农用地定级与基准地价评估研究 ———以吐鲁番市为例

农用地是一种稀缺的土地资源,随着人口的增长、经济的发展,增加了对这一资源的需求。农用地定级与基准地价评估工作就是为了进一步提高土地使用效率,大力发展农业,为促进国民经济的发展,提供重要依据和支持。该文以吐鲁番市为例,对其进行农用地定级与基准地价评估研究,充分利用计算机软件和程序,采用因素法定级,综合评定农用地级别;以收益还原法为主,参考成本逼近法评估样点地价,确定农用地基准地价。     

国有农用地基准地价评估研究——以广东省云浮市云城区为例

农用地估价,是以农用地定级为基础的农用地基准地价评估。农用地定级与基准地价评估是根据农用地的自然属性和经济属性,对农用地的质量优劣进行综合评定,划分土地质量级别并测算土地价格。以广东云城区国有农业用地为研究对象,采取"先定级后估价"的方式,通过因素因子法综合评定农用地级别,再通过样点地价法进行估价,确定了农用地的基准地价。     

集体建设用地定级与基准地价定价浅析

随着《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》的出台,意味着省内集体建设用地从此享有了与城镇国有土地同等的权利进入市场交易,对我国当前的地价管理体系也提出了新的要求。集体建设用地基准地价是当前我国地价管理领域的空白。本文结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作,从对土地定级与基准地价定价思考出发,探讨集体建设用地基准地价与农用地基准地价、城镇国有土地基准地价三者间的区别与联系,旨在为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考。     

小城镇基准地价评估问题研究——以武进区城镇土地分等定级与基准地价更新为例

随着我国土地有偿使用制度的改革,国内大多数大中城市基准地价评估工作已经结束,但小城镇的基准地价评估工作只有在东南沿海等土地市场发育较好的地区得到重视,而中西部小城镇的基准地价评估工作相对滞后。笔者在常州市武进区土地分等定级及基准地价更新工作中发现,小城镇基准地价评估中还存在很多问题,必须有针对性地采取措施加以解决。问题在武进区城镇土地分等定级与基准地价更新工作中,普遍存在的问题表现在以下四个方面:1.定级资料不全,数据陈旧影响城镇土地质量的因素很多,根据《城镇土地分等定级规程》和武进区实际情况,除横林镇、奔…     

宅基地基准地价编制探讨

<正>近年来,随着农村土地制度改革深入进行,湖北省宜城市、湖南省麻阳县、浙江省义乌市等地纷纷开始探索编制宅基地基准地价。编制宅基地基准地价,不仅可以完善我国的地价体系,也可为政府加强土地市场管理、实现土地资源合理配置,使有限的土地资源发挥最大的经济和社会效用创造条件。然而,具体实践层面上,宅基地基准地价应如何编制,尚无一定之规程。笔者建议,应在找好参照与明晰思路两个方面下功夫。找好参照     

农用地流转价格体系与确定方法研究

农用地流转价格形成的理论依据主要有地租地价理论和土地产权理论等.农用地流转价格主要包括农用地转包价格、出租价格、入股价格、转让价格和其它流转价格等.农用地流转价格的确定方法主要有收益还原法、市场比较法、基准地价修正法以及纯收益年数法等.     

基准地价必须更新

经过十多年的改革，我国已建立了一套以基准地价和标定地价为核心的政府地价管理体系。为什么说是政府地价管理体系？因为基准地价和标定地价都是由政府制定的。目前，全国６６８个城市中９８％以上完成了基准地价的初次评估，县级以下建制镇基准地价评估也在逐步展开。然而，随着土地有偿使用制度不断深入，这套地价体系已不适应时代发展需要，更新势在必行。基准地价时效性差基准地价不仅要显化土地资产量，更重要的是要对地产市场起到指导和调节作用。按我国有关规定，基准地价要定期公布和调整，调整期一般不超过３年。但就目前情况看，…     

路线价法在中小城镇基准地价评估中的应用初探

在界定了相关概念的基础上,分析了基准地价在中小城镇地价管理中的重要作用,以陕两省紫阳县并结合同类中小城镇为例,说明采用传统基准地价评估方法往往会使评估价偏高,脱离地产市场实际。提出在中小城镇基准地价评估中,应在基准地价评估的基础上,住道路两侧附设路线价,这样临街土地的价值就会真正得到体现,符合中小城镇地价的分布变化规律和地产市场交际,显化土地资产量,能有效促进地产市场发育,便于政府实施地价管理政策。     

浅议城市基准地价评估中的几个问题

浅议城市基准地价评估中的几个问题王思奇，潘世炳（湖北省土地管理局）城市基准地价评估是深化土地使用制度改革、规范土地市场的一项基础性工作，目前已在各地逐步展开，并有一些戍熟的经验，但是，由于这项工作刚刚起步，有些问题尚需进一步探讨。在此，我们以实践中碰...     

