行纪与包销——房地产经纪方式辨析

在现行的不动产登记制度与税收制度框架下，中国内地不存在真正符合立法解释的所谓房地产行纪活动。房地产包销作为一种特殊的房地产经纪方式，正日趋活跃，作为特殊的附条件的代理行为，它的出现缘于社会分工的需要，缘于开发商转移风险缓解资金压力的需要。房地产包销起着促进商品房流通的作用，但如果操作不规范，也会由双赢转为双毁。如何明确出卖人与包销人之间的权利与义务，规范房地产包销行为，仍是摆在全体业内人士面前的共同课题。     

期房预售制度继续存在的理由

房地产开发是一个高风险、高收益的资金密集型行业。从土地购置、开发建设到销售，通常要三到五年，而且资金需求量巨大。为了弥补建设资金的不足，促进房地产业发展，早在1994年《中华人民共国城市房地产管理法》第四十四条就对房地产预售作出了明确的管理规定。预售制度虽然只是一种交易模式，但对开发商而言是一种十分重要的融资制度。正是由于预售制度的存在，才降低了开发商自有资金门槛，解决开发建设资金的不足，缩短了投资的回收周期，提高了投资利润率。因而，期房预售与成品房买卖已成为我国商品房市场中两种主要的房屋销售形式。     

浅谈房地产企业销售收入确认原则及会计核算

随着我国经济健康、快速发展，人口城市化进程不断加快，我国房地产开发业得到了迅猛发展，并有效推动了相关产业的发展和经济总量的增加。不论是前段时间房地产市场异常火热的情形，还是在房地产开发企业在应对来自政策、市场、资金等诸多问题的同时，都不可避免地在会计核算中遇到新的问题。买过商品房或关心房地产市场的人都了解，对于市场普遍看好的商品房，作为开发商的房地产开发企业就处于主动的卖方市场。在卖方市场下，即使开发商提出诸如房款全额预缴订购尚在建设中的商品房等条件，买主也会接受。在这种情形下企业销售形势非常好，随之带来的却是对企业当期的销售收入、成本的确认、纳税的计算等一系列新问题。就浅谈一下这方面的问题。     

试论房地产中介代理模式的发展

房地产中介是房地产交易中的一个重要环节。随着市场经济的发展，房地产中介代理业务也逐步走出了过去主要在三级市场上居间介绍、房屋租赁为主的原始模式，开始涉足公房使用权的交换与转让、二手商品房产权转让，并与开发商合作，进行商品房销售代理，介入房地产二级市场。此外，代理的业务范围也日益多元化，有房地产评估代理、房租代评、代     

2014年朝阳区房地产市场盘点

2014年是国家房地产宏观调控政策实施较为平稳的一年。朝阳区作为全市最活跃的房地产投资市场,伴随调控力度的不断施压,2014年全区房地产投资形势依旧低位运行,商品房销售面积和销售额双双走低,到位资金快速收紧,但其中受自住型商品房及房地产政策微调影响,年底前投资及销售连续下降趋势得到一定程度的遏制,预计2015年房地产市场仍将处于深度调整期。     

商品房预售资金监管若干法律问题的思考

商品房预售是房地产开发公司在房屋竣工验收和交付使用之前进行房屋销售的行为。本文试从商品房资金监管的角度展开论述,分析有关商品房预售给与开发商带来的利润、房产市场的繁荣及其由此而引发的预售楼款监管的无政府状态给当前经济带来的严重问题。     

谨防房地产虚假广告

房地产广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引投资的主要方式。开发商为了促销，不论是预售或是销售都充分利用各种媒介作广告宣传，尤其是在预售阶段，广告宣传造势更为突出。但由广告不实或购房得到的商品房与广告宣传内容不一致而引起的纠纷时有发生，房产商的虚假广告已成为当前商品房销售中的一大公害。     

