浅谈包租协议的效力

在商品房交易日益频繁的今天,有些房地产开发商为了获取更多的客户,承诺在签订商品房销售合同的同时与业主签订该房屋的包租协议。包租协议,又称回租或反租协议,是指业主购买产权后又以一定的租金标准将房产再租给开发商使用,开发商向业主支付租金的协议。     

中国廉租房的融资特征及其发展路径研究(下)

三、廉租房建设融资的创新趋势 1．政府制度创新及改进方向 （1）实行优惠政策吸引民间资金。根据日本和新加坡等地的经验，政府公共住房建设逐渐引入民营企业参与是一种普遍趋势，这有利于缓解政府的财政压力，通过有效的优惠政策吸引民间资金可以保障廉租房建设的长效性。可以以建设廉租房为条件，向开发商增发一定规模的贷款，同时政府给予地价优惠，开发商划出部分土地做廉租房。对于专门建设廉租房的用地，应由政府向开发商无偿拨付。引入民间资金可以说是给廉租房建设安装了持久的发动机。     

下岗职工不愿进“中心”怎么办?

从前段情况看,有部分下岗职工不愿进再就业服务中心,要求自谋职业,但又不愿与企业解除劳动关系,这是当前"进中心"遇到的一个突出问题。临沂市规定,下岗职工自谋职业的可与企业签订《留职自谋职业协议》,暂保留劳动关系,下岗职工本人缴纳养老、失业、医疗保险费,可连续计算参加保险年限,持下岗职工优惠证,享受再就业的优惠政策。青岛市规定,下岗职工可与企业签订《下岗职工留职协议》,保留劳动关系,个人缴纳养老、失业、医疗保险费的,可连续计算缴费年限,按规定享受有关待遇;男满45岁、女满40岁的下岗职工,可与企业签订至法定退休年龄的《下岗职工留职协议》,由企业以上年度企业平均工资为基数,为其缴纳养老保险     

关于商品房住宅小区土地使用权几种不同登记方式评析

一、商品房住宅小区土地使用权的基本概念和特征 商品房住宅小区的土地使用杈是从国有土地所有权中分离出来的。自1990年5月19日国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》出台后，市、县人民政府代表国家以土地所用权人的身份将国有土地使用权在一定年限内出让与土地使用，并由土地使用向国家支付土地使用权出让金。房地产开发商通过拍卖、协议的方式取得有偿出让的土地使用杈。开发商与政府笠订土地出让合同，合同明确约定土地的面积、用途、容积率、土地使用年限等，开发商在缴清土地出让金、契税后，向政府的主管部门申诘土地使用权初始登记。领取土地证，标志着土地使用杈已经由出让方转让给了受让方，受让方开发商成为土地使用权人。     

登记行为被人民法院确认为违法，登记机关是否要承担全部赔偿责任

某县房管局一位工作人员提出一个问题：在1993年，甲单位以出让方式取得了一处国有土地使用权，原拟在该处建办公楼，后因经济原因未能进行，而将土地闲置了一段时间（尚未办理建房批准手续）。而后，乙企业与该单位协商，由乙企业在该土地上兴建厂房。双方约定：房屋建成后，由乙企业使用10年，10年时间届满，将土地使用权归还给甲单位，房屋所有权也同时归甲单位所有，但甲单位应当对房屋造价予以适当补偿，双方就此签订了协议。房屋建成后，由乙企业使用，并由乙企业凭规划部门发给乙企业的建设工程规划许可证领取了房屋权属证书。     

商品房预售实质条件不符 买房人能否主张买房合同无效?

