国有土地使用权拍卖出让底价评估与确定

随着我国土地使用制度改革的深化，以拍卖方式出让国有土地使用权已发展成为一种主要方式。但科学合理地评估与确定国有土地使用权拍卖出让底价，是国有土地使用权拍卖出让工作中一个不可或缺的重要环节，直接影响到拍卖能否顺利成交或国有资产的流失。本从分析国有土地使用权拍卖出让底价的特点入手，着重就评估中需把握的公开市场价值标准、估价时点、估价原则和方法的选用等关键环节进行了阐述，并就最终如何科学合理地确定国有土地使用权拍卖出让底价进行了探讨。     

我国土地使用权出让制度存在的问题与完善

由于我国在土地使用权方面存在着诸如法律不完善 ,过分注重土地的所有权性质 ,具有过浓的行政管理色彩 ,管理与经营不分等弊端 ,所以对我国土地使用权出让制度进行完善十分必要。文章在此问题背景下提出对出让制度的多种完善对策。     

集体建设用地使用权流转中的收益分配研究

我国建设用地使用权流转中的收益分配问题是解决建设用地使用权流转的一个重要问题。文章首先提出了国家、集体、农民个人三方主体收益分配不合理问题,然后分析了出现这些问题的原因,最后,提出了相应的解决方案,以期对实践有一定的指导意义。     

农村集体建设用地使用权入市流转的可行性探析

在现行政策法规下,我国的农村集体建设用地使用权原则上是禁止入市流转的,但是随着社会经济的发展,集体建设用地使用权入市流转的趋势日益明显。文章从理论和现实基础两个方面对集体建设用地使用权入市流转的可行性作了探析,并从培育市场主体、市场体系、规范市场运作制度、完善配套措施等方面,为集体建设用地使用权入市流转提出了政策建议。     

土地挂牌出让:一种比拍卖更好的出让方式

就土地出让时的约束条件和适用范围而言 ,拍卖和挂牌出让是两种可以替代的方式 ,但目前很多地方有重“拍卖”而轻“挂牌出让”的倾向。本文认为 :挂牌出让承继了拍卖出让的优点 ,是拍卖出让的“改良” ,是一种更好的土地出让方式。     

新形势下建设用地使用权转让的实务与理论探析

建设用地使用权制度是重要的土地制度,探析建设用地使用权转让的实务与理论在经济新形势下更有意义,本文在梳理建设用地使用权概念的基础上,对建设用地使用权转让的条件又阐述了看法,认为投资比例限制条款的存废问题应从新考量.     

关于国有建设用地批后监管的思考与对策

国有建设用地供应审批之后,加强对其开发利用情况的跟踪监管,是落实节约集约用地政策、遏制违法违规用地的重要途径。《中华人民共和国土地管理法》实施以来,无论是《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》(国务院令第55号)的发布,还是到《国务院关于促进节约集约用地的通知》(国发[2008]3号)、《关于建立土地利用动态巡查制度加强建设用地供后开发利用全程监管的通知》国土资厅发[2013]30号,都对建设用地的批后监管工作提出了明确要求。然而,在具体的土地管理工作中,市、县两级都存在有建设用地批后监管难的问题。对此,本文通过深入调研,分析了问题的根源,提出了具体工作的改进措施。     

浅谈农村集体建设用地使用权流转

农村集体土地所有权流转内涵是将土地上的各种权属分离开来．在明确所有权、稳定承包权、放活使用权、强化管理权的框架下将土地使用权从承包权中分离出来,建立土地使用权的流转机制,是对。一定范围中的土地资源进行合理有效的重新配置。     

农村集体建设用地使用权流转的调研与思考

农村集体建设用地使用权流转是事关城乡区域经济社会发展全局的重大战略问题,是统筹协调工业化、城市化发展的重要推动力量,是科学破解"三农"问题、加快推进社会主义新农村建设的关键环节。文章结合全国部分省市特别是北京、成都农村集体建设用地使用权流转情况的调研成果,重点分析了当前我国农村集体建设用地使用权流转的基本情况,剖析了其中存在的主要问题,并提出了相应的治理对策。     

我国住宅建设用地使用权的续期问题分析

土地作为国家公产承载着社会公共利益的功能,因而住宅建设用地使用权的续期问题涉及社会公众基本的居住权益,必须审慎对待。现有物权法自动续期的规定并不等于无偿续期、无限续期,土地有偿使用的趋势不会改变,续期问题的核心是平衡地上权人与土地所有权人的权益,而续至地上建筑物初始价值功能的自然丧失能够很好地平衡这一对权益。     

论集体经营性建设用地使用权"裸体"交易禁止

现行法律确立了农村集体经营性建设用地使用权流转制度,但这种制度还很不完善,主要表现在:法律禁止集体经营性建设用地使用权的“裸体”交易,即农村集体建设用地使用权可以流转,但没有地上附着物的集体经营性建设用地使用权不能进行交易或流转。本文认为,法定的两种流转方式,即集体经济组织“独立”开发或与其他单位、个人“共同”开发,应该受到地方政府的尊重并予以落实。同时,亟需修改《中华人民共和国土地管理法》,允许集体经营性建设用地使用权“裸体”交易。     