建立房地产营销代理招投标机制对策

房地产营销代理在国外已有50多年历史，在中国台湾和香港地区也已积累了30多年经验。而上海的营销代理业则始于房地产市场复苏的1993年。由于看好上海房地产市场的发展前景，海内外品牌营销代理公司纷纷进驻沪上，一批本土、合资的营销代理公司也应运而生。房地产销售由原来的开发商自产自销，逐渐演变成自产自销、包销、全程代理等多种模式并存的局面。     

取消房屋预售并非良策

中国人民银行在其《2004年中国房地产金融报告》中,提出“由于很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,目前,经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。”央行“取消期房预售”的建议一出台,立刻在房地产业内引起强烈反响,许多房地产开发商担心这一建议一旦变为国家宏观调控的政策,将完全打乱他们的资金安排计划,使原本已经十分脆弱的资金链雪上加霜。正因为如此,几乎所有的房地产开发商都反对央行的这一建议,认为全国人大、国务院不应采纳。但与开发商的极力反对形成鲜明…     

略论住房市场制度建设

一、我国房地产行业现行制度性缺陷1.预售许可制度商品房预售许可制度设立的初衷是为了解决开发商的资金瓶颈、促进房地产供应快速扩大,但由于预售条件过于宽松,使其失去了稳定市场的功能。《城市房地产管理法》规定的"投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上"即可申请预售许可,使得在实际操作中,开发商通常在支付了部分土地款以后就能够获得预售许可证,再通过出售一部分住房即可实现现金流为正,     

“产权保留房”属一手房还是二手房？

所谓的开发商产权保留房就是指以开发商的名义办理产权的房子。据了解，关于开发商产权保留房并没有明确的相关件规定，它源于90年代，当时福州房地产市场特别是写字楼、车库、商场等无规划大规模的开发导致了市场失衡，出现了大量的积压商品房，致使开发商资金无法回笼，开发链出现问题，房地产行业一度陷入了疲软。为了走出困境，一些开发商提出产权保留房的做法，为了支持行业的发展，这一做法得到相关部门的默认。 这几年房地产不仅摆脱了萧条，而且发展形势一片大好，房价更是节节高升，甚至有人说“房地产都快红疯了”。为了房地产健康良性发展，中央地方都颁布了一系列的政策，可是尽管关于房地产商品房的政策多如牛毛，但开发商产权保留房却处于真空状态。目前市场上产权保留房是按一手房处理，但不少人认为产权保留房应属于二手房。另外，关于开发商产权保留房的性质会不会发生变化，不再只是开发商处理尾盘或积压房的行为，或说会不会成为开发商围房的手段或途径，业界不同人士也有不同观点。[编按]     

商品房销售中的价格问题分析与应对策略——以龙岩中心城市为例

随着龙岩中心城市城镇化进程的加速推进,房地产市场的开发和投资呈现一种持续增长的状态,由于商品房价格政策透明度差,监管力度不够强,开发商的法律意识淡薄,商品房的销售价格与其山区三、四线城市区位态势的发展水平严重偏离。政府部门应加大对商品房开发及销售的监管和检查处罚力度,加强制度保障,以解决百姓购房难的实质性问题。     

购房定金的性质及其罚则的适用

李先生于2002年10月5日与某房地产开发公司(简称开发商)签订了一份《商品房认购书》,双方约定:李先生交纳定金2万元,预定A座401商品房一套,总价款76万元。开发商为李先生预留该套商品房房号直到10月20日。在此期间内,李先生应当到售楼处与开发商签订《商品房买卖合同》并支付首批购房款15.2万元,否则开发商有权没收李已交付的定金并另行销售该套商品房。当日交纳了定金后,李先生于2002年10月15日携带首付款及有关资料前往售楼处签约。然而,在签订《商品房买卖合同》的过程中,李先生对于开发商提出的补充协议,有7条不能接受,要求删去;开发商…     

林俊杰：摸准后房地产时代命门

近几年，房价“全线飘红”，开发商挣钱都“挣得不好意思”了，而代理行业却成了“被遗忘的角色”。房地产市场火爆的这几年里，代理商实质上只做了两件事：一是为开发商整合资源，帮助其实现利益最大化；二是对开发商进行专业技能的深化培训。这也意味着，当开发商需要拓展盈利空间时，才有代理商的生存空间。2007年，房地产企业的盈利甚至超过了本身的预期，代理商门前冷落车马稀。然而，2008年地产面临洗牌，加上房地产开发利润的结构性变化，这恰好给代理商带来了发展的契机，营销创新在这个时候显得尤为重要了。     

