浅谈市场珐中房地产价格指数房地产价格变动率的求取方若

房地产估价“市场法”中，常用价格指数法和价格变动率法进行市场状况的调整（即交易日期的修正），作者对此处所用的“房地产价格指数”和“房地产价格变动率”的求取方法作了一些探讨。     

走进四季人居：市场比较法存在问题分析及新思路的提出

本文在房地产价格和房地产估价基本理论的基础上，深入分析了市场比较法在房地产估价实践中的应用价值及存在问题：可比实例选择的随意性，因素修正的主观性、不完备性，待估房地产综合价格确定的随意性。作者提出将模糊数学理论引入市场比较法，这对房地产估价市场比较法的改进具有重要实践指导意义。     

成本法估价中建筑物成新确定见解

成本法是房地产估价三大方法之一，是求取估价对象在估价时点的重置价格或重建价格，扣除折旧，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法。在目前房地产市场正常交易案例难以取得、房屋租金调查资料不全等环境下对办公楼、学校、医院等房地产进行估价的主要方法，也是适合小型估价项目多，要求快速估价的主要方法。     

美国房地产估价（MAI）体系关于市场比较法的应用与启示

市场比较法是房地产估价师最熟悉最常用的方法之一，其本质是以房地产的成交价格为导向来求取估价对象的价值。本文就美国（MAI）估价要求作如下简介，并与我国做一比较。     

市场比较法中比较买例的选取与差异修正（上）

市场比较法，又称买卖实例比较法、市价比较法或市场资料比较法，有时简称比较法或市场法，它是在求取待估房地产的价格时，将待估房地产与较近时期内已经交易的类似房地产进行比较对照，从已经发生了交易的类似的已知价格，对它们之间的差异进行修正得出待估房地产真宾、客观、合理的价格的一种估价方法。     

关于改进房地产市场比较法比准价格求取公式的思考

市场比较法是房地产估价方法中最常用的方法之一，其主要包括“实例的收集。调整项及调整系数的确定、实例比准价格的求取并最终确定估价对象的价格”三个阶段．其中比准价格的准确性直接影响到估价结果的可靠性及合理性。目前，在估价实践中关于比准价格的求取主要依据两种模式：一种是调整系数连乘模式；另一种是调整系数累加模式。对于这两熏计算模式。其运算结果是否能够较为可靠，台理的反映出估价对象的价格。笔者认为还值得思考一番。     

旧房地产的土地重新购建价格评估

用成本法评估旧房地产价格时，旧房地产的计算价格等于其土地重新购建价格加上建筑物重新购建价格，再减去建筑物折旧。土地重新购建价格求取方法的正确与否，直接关系到积算价格的客观合理性、准确性。新、旧房地产的内部均衡性、外部协调性不同，采用成本法评估新、旧房地产的土地重新购建价格的思路、方法也不相同。不少估价人员评估旧房地产价格时，对土地重新购建价格的内涵理解有误，其土地重新购建价格的求取思路、方法欠正确，应予以纠正。     

浅谈收益还原法基本公式的修正问题

随着这些年房地产市场的火爆，大量的房地产交易为房地产估价行业带来机遇，但同时也对估价技术提出了挑战，传统的估价方法能否把握市场价格的脉搏，应引起相关学者和从业人员的深思。其中，一个不断在争议中被广泛应用的传统估价方法即收益还原法。这一方法通用于国内外，由于其理论依据充分，被许多房地产估价专家尊崇为估价方法的“王后”。然而，在具体的应用中，我们却不得不对“王后”的美丽作些修改，让她更具实践价值。     

新技术在房地产价格评估——市场比较法中的应用

本首先分析了影响房地产价格的诸因素。以区域因素修正为例，引入层次分析法确定各影响因素的权重，并针对旧房估价，提出了成新度的确定和修正公式，应用ＶＢ５．０编程实现了以下功能：数据输入、选择比较实例、权重确定、因素打分、修正系数确定、计算结果显示等。     

基于AHP和模糊综合评价模型的房地产估价市场比较法研究

市场比较法是进行房地产估价时应用最广泛的一种方法,AHP和模糊综合评价模型将模糊数学作为基础方法,基于交易实例因素差异量化的模糊性,对影响交易实例和待估房地产价格的所有因素进行量化处理,建立权重模糊集合和单因素评判矩阵,对影响交易实例价格的特征因素进行综合评判求解,改进了传统的市场比较法,使估价结果更加客观、科学地接近待估房地产的真实价值。     

