房地产抵押贷款评估问题及对策研究

商业银行对企业发放的担保贷款中,不动产抵押贷款成为举足轻重的部分。数据表明商业银行房产类抵押品的变现率仅能达到30%至40%,风险远大于获益。本文通过对国内外学者已有的研究成果进行文献梳理及对房地产评估机构实地走访调查,分析总结了我国银行房地产抵押评估中存在的问题,提出了建立三阶段动态评估的完整房地产抵押价值评估体系,以期资产评估能更大程度地发挥在银行抵押贷款风险管理中的作用。     

金融业扶持中小企业发展的对策

一、中小企业"贷款难"的自身制约因素 1.中小企业资产信用不足,承贷能力弱.目前,全国中小企业的资产负债率平均在70%左右(民营企业较低),这意味着企业以30元的自有资金,从银行或其他渠道得到了70元的借款.而如果严格执行贷款标准,按照中小企业目前的这种资产信用,企业真正能得到的贷款是非常有限的.由于中小企业资产信用不足,可供抵押物品太少,为防范金融风险,银行一般是不给予贷款的.     

个人房贷风险转移机制的新思考

随着我国个人住房贷款规模的迅速扩大，与其相关的风险也逐渐的显露出来。而我国在现阶段还不成熟的住房金融市场环境下，由于个人信用信息的缺乏，商业银行主要依靠房产的抵押来化解风险。在我国，由于抵押物处置难的问题，仅仅依靠房产抵押并不能完全有效地化解风险。而通过政府机构对中低收入住房贷款提供担保，鼓励高收入群体购买商业保险以及房产抵押三相结合的方式，能更好地达到降低和化解住房贷款风险。     

中小企业财务管理存在的问题及其对策

企业要持续生产经营，进行对外投资和调整资本结构就必须筹集所需资金。目前中小企业普遍存在筹资难、告贷无门的现象。据资料显示，中小企业贷款规模只占信贷总额的8%左右，这与中小企业创造国内生产总值的1/3，工业增加值的2/3，出口创汇的38%的比例是极不相称的。其筹资难主要体现在：（1）缺乏专门为中小企业服务的银行组织体系。我国以工、农、中、建等四大专业银行为主的金融体系，主要是为国有大型企业、大型项目融资而设计，大银行运行成本高，效率低，只愿发放大额贷款，很难实现对中小企业的“微观信贷”；（2）缺乏对中小企业发展的担保机制。一方面由于大部分中小企业实力弱、管理水平低、信誉差、自身缺乏可抵押资产，进而造成难以寻找担保单位，要派人派车到中心支行审批，企业普遍感到程序多、时间长、成本高。     

由一起典型的房屋抵押纠纷案引发的思考

某针织厂，１９９６年办理了某处房屋所有权证，１９９８年下半年，房产抵押给银行，贷款３０万元（房产价值１０６万），并办理了抵押权证，一切手续均由该厂法人代表王某直接办理。１９９９年初，王某再次出面，依旧以该房产作抵押，向银行追加贷款２０万，两次共贷款５０万元，抵押权证已据实变更。２００２年，该厂资不抵债，申请破产，银行拟将抵押房产变现后收回贷款。此时，该厂对追加的２０万贷款予以否认。为此，双方诉讼到法院，房屋确权发证部门作为第三人参加了诉讼。目前，此案仍在审理之中。经查，事情是这样的：１９９８年底…     

商业银行贷款方式知多少

商业银行贷款方式知多少根据新近出台《商业银行法》规定，我国商业银行贷款方式主要有六种：１、抵押贷款。借款人将其房产、设备、有价单证及其它可转让的权益，依法办理有关手续，抵押给银行，作为偿付贷款本息的保证，取得银行贷款。２、担保贷款。借款企业或单位以任...     

解决中小企业贷款难的成功实践

近年来，新疆博尔塔拉蒙古自治州积极探索出一条解决中小企业（乡镇企业）贷款难融资难的有效途径。按照“扶助性基金、商业化运作、绩优者扶持”的思路，自1999年以来，先后在博乐市、温泉县、精河县组建了担保机构，为区域内中小企业（乡镇企业）提供贷款担保服务。截止2005年12月底，三家担保公司共筹集担保资本429．4万元，已累计为124家企业、507户个体工商户和642户农牧民，提供贷款担保2028笔，贷款担保总额9961．32万元。运行几年来，从未发生过一笔死账和呆账，运行情况良好。总体看，呈现以下特点：     