案例背景:2006年1月,某市王先生通过广告看中海棠丽景园二期的一套商品房,在查看了开发商提供的土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、开工许可证和商品房预售许可证后,王先生与开发商签订了《商品房买卖合同》。3个月以     

实行代建制监理企业所面临的风险及对策研究

代建制的着眼点就在“代建”,也就是不再由建设单位(业主)直接参与工程建设,而是由具有专业知识的代建单位进行全过程项目管理。很显然,建设项目的风险也由建设单位(业主)转移到了代建单位身上,监理企业一旦介入代建项目,会面临许多前所未有的风险,文章就这些风险进行了分析,并提出解决对策。     

政府投资工程代建制——财政投资项目评审建设新机制

政府投资工程代建，顾名思义就是政府作为城市市政基础设施和纯公益性项目的“埋单人”，在项目建设方式上，打破以往由政府直接参与工程实施各环节的微观管理控制方式，转而委托专业的工程代建单位进行筹资建设。     

新飞靠采购管理十年节约六亿元

地处我国中西部地区的河南新飞电器公司,是“中国500家最大工业企业”之一,是中国最大的绿色环保冰箱生产基地。在不沿边、不靠海,又不享受国家优惠政策的条件下,自1990年以来,平均每年以40%以上的速度迅猛递增。继与美国通用电气公司实现强强联合后,新飞已与50多国外商签订出口协议,其强劲的发展势头令人称奇。新飞成功的秘诀是什么?它又靠什么     

就贯彻国家税务总局 财政部 建设部《关于加强房地产税收管理的通知》作出新规

一、关于重庆市享受优惠政策的普通住房标准 经市级相关部门共同研究，报市政府同意，重庆市享受优惠政策的普通住房具体标准为：住宅小区建筑容积率1．0以上，单套最大建筑面积在144平方米或套内建筑面积120平方米以下，实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1．4倍以下的住房。同时符合上述三个条件的为享受优惠政策的普通住房，有一条不符合即为不能享受优惠政策的非普通住房。     

国务院办公厅转发民政部等部门《关于扶持城镇退役士兵自谋职业优惠政策的意见》

为适应社会主义市场经济发展的要求,促进国防和军队建设,维护退役士兵的合法权益,根据《中华人民共和国兵役法》和国务院、中央军委的有关政策规定,现就扶持城镇退役士兵自谋职业的有关优惠政策提出如下意见:一、享受优惠政策的资格(一)符合城镇安置条件,并与安置地民政部门签订《退役士兵自谋职业协议书》,领取《城镇退役士兵自谋职业证》的士官和义务兵,可以享受自谋职业优惠政策。自谋职业的城镇退役士兵,凭《城镇退役士兵自谋职业证》在户口所在地享受自谋职业优惠政策。     

购买几种便宜房应当小心

1、联合开发房。这是由有钱无地的房地产开发商出钱，有地无钱的企事业单位出地联合开发的房地产项目。2、公益联建房。这是由地方政府或本系统本单位组织领导，市民自愿参加组成的住房“合作社”，为解决“社员”住房困难而进行的合作建房项目。3、集资合建房。这是房地产开发商与市郊城镇及村民以集资建房、联合开发，或小城镇建设等为名，利用村集体的土地在城郊进行房地产开发项目。     

能否凭建设用地使用权出让合同办理房屋转移登记

某市登记机构询问:有一置业有限公司(以下简称置业公司)通过竞拍取得了某一地块的国有建设用地使用权,与市国土资源局签订了建设用地使用权出让合同,今年6月,置业公司取得了土地使用权证。该地块系2009年由市国土资源储备中心通过签订《国有土地使用权委托储备协议》而确定的委托储备用地,储备协议中明确委托储备的土地使用权包含其地上建筑物一栋。该地上建筑物登记为某某制造公司(以下简称制造公司)所有,市国土资源局对该地上建筑物出具了一份"该房屋已依法收购     

下岗职工签订托管协议有顾虑

为做好企业下岗职工基本生活保障工作,各级劳动部门、行业主管部门和有关企业(下岗职工30人以上或达职工总数10%)均建立了再就业服务机构,对下岗职工进行托管,为其办理《待岗证》,开展转业转岗培训,发放基本生活费,推荐就业,组织劳务输出,交纳各种社会保险费等。按规定下岗职工必须先签订托管协议才能享受各种照顾。许多下岗职工认为能领到生活保障金是好事,但在签订托管协议时却等待观望,影响了工作的进展。通过调查,笔者了解到下岗职工怕签订协议托管期满与原企业解除劳动关系,对此存在三方面顾虑:一是怕签订托管协议后托管期满仍然没有实现再就业,怕单位福利性补贴被剥夺。如住房被收回,就医、孩子就学等也受到限制。     

