完善土地征用制度 切实保障农民权益

随着我国工业化、城市化进程加快，大量农民集体用地特别是城乡郊区农村土地，经由征用转为国家建设用地。据中国土地勘测研究院统计，仅2002年，全国由土地使用权有偿出让面积12．423万公顷，获得的土地收入为2419．79亿元。使用权出让的收入全国平均为12．97万元／     

外商投资企业场地使用费性质辨析

2007年1月,我国调整了土地使用税制度,新修订的《城镇土地使用税暂行条例》规定:外商投资企业和外国企业开始缴纳城镇土地使用税。自新制度实施以来,社会各界对城镇土地使用税和外商投资企业场地使用费(以下简称场地使用费)之间的关系产生了疑问。对此,财政部和国家税务总局给予了解释:场地使用费是国家有偿让渡土地使用权而收取的费用,是企业在土地取得环节支付的成本;而城镇土地使用税是国家无偿取得的税收收入,是企业在土地保有环节支付的税收,场地使用费与城镇土地使用税的性质、体现     

转让土地使用权的纳税筹划

<正>土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人,就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。土地增值税实行的是四级超率累进税率,开征土地增值税有利于进一步改革和完善税制,增强国家对房地产市场的调控力度,有利于抑制炒买炒卖土地投机获取暴利的非正常生产经营行为和规范国家参与土地增值收益的分配方式,增加国家财政收入。因此对有些单位拥有的存量土地资产,如想通过出售变现的话,过高的税收将抑制其出售目的的实现。因此,通过合理的纳税筹划来达到收益、资金流入的最大化是可行的。     

如何确定房价才能获取最佳收益

转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值性收入的单位和个人,国家都要对其征收土地增值税。土地增值税的特点是:以转让房地产所取得的增值额为征税对象;征税面比较广;采用扣除法和评估法计算增值额;按增值额占扣除项目金额的比率确定30%～60%的四级超率累进税率按次征收。开发商在出售普通标准住宅问题上,如何在不违反国家税法的前提下获得较佳利润?现示例解读如下。永大房地产开发公司建造标准商品房待售,除销售税金和税金附加外的全部允许扣除的项目金额为A,售出的房价总额为L,则销售税金和税金附加为:售出的房价总额×营业…     

权力寻租视角下的我国土地使用权转让问题

一、问题的提出国有土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内转让给土地使用者、土地使用者要向国家支付使用权转让金的行为。具体而言,就是国家依法授权各级地方政府作为本行政区域内国家土地所有者的代表,将指定的国有土地的使用权以一定年限和指定用途等条件,转让给土地使用者占有、使用、经营,并一次性收取相应的货币金额。国有土地使用权转让是在国家     

政策信息窗

《土地管理法》明年起实施 我国的土地管理方式将发生重大变革,一种新型的土地用途管制制度即将取代我国长期以来实行的土地分级限额审批制度。 修订后的《土地管理法》在8月29日闭会的九届全国人大常委会第四次会议上获得通过。国家主席江泽民签署第八号主席令,公布这部法律。     

进一步完善“耕者有其田”保障机制

“耕者有其田”是社会经济发展的基本条件。适度规模的小农经济是中国长期存在的重要现象和趋势。在宏观层面可考虑“国土分属管理及国家土地基金”．培育不同的市场主体;在微观层面优化农村土地管理体制．形成“国有农场土地、城市周边集体农副产品基地、农村集体土地、乡村工地、家庭经营土地”结构,进一步明确和发挥国家、集体、家庭农户在粮食安全的地位和作用。     

基于土地承包经营权的农地金融创新研究

本文在厘清农村土地所有权、承包权、经营权的基础上,分析土地承包经营权抵押的基础性条件,深入分析土地承包经营权抵押存在的问题。通过梳理总结省内外农地抵押的探索经验,提出进一步推动浙江农地金融发展的政策建议:在国家层面适时修订相应法律法规;在省级层面将农地入股和土地信托作为农地金融创新的突破口,具体而言,要以确权赋权改革为基础,明确农民土地权力;建立有效的农村土地估价体系;建立财政配套政策体系;健全农业保障机制;搭建配套平台等。     

观点摘编

<正>韩俊:农地承包权可自由转让中央财经领导小组办公室副主任韩俊近日撰文表示,家庭承包制下农户获得的土地权利,由承包权和经营权组成,两者可以分离。稳定承包权,就是确保在承包期内,任何组织或个人都不得强迫农民放弃承包的土地,不论承包经营权如何流转,集体土地承包权都属于农民家庭,其他任何主体都不能取代农民家庭的土地承包地位。而土地经营权流转的主体也是农民,土地是否流转、价格如何确定、形式如何选择等,决策权都在农户,流转收     

城市土地国家所有的实际效果与规范意义

城市土地属于国家所有,是中国共产党基于反对剥削的政治使命和破除城市建设阻力的经济考虑而做出的宪制安排。单纯从私法角度将其理解为国家所有权,不仅面临无法弥合的理论和逻辑张力,而且从根本上限制和剥夺国家针对城市土地的处分和管制权能。其规范意义应当从公私法两个角度进行分析。其公法意义在于,在承认国家的政治使命的基础上,通过具体立法来充实国家针对城市土地的多元角色,同时建立有效的违宪审查制度,防止相关立法偏离宪法目标;其私法意义则在于充实国家针对城市土地的所有者权能。     

国外农业现代化模式简介

一个国家实现农业现代化,究竟采用哪种起步方式,一般说,主要是由当时的土地、劳动力和工业化水平决定的。人少地多的国家,首先从生产工具上进行改革,发展机械化,以节约劳动力;人多地少的国家,则从多投入劳动力,充分利用土地以提高单产入手。就目前来看,在世界范围内,农业现代化的起步方式存在三种模式,即美国模式、日本模式和西欧模式。     

破解土地财政制度障碍

无论是采取增量出售还是存量征税方式,土地收益始终都是各国地方财政收入的重要来源。因此,地方政府获取土地收益的手段、方式及获取后用途的制度建设至关重要。土地财政是指地方政府利用土地委托所有者和公共管理者的双重身份参与土地收益的分配,通俗说就是以地生财。土地财政主要包含两部分。一是土地资产收益,在我国,政府出让的只是土地使用权,而非土地所有权,因此,获得的土地出让金从本质上讲是一种地租。二是与土地有关的税收,如房产税、物业税、财产税等等。因此,土地财政既包括土地出让获得的收益,也包括土地上的不动产带来的税收,其根本目的是为地方政府的建设性支出融资。