浅议抵债资产中房产、地产的评估方法

房产、地产抵押是一种物权担保,债务人依法将持有的房屋所有权、土地使用权向银行抵押,从银行获取贷款。在抵押期间,抵押物仍由债务人占有使用。当债务人不能按期履行债务时,债权人有权依法以抵押物折价或以拍卖、变卖抵押物的价款优先受偿。在实际工作中,经常会遇到房产、地产抵押物用于优先偿还银行贷款而进行资产评估的行为。下面笔者就这类资产评估中应注意的一些问题谈几点粗浅的认识,以便大家共同探讨。一、抵债房产、地产评估应注意的问题(一)房产、地产抵押标的物的界定在评估过程中,抵押标的物的界定往往是依据银行提供的抵押物清…     

中小企业贷款要量体裁衣

中小企业融资难已然是老生常谈了。究其原因,大都集中在中小企业经营效益相对低下,资信普遍不高,以及中小企业担保难、抵押难等问题上。《贷款通则》总则第一条就规定保证信贷资产的安全,同样是经营企业,所有的企业经营者都知道规避市场风险,银行也不例外,他也会将贷款资金的效益性和安全性放在首位。如果您不能给所贷金额提供有效的安全保证,银行自然不会考虑您的贷款要求。当您的贷款要求被拒绝时,你先别急着抱怨银行不通情     

“贫血”企业进补7良药

吴江某公司与本市某银行签订合同贷款260万元，并以机器设备、房产作抵押(价值超过500万)，另据银行要求将所持的21万股金山石化法人股交给银行质押。该公司在抵押期间及贷款到期后碰到资金流通困难，向银行贷款却遭到一口回绝。因该公司所有有价证券、房产及设备均被银行掌控，无法再向他处抵押贷款，也无法转让其有价证券，该公司只能向私人借款及变卖机器，其中利息及股票损失达12万元。该公司与银行终于“化玉帛为干戈”，针锋相对走上法庭。     

从住宅抵押贷款证券化实施看市场欠缺

住房抵押贷款证券化是银行等金融机构对住房抵押贷款进行的包装组合，是将一定数量的在贷款期限、利率、抵押房产类型等方面具备共性的抵押贷款汇集重组成抵押组群，经过担保和信用加强，以发行债券的方式（包括抵押债券及由抵押贷款支持、担保的各种证券）出售给投资的融资过程。     

住宅抵押贷款证券化中的逆向选择研究

住宅抵押贷款证券化就是银行将缺乏流动性的长期住宅抵押贷款所形成的信贷资产从资产负债表中剥离出来,形成贷款组合,卖给从事抵押贷款证券化业务机构的特殊目的公司,从该目标公司取得出售抵押贷款的资金,然后,由特殊目标公司以这些资产作为抵押发行资产抵押证券,再由二级市场的中介机构即承销商将这些证券化的抵押贷款销售给投资者,从最终投资者处获得销售资金.     

农村中小企业贷款抵押担保难

农村中小企业贷款抵:担保难的问题,在一定程度上已经成为制约建设社会主义新农村的一个不可忽视的因素。截至2004年12月底,全国中小企业信用担保机构已达2188家,共筹集担保资金总额657.2亿元,累计担保企业18.8万户,担保贷款36.6万笔,3237亿元。但就农村中小企业抵:担保贷款问题,由于地方财政紧张,筹措不到扶持信用担保机构的资金,或是缺乏这方面的经验等,还存在一些不可忽视的问题:一是缺乏统一的市场准入门槛,一些地区担保机构发展过快过滥。由于国家尚未在法律法规中明确统一的担保市场监管管理部门,担保机构的设立也未明确统一的市场资质…     

金融

正中信银行房抵贷最高可达评估值九成据悉,该产品通过抵押房产获得融资让客户手中的不动产"动起来"。贷款额度最高可以达到抵押评估值的九成,期限最长30年。据介绍,该产品通过抵押盘活房产,就能满足按揭购车、装修、教育、医疗、旅游等家庭消费需求。贷款使用时办理便捷,30万元以下还可选择刷卡自助支付,还款后贷款可用额度自动恢复。在中信办理房屋按揭的客户及房产抵押客户、全款购买期房的客户、无贷款现房客户均可申请。     

