抵押权是否以混同而消灭

某市登记机构询问:最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第77条规定,"同一财产向两个以上债权人抵押的,顺序在先的抵押权与该财产的所有权归属一人时,该财产的所有权人可以以其抵押权对抗顺序在后的抵押权"。那是不是说明这时抵押权仍然存在?我们在遇到抵押权人变为抵押房屋的所有权人时,是否能注销这一抵押权?金绍达:这一看似简单的问题实际上是《物     

土地或在建工程抵押后又办理按揭登记的风险与防范

一、风险分析 《物权法》施行后不久,一家市专业银行的领导带着律师到我局咨询房地产抵押登记问题。他们认为：建设用地使用权抵押后,在没有注销该抵押权的情况下,商品房预购人可以再办按揭并要求房屋登记机构给予支持登记。其理由是《物权法》第200条明确规定：“建设用地使用权抵押后,该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时,     

在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记

某市登记机构询问：原建设部《城市房屋抵押管理办法》第34条第2款规定：以在建工程抵押的,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。而《房屋登记办法》第62条规定了在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。这两个规定里一个是用“重新”办理房地产抵押登记,而另一个是“转为”房屋抵押权登记。问：1.两者规定有什么不同？2.对这类抵押的办理为什么要用“转为”一词？登记机构应该如何将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记,应收取哪些登记材料？     

哪些财产不能用作抵押担保？

哪些财产不能用作抵押担保？牛车抵押是一种法定担保形式。《担保法》中所称抵押，是指债务人或第三人不转移对特定财产的占有，而将该财产作为债权的担保，在债务人不履行债务时，债权人有权依照法律规定，以该财产折价或者拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。抵押权是一种...     

浮动抵押权登记制度研究

浮动抵押权是《物权法》规定的一种新类型担保工具,工商行政管理部门是其法定登记机构,但《动产抵押登记办法》并未对浮动抵押权的登记做出特别规定,登记实践中各地的把握标准不一。浮动抵押权设立登记时只需对抵押财产进行概括性描述,无需详列抵押财产清单;在抵押财产发生变更时,无须办理浮动抵押权变更登记;在确定事由出现后,应当办理确定登记,将浮动抵押登记转为固定抵押登记,列明浮动抵押权确定时抵押权所及的标的物的范围。     

协助执行中的两个问题

一、关于协助查封、拍卖设定抵押权的房产 人民法院可以对设定抵押权的房屋进行查封和拍卖。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第五十五条规定：“已经设定抵押的财产被采取查封、抵押等财产保全或者执行措施的,不影响抵押权的效力”。《最高人民法院关于人民法院执行设定抵押的房屋的规定》（法释（2005）1...     

房地产抵押政策问答

１．房屋和土地是否可分开抵押,在什么情况下可分开？建设部《城市房地产抵押管理办法》第四条明确规定：以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。但是以划拨方式取得的土地不得同时抵押。以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。...     

更换抵押人是不是抵押权的变更登记

某市登记机构询问:某甲有一已登记的婚前房产,现要求把所有权变为夫妻共有,但该房屋已经设定抵押,抵押银行也已经同意某甲把所有权变为夫妻共有,我单位也已受理。现准备为之先办房屋转移登记,再办抵押权的变更登记,变更抵押人。在办理抵押权的变更登记时,因抵押申报材料有问题,未能审核通过,且还有一些疑     

转让有抵押的房屋如何登记

对于有抵押的房屋办理转移登记,业内一直有不同的观点。《物权法》第191条规定,抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。《房屋登记办法》第34条规定:"抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第33条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权     

不动产抵押物与其所担保债权的价值之比不应受到限制

《中华人民共和国担保法》（以下简称《担保法》）第3章第35条规定：“抵押人所担保的债权不得超过抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超过其余额部分。”若将这一规定用于不动产抵押权，虽然当事人可以在同一不动产之上设立数个抵押权，但是它同时又要求抵押人提供的不动产抵押物价值必须大于或者等于（讲等于仅停留于理论上，而实际上一般都要大于）其担保的债权价值。     

土地设定抵押的法律思考

根据《担保法》、《城市房地产管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列国有土地使用权可以设定抵押权：一是单独的土地使用权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的土地使用权或通过国有土地租赁方式取得的承租土地使用权。二是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让、国有土地租赁还是划拨，只要房地产权属合法，     

追及主义抑或转让价金代位主义——基于《物权法》第191条

正《物权法》第191条是否规定了抵押权的追及性,学术界争议较大,比较有代表性的观点如下:第一种观点认为,从《物权法》的相关规定来看,并没有承认抵押权人的追及权。一方面,如果承认抵押权人享有追及权,就没有必要要求抵押人转让抵押财产时取得抵押权人的同意;另一方面,取得抵押权人的同意以后,转让抵押财产的价款应当提前清偿或提存,这实际上也已经替代了追及权的行使。第二种观点认为,抵押权是对抵押财产交换价值的支配权,对抵押财产具有追及效力,抵押人处分抵     