商品房产权登记浅析

《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产法》)颁布施行以来,对商品房的产权登记工作有了规范。但是,现实中的操作方法业内尚有争议。为此,笔者对商品房的产权登记进行了初步探讨,特撰文与大家商榷。本文所指的“商品房”是指开发企业以销售为目的(而非自用目的)初始建成,第一次上市成功销售的房屋,也就是商品房的购买者直接从开发商那里购得的此前未曾发生过买卖的房屋。对于商品房的产权登记,现在有两种观点。一种是先以开发商为所有权人进行初始登记,再以商品房的买受人为所有权人进行转移登记(以下简称转移登记观点)。另一…     

个人是否可以作为商品房包销人

2011年，顺佳房地产开发有限公司（以下简称“顺佳公司”）与邱阳签订一份《商品房包销合同》约定：邱阳独家包销顺佳公司开发建造的8栋商品房，总面积约为3万平方米，包销价格为每平方米6532元，邱阳向顺佳公司支付风险抵押金人民币500万元，包销期满后，若房屋全部卖完，顺佳公司应退回全部风险抵押金，若房屋未销售完则由邱阳按6532元收购，风险抵押金抵扣房款，多退少补；     

考虑资金时间价值对房地产销售代理双方的影响

本文将经济生活中客观存在的资金时间价值引入房地产销售代理活动,分析资金时间价值对房地产销售代理双方的影响。研究结果表明,考虑资金时间价值情况下比不考虑资金时间价值情况下,销售代理商工作更努力,房地产项目能在前期实现更多的销售,各方收益更高,并且销售代理商的工作努力程度与资金折现率和其得到的佣金比例正相关。     

关于房地产和住宅发展形势的分析

前不久,建设部召开了2003年全国住宅与房地产工作会议。兹根据会议的精神,分析一下房地产和住宅发展的形势。一、过去几年我国房地产和住宅发展的形势(一)房地产市场稳步上升一是在需求的拉动下,房地产开发投资高速增长。1998年到2001年这四年,我国商品房完成投资平均每年增长20.6%、竣工面积平均每年增长19.35%、销售面积平均每年增长22.5%。从这三组数字的对比来看,基本上是同步增长,而且销售面积的增长要高于完成投资和竣工面积的增长。这表明我国商品房市场供求两旺,是一种需求拉动增长的好势头。二是商品房销售价格有升有降,从总体上看…     

对规范房地产中介行为的几点思考

一、当前无锡市房地产中介市场概况近年来,随着经济和社会的发展,我市房地产市场日趋成熟,特别是随着梯级消费观念的形成,存量房受到越来越多中低收入者的欢迎,存量房交易已成为房地产交易的重要组成部分。据统计,2003年上半年我市市区商品房成交面积75.33万平方米,二手房成交面积85.6万平方米,各占房地产总买卖成交面积的46.8%和53.2%,商品房与存量房交易齐头并进。房地产二、三级市场联动局面基本形成。在存量房的买卖、租赁中,70%以上的成交量是通过中介公司达成的,而且从市场发展趋势来看,商品房销售也逐渐趋向由中介公司全程代理。2003…     

论我国商品房预售制度的不足与完善——基于国际比较视角

受中国宏观经济走势的影响，许多房地产开发商出现资金链断裂问题，导致预售制度下大量期房出现问题，引发了社会对取消期房销售制的呼声。探究中国商品房预售制度的起源与发展，分别从购房者、房地产开发商和政府的角度讨论商品房预售制度的利弊，并分析取消商品房预售制度的可行性。得出结论：短期内取消预售制度不利于当前的经济形势，应采取“渐进式”改革措施，继续给房地产市场“去金融化”，加强第三方资金监管，在预售制中引入分期付款等，进一步降低购房者风险、保护购房者权益。