我省农村社会养老保险存在的问题及对策

据统计,至去年末我省86个地市县共有1276个乡镇,313万农民参加了投保,参保率达10%,农保基金积累近5亿元,有力地促进了我省农村经济发展和社会稳定。然而,在农保基金的管理、使用过程中,还存在以下几个急待解决的问题。一、挤占挪用、截留基金问题严重。据不完全统计,大多数农保机构近三年都存在不同程度的挤占挪用、截留基金问题,违规金额达数千万元,占保费收入的12%。主要表现在:一是对外借贷。如某市民政局于1994年10月挪用农保基金230万元借给该市某实业公司,期限三年,由于没与银行办理正常的委托贷款手续,至今本息无法收回,只得上诉法院。二是抵押担保,有的市(县)挪用基金为本地企业贷款提供抵押担保,因企业无力偿还,所担保本息全由农保基金归还,     

论我国房地产抵押贷款保险制度的建立和完善

随着我国个人住房抵押贷款的深入推行,住房抵押贷款的风险也日益增大。商业银行为规避风险,希望尽可能降低贷款比例、缩短贷款期限、加大贷款担保力度。而广大中低收入居民由于房价收入比过高,则希望银行能提高贷款比例,最好能达到九成,延长贷款期限,比如为30年。同时双方在担保方面的差距也很大。银行总是要求既有抵押又有担保。但我国《担保法》规定,国家机关、事业单位、     

贷款担保公司

贷款难，担保更难。对广大的新老个私业主来说，以往即使找到了同意贷款的银行，但真正履行起担保手续仍是一个复杂的“关口”。对那些正值创业阶段，尚无原始积累的中小型个私企业，要发展，要流动资金，找谁担保？同样，银行欲拓宽个私企业贷款业务，但无人愿为个私业主担保，这贷款风险太大了，怎么发放？政府、银行、个私企业管理部门都在一直努力寻求一个连接商业银行与个私业主之间的金融中介服务机构形式。日前，浙北地区第一家经政府批准，工商行政管理部门筹资３００万元注册资本金，经营期限暂定为１０年，隶属于个私企业协会，专…     

中小企业有效融资途径探析

一、中小企业融资现状（一）中小企业获得银行贷款较难目前,银行贷款仍是大多数中小企业融资的主渠道,而中小企业融资难在一定程度上主要表现为贷款难。1.抵押贷款和担保贷款是中小企业贷款的主要方式。为减少银行的不良资产,防范金融风险。2000年以来各商业银行普遍推行了抵押、担保制度,纯粹的信用贷款越来越少。在这种形势下,中小企业贷款越来越受到抵押和担保要求的限制。     

中小企业融资问题探析

改革开放以来,我国的中小企业迅猛发展不仅成为推动我国国民经济高速发展的重要力量而且在推动经济体制改革、促进经济的市场化和国际化、改善经济结构和城乡关系、扩大就业、刺激消费和保持社会安定等方面发挥着不可替代的作用.中小企业在发展壮大的同时,面临着许多困难,尤以融资难最为突出,成为制约中小企业进一步发展的重要因素.如何加大对中小企业的金融支持力度,使中小企业及时抓住机遇,促进市场机制下微观经济基础的完善,是当前亟待解决的一个重大课题.一、中小企业回资难的原因(一)中小企业由于自身缺陷,从银行获得贷款的难度很大1、信用观念差,抗险能力弱,难以获得银行的信任.目前,一些中小企业,尤其是乡镇企业的管理者素质普遍偏低,信用观念淡薄,逃债、废债、赖债思想严重,出现了大量逃废银行贷款的行为,严重损害了银行的权益,扭曲了银企关系,破坏了社会信用秩序.同时,由于中小企业的规模小,资产负债率高,资本金少,抵御风险能力差,缺乏可供抵押的财产和有效担保,导致银行对其贷款易产生不良资产.此外,部分中小企业内部管理不规范,财务状况透明度低,财务报表     

应收帐款转让的方式,特点与会计处理

应收帐款中的坏帐是引起财务风险的根源之一。应收帐款也是企业的一种债权。通过对这种债权的转让———应收帐款转让,可以化险为夷。一、应收帐款转让的方式与特点应收帐款转让是企业的一种典型的财务资产转让行为,其方式有抵押与让售两种。1.抵押利用应收帐款进行抵押借款。一般借款方与贷款机构先订立合同,以应收帐款为担保品,在规定期限及借款限额内借用资金,借款限额通常是应收帐款额的60%至90%,它反映了总的收款概率、收益和折让及对贷款方适当的安全保证金,如有应收帐款到期,可用新的应收帐款来替换。抵押可分为一般抵押与特别抵押,…