登记机构将“通知抵押权人”列入审查内容吗

某市登记机构一位员工询问:《民法典》第406条规定了抵押人转让抵押财产的,应当及时通知抵押权人。问:既然抵押财产转让时抵押权不受影响,为什么《民法典》又规定转让抵押财产要“及时通知抵押权人”?登记机构是否要将此列入审查的内容?应由抵押人还是登记机构来通知抵押权人?如果是由抵押人通知,登记机构在审查时如何判断已经通知抵押...     

房地产抵押权设立登记时,是否要提交国有土地使用证

某市登记机构负责人询问：《房屋登记办法》第四十三条在规定申请抵押权设立登记应提交的文件时,并没有将国有土地使用权证包括在内。而《城市房地产抵押管理办法》第三十二条规定：办理房地产抵押登记时,当事人应提交国有土地使用权证、房屋所有权证或房地产权证。那么,是否可以理解为：在《房屋登记办法》实施后,在房地产抵押权设立登记时,当事人不再需要提交国有土地使用权证？     

论所有权保留与抵押权的竞合

抵押权的追及效力和抵押物的自由转让并行不悖。设立抵押权后,抵押人仍然是抵押物的所有权人,有权处分抵押物。我国《物权法》第188条对动产抵押采合意成立一登记对抗主义。抵押权的设立不以抵押权人对动产的占有为成立的要件或者公示方式。所以,法律面临的难题就是抵押人再出卖标的物时,如何确定抵押权和保留买主期待权的顺位。     

不动产“带押过户”的实践探索与前景展望

根据《民法典》第406条,不动产在抵押期间可以办理转移登记,抵押权不受影响。办理转移登记后,尽管不动产所有权人发生变化,但不动产上设立的抵押权仍存在,按照物权的追及效力,抵押权人在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,仍可依法就该不动产优先受偿。不动产“带押过户”涉及买卖、抵押、借款,当事人应处理好相关法律关系,明确自身可能承受的风险范围,防止不必要的矛盾纠纷。     

抵押不注销的房屋转移登记如何办理

根据《民法典》的规定,抵押期间,抵押人可以转让抵押财产。当事人另有约定的,按照其约定。抵押财产转让的,抵押权不受影响。哪些内容可以记载于登记簿?抵押权人不同意的转移登记,登记部门是否需要通知抵押权人?这些问题是不动产登记人关注的方向。     

现房买卖是否可以凭预告登记证明办理抵押权预告登记

某市登记机构询问：在现房买卖时,如果当事人办理了房屋所有权转移的预告登记,是否可以凭预告登记证明办理抵押的预告登记？如果可以,那么当事人如果签订了虚假的房屋买卖合同以后,先办理所有权转移的预告登记,再办理抵押权预告登记骗取贷款,岂不让银行的利益得不到保障？对此,登记机构是否应承担责任？     

设定抵押房屋的征收补偿

《物权法》第179条规定:"为担保债务的履行,债务人或者第三人不转移财产的占有,将该财产抵押给债权人的,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。"抵押房屋的所有人为抵押人,债权人为抵押权人。《物权法》第174条规定:"担保期间,担保财产毁损、灭失或者被征收等,担保物权人可以就获得的保险金、赔偿金或者补偿金等优先受偿。"优先受偿是指抵押人可以就抵押财产的代偿物或价金优先受偿,而不必与普通债权人或后位抵押权人按债权比例分     

论抵押预告登记的法律效力

李某购买了某开发商开发的商品房一套,并以该预购房屋为抵押物向某商业银行申请了贷款,开发商为李某提供了阶段性担保。同时,李某与贷款银行共同向房屋所在地登记机构申请办理了预购商品房抵押预告登记。由于李某负债累累,其他债权人向法院提起诉讼,法院对李某房屋进行了预查封登记（即查封时房屋产权尚未登记到李某名下）,在房屋所有权登记到李某名下后,贷款银行向房屋登记机构申请该房屋抵押预告登记转本登记（也称正式登记）,登记机构以《房屋登记办法》第22条不予登记情形第6款之规定“房屋被依法查封期间,权利人申请登记的”对贷款银行申请作出不予登记决定。此时,贷款银行是否有权要求房屋登记机构办理抵押权预告登记转本登记手续？贷款银行能否享有李某所购上述房屋的抵押权而实现优先受偿？一、抵押预告登记的理论基础