房地产成交价格与房地产估价的关系

房地产估价最基本的三种方法分别为成本法、收益法、市场比较法。作为三大方法之一的市场比较法的理论基础为替代理论。市场比较法评估房地产价值的基础是房地产的实际成交价格。但房地产评估价格并不是对实际成交价格的简单的归纳、整理、修正，两无论在理论上还是在实际表现上均有一定的差异，本重点对两的差异进行分析。     

基于灰关联分析的市场比较法改进研究

市场比较法具有简单易行和直观易懂的特点,在房地产估价中得到广泛的使用。但其估价的准确性十分依赖于因素的修正和比准价格的确定。在此,建立因素修正量化表,并引入灰关联分析,使得估价结果更加符合实际。最后通过实例计算表明,改进后的市场比较法精度有较大提高,较之其他改进方法具有操作简便的特点。     

论成本法的运用误区及计算步骤

成本法是房地产估价中最常用的方法之一，其理论依据是生产费用价值论。它是在估价时点以开发或建造估价对象所需要的各项成本费用之和为基础，再加上正常利润和税费得出估价对象的重置价格，然后扣除折旧，以此估算估价对象客观合理价格或价值的方法。目前，房地产估价界普遍认为，成本法尽管存在一定的局限性，其估价结果与房地产市场价格的拟合程度尚难确定，但在不适宜运用市场比较法和收益法的情况下，仍是一种简单、成熟的估价方法。然而，这种看似简单的估价方法在实践中却存在较多的运用误区，应引起足够的重视。笔者认为，成本法运用中出现错误的根源有两个：一是估价师不注重执业过程中继续教育工作，估价技术没有达到应有的水平，不善于创造性地执业，往往满足于模仿他人，甚至沿袭了《房地产估价规范》颁布前的习惯作法；二是《房地产估价规范》及中国房地产估价师考试辅导教材《房地产估价理论与方法》的部分规定不够严密，有些提法有不妥之处，用词也不够严谨，很容易误导估价师。本文从当前估价实践中存在的误区进行分析，提出改进、完善成本法的意见，详细叙述成本法的估价步骤，并推导出具体的计算公式。     

房地产估价常用期限确定研究

房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。在房地产估价活动中，估价人员采用不同的估价方法会遇到确定各种期限的问题，本文在遵循《房地产估价规范》的基础上对如何确定各种估价方法涉及的各种期限做进一步研究。     

浅谈房地产估价活动中的风险

房地产估价是专业估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。     

收益法中剩余技术的再探讨

在房地产估价中，当需要利用土地与地上建筑物共同产生的收益单独求取土地的价值或建筑物的价值时，要采用土地剩余技术或建筑物剩余技术。这种剩余技术因在《房地产估价规范》及中国房地产估价师执业资格考试指定辅导教材《房地产估价理论与方法》中叙述不够严密，甚至存在不妥之处，以致于业内人士存在不同的理解，把理论上无限期收益年限公式用于有限期收益年限情况下的估价实践中，造成估价实践与理论方法相脱离。笔认为，现行剩余技术不够完善，尚有修改补充之必要。     

浅谈收益还原法中还原利率的确定

房地产估价是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间能实现的合理价格作出的判断与推测。     

浅谈房地产估价技术路线

房地产估价技术路线是估价人员模拟房地产价格形成过程、揭示房地产价格内涵时的思路，是指导整个房地产估价过程的技术思路，是估价人员对估价对象房地产的价格形成过程的认识。房地产估价人员接受了估价委托并且明确了估价目的、估价对象、估价时点等估价基本事项之后，接下来要做的一件至关重要的事情就是确定估价技术路线。只有确定了估价技术路线，才能相应地选择估价方法，进而才能开始进行后面的具体估价作业。     

房地产估价司法鉴定若干问题研究

房地产估价司法鉴定是指在诉讼活动中房地产估价机构运用房地产估价的专门知识和技能对房地产价格进行评估并出具报告的活动。当前，各类经济纠纷、法院执行等各类案件中大量涉及到房地产价格问题，都需要房地产估价机构进行司法鉴定。而在这些案件中，涉案房地产价格一般都是诉讼各方最为关注的焦点问题，这使得房地产估价司法鉴定工作难度会远远高于其他类型的房地产估价。以下就房地产估价司法鉴定工作中常见问题提出建议供各位同行参考。     

房地产典当价格评估的研究

随着我国房地产市场的不断发展与壮大，房地产交易案例的急剧增加，如何运用合适的估价方法对房地产典当价格进行估价．已是摆在各房地产估价机构(估价师)面前的问题．对其研究具有深远的意义。本研究了房地产典当和房地产抵押典当的估价思路和方法，对如何确定房地产的典当价格进行了深入分析。提出了评估过程中应注意的一些问题．并得到了有益的结论。论的研究内容具有理论意义和推广应用价值，并将产生积极的社会效益和经济效益。