基于博奕理论的土地拍卖出让竞价策略研究

随着我国土地使用制度改革的深入和土地管理体系的逐步完善 ,土地拍卖出让已成为政府供地的主要方式之一 ,文章根据土地拍卖出让竞争活动所带有的典型的博弈特征 ,运用不完全信息动态博奕理论对竞价行为进行解释 ,以竞争对手的竞价信息 ,结合项目开发成本和获益情况的分析 ,正确构建动态博弈模型 ,为竞争企业竞价决策提供科学依据。     

“小产权房”问题的制度根源与规制路径——基于集体建设用地使用权流转制度的反思

小产权房问题长期以来备受各界关注,国土资源部门多次责令各地严查,但各地的小产权房问题并未获得有效解决,其中依托于宅基地建造的小产权房问题的争论最为激烈。这类小产权房的形成原因是多方面的,其中制度原因构成了问题的根源。集体建设用地制度安排的不合理催生了小产权房从初露端倪到覆盖全国再到燎原之势的嬗变轨迹。治理小产权房问题,制度完善与重构是根本,即系统性改进农村集体建设用地的制度设计与立法规定。     

住宅用地土地使用权期满续期问题研究

中国《物权法》明确规定房屋所有权人对购买的房产拥有永久产权,但是和房产紧密相连的土地却是一定年期有的有限产权。住宅用地土地使用权到期如何续期问题成为社会关注的热点问题。在分析中国现行的法律法规相关规定的基础上,剖析住宅用地土地使用权期满续期问题本质,同时借鉴香港的批租制度,提出住宅用地土地使用权到期如何续期。     

住宅建设用地使用权续期税费研究

2016年的温州住房土地使用权到期事件引起了社会各界对住宅建设用地使用权续期问题的高度关注,然而,现行法律虽规定了住宅建设用地使用权自动续期,但对续期费用未有规定,导致其在解决现实问题时缺乏实际操作性。立足于法理、人情和我国现状,进行了对上述问题的若干思考,认为住宅建设用地使用权应无偿自动续期并缴纳土地使用税,以期对现实问题的解决有所裨益。     

产业用地弹性年期出让地价评估思路探讨

产业用地弹性年期出让制度是不断完善产业用地供应方式、促进节约集约用地的重要举措,但也面临地价标准确定难、地价评估管理机制不完善等风险。通过对弹性年期出让地价关系的理论分析,结合弹性年期出让地价评估确定面临的现实难题,提出了通过制定出台弹性年期出让基准地价标准来规范弹性年期出让宗地地价评估管理的可行思路。     

试论住宅用地使用权期限届满的有偿续期

城镇住宅建设用地使用权70年期满后如何处理,影响着国家的稳定和社会的发展.《物权法》规定住宅建设用地使用权期满后可以自动续期,但未对续期的具体办法作出明确规定.本文在法律条文和立法价值分析基础上,从物权法的内涵着眼,结合公共政策角度,论证住宅用地使用权期满应该采取有偿续期.     

基于特征价格模型的城市住宅用地出让价格影响因素研究

通过借鉴国内外特征价格模型的理论研究和实证研究成果,构建反映城市住宅用地市场现状的土地特征价格模型,并对2007—2009年南京市公开出让的156块住宅用地的出让价格进行实证研究,进而探讨城市住宅用地出让价格的影响因素及其影响机制。结果表明:①城市中心影响度、土地交易条件、土地交易方式、容积率、政府公共服务设施、医院、企业、金融密集度、公交站点、时间因素对南京市城市住宅用地出让价格有显著影响,并且城市中心影响度为负向影响;②邻里特征对城市住宅用地土地出让价格的贡献率为53.4%,个别特征为31.1%,区位特征为9.7%,其它特征为5.8%;③公交线路对城市住宅用地出让价格影响最大,其次分别为政府公共服务设施、金融密集度、企业、土地交易方式、医院、城市中心影响度、土地交易条件、容积率。据此,从转变土地管理部门职能、科学确定住宅用地出让价格、合理地确定住宅用地价格指数、完善城市基础设施建设等方面提出相应的政策建议。     

集体建设用地使用权流转的管制与放松管制——以公平和效益为视角

我国实行建设用地流转的"二元制",集体建设用地只能通过征收转为国有建设用地,才能进入市场流转.集体建设用地与国有建设用地两种用益物权权能不平等,一方面导致国家垄断一级市场,进而滋生腐败;另一方面土地征收成本增加,集体建设用地出现隐性市场.使法律权威受到挑战.为了实现土地资源优化配置,促进实定法秩序和自生秩序的互动、对流,使集体建设用地所有权人或使用权人自觉守法,从用益物权公平性和集体建设用地流转成本效益角度分析,放松对集体建设用地流转的管制是法律的必然选择.