福建省高级人民法院副院长郑伟先生答疑

问：开发商与购买一楼的业主约定赠送窗前绿地的使用权，请问开发商是否有权与业主签订此协议？如果有权，如何约定才能避免纠纷？     

诚意金协议为何被认定为商品房买卖合同?

案例背景:2003年11月,韩某与某房地产开发公司(以下简称:开发商)签订购房诚意金协议一份。协议约定:1.韩某向开发商预订XX公寓5栋2单元302室,面积暂估为120平方米(最终以相关部门实际测量为准),每平方米暂定价格为5000元;2.韩某自愿支付5万元作为预订住宅室号的诚意金,开发商在收到该诚意金后为韩某保留所订室号的住宅,不得擅自将韩某所订室号的住宅订予他人,如擅自订予他人,除立即全额返还诚意金及利息外,还应向韩某支付违约金3万元;……上述诚意金协议签订后,韩某按约向开发商支付了诚意金。     

空中休闲花园的所有权、使用权空间归谁？

武汉市某开发商在市区中心地段开发了一栋28层高的大厦，大厦一至三层为商铺，四层架空，为空中休闲花园，五层以上为住宅。开发商在售楼广告中称业主“随时享受空中休闲花园”，但未在广告中注明空中休闲花园的具体面积、平面布置及设施配备情况，也未注明其所有权或使用权归属。开发商先期在与部分购房人签订商品房买卖合同时，     

盘活城镇存量低效用地--城镇化背景下土地制度改革的新路径

新型城镇化背景下土地制度改革的新路径,是由简单地依赖新增用地的粗放占用,转向存量用地的盘整利用;由粗放低效使用,转向内涵高效挖潜;由行政主导的被动“征地”,转向政策引导的主动“腾地”。以推进“三旧”改造工作为载体,促进城镇存量低效用地再开发,构建政府引导下的以市场配置为基础的土地节约集约利用的长效机制,有效促进城乡布局优化、产业结构升级转型和经济发展方式的转变。所谓“三旧”改造是指旧城镇、旧厂房、旧村庄改造。2008年12月,国土资源部与广东省人民政府签订共同建设节约集约用地试点示范省合作协议,给予广东省节约集约用地试点优惠政策。     

山东省：淄博市淄川区积极盘活废弃矿山闲置土地

淄博市淄川区煤炭资源丰富，矿产开采已有多年历史，采矿区地形地貌破坏严重，土地再利用难度大，废弃矿山闲置土地多年来一直是各级政府的一块心病。为鼓励企业开发整治废弃矿山用地，挖掘存量土地效益。近年来，淄川区政府积极探索，出台了一系列优惠政策，规定凡是利用废弃矿山闲置土地进行建设的企业，可以持经过审计的前期土地平整和改造的投资决算报告及相关部门证明享受土地出让金优惠政策，较好地调动了企业参与整治废弃矿山用地的积极性。截至目前，该区处置国有废弃矿山用地1056亩，取得了良好的经济效益和社会效益。     

产权式商铺销售的风险和对策

目前商业地产项目的开发模式，主要有四种：一是只售不租。即是开发商将所建商铺全部销售，由所有者自行经营和管理。二是只租不售。开发商对所建设的商业物业只采取出租形式，选择大型商业企业作为承租方，进行商业经营和管理，且租期较长。三是又售又租。开发商根据公司的发展和资金的状况。实行租售并举，既租又售。四是售后包租或变相包租。开发商在销售商铺前，为购房者寻找一个商铺的经营管理者，购房者在与开发商签定购房合同的同时须与经营管理者签订一定期限的房屋租赁合同，购房者只收取租金。不参与经营。即产权式商铺的销售。