快速评估集镇基准地价的设想

快速评估集镇基准地价的设想随着改革开放的进一步深化，乡镇经济有了很大的发展，土地使用权的出让、转让、出租、抵押活动日趋频繁。为掌握各集镇（县城以下建制镇和乡集镇）地产的总量及分布状况，规范土地市场，实施地价管理，科学快速地对各集镇基准地价作出评估，完...     

基准地价在评估应用中应注意的几个问题

我国目前土地使用权价格评估,主要有两大思路：一是利用基准地价的成果,通过对一定区域内影响地价因素的分析,进行相关条件的修正,测算土地价格,即基准地价系数修订法;一是通过搜集相关资料运用适当的地价评估方法（如收益还原法、成本法、剩余法、市场比较法等）测...     

集体建设用地基准地价体系建设的特征

正新一轮农村土地制度改革进程中,集体土地权利重构、集体建设用地市场建设与培育成为重要内容。而地价,作为土地市场的表征信号,亦成为关注要点之一,各地的探索实践也不鲜见。有必要多角度、不同层面地分析集体建设用地定级与基准地价体系建设的技术要点与特征。集体建设用地市场与地价体系建设概况历史与现状。长期以来,集体建设用地流转一直被法律禁锢于狭小的范围之内,相应地,其市场体系、价格机制,以及地价体系的建设总体     

农用地分等定级估价成果在耕地占补平衡中的应用——以宿州市墉桥区为例

依据农用地分等定级估价成果,探讨农用地占补平衡的评价方法,构建占补平衡换算体系.通过选取3246个地价样点,建立农用地定级指数与相应基准地价的数学模型,从而求出每个评价单元的基准地价,求得占补平衡的换算系数,由此建立耕地占补平衡体系和有效的评价和监督机制,防止耕地占补平衡的表面化和短期化,实现土地资源的可持续利用.     

城镇基准地价评估若干问题的探讨

城镇基准地价评估若干问题的探讨王远燃（湖北省荆州地区地价评估事务所）１基准地价的确定与审批基准地价的确定与审批，主要包括基准地价的评估方法、表示形式、具体内容和审批程序。关于基准地价的评估方法，国家土地管理局颁布了《城镇土地估价规程（试行）》。基准地...     

小城镇地价评估原理初探

小城镇地价评估原理初探刘水杏包纪祥一、我国小城镇地价评估工作存在的缺陷及根源与大中城市相似,目前小城镇地价评估的基本思路也是土地定级与估价结合进行,即先进行土地定级再在级内分用途确定基准地价,以基准地价为基础对各宗地进行具体情况修正得到宗地地价。这与...     

基准地价更新评估方法的研究

为了摸索一条科学、简捷和实用的基准地价更新评估方法,笔者作了初步研究和有益的实践探索,以期和大家共同探讨。１土地级别的调整《城镇土地估价规程》的首要技术途径为“以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价”。由此而开展的城镇土地定...     

城镇基准地价平衡研究

现阶段,我国的城镇基准地价体系是基于土地所处区域内的各项因素评估制定的,很少反映不同地域或城市差异,对土地市场和土地有效利用缺乏引导。如何使基准地价反映不同地区或城镇的经济差异和地价趋势,使城镇间的地价实现可比性?本文提出了城镇基准地价平衡观点,主张通过数理分析和城市间的横向比较,调整本地域的城镇基准地价,实现平衡,使地价与城镇的经济发展水平一致,对土地利用方向和效率更具指导意义。本文以我国29个城市为例,将这些城市地价纳入到同一个体系中进行了实证分析,对地价的制定与管理有一定的指导意义。     

如何更新城镇基准地价

基准地价是地价体系的核心,是政府进行土地资产管理、调控市场的重要手段.近年来,经济社会持续发展,土地市场不断规范,对基准地价更新提出了更高的要求.     

围海造地工业区基准地价评估思路与方法探析

围海造地是沿海城市开发利用海洋、拓展海岸带发展空间的重要手段。作为一种有效的用地补充类型,围海造地形成的土地在开发利用及评估方面有其自身的特点。文章在简要分析围海造地利用特点基础上,分析了围海造地工业区土地市场运行阶段,提出围海造地工业区地价评估的设计思路,对造地成本进行分摊,以体现不同用地类型的收益情况,并将围海造地工业区地价评估的方法应用于曹妃甸工业区土地级别评定与基准地价评估。     

牵住"看不见的手"--土地市场发育对我国城镇地价评估方法的影响

1993年6月,原国家土地管理局颁布《城镇土地估价规程》（试行）,确立了适应我国土地市场不发育条件下的城镇地价评估方法体系。以《城镇土地估价规程》为指导,地价评估工作在全国城镇得到广泛开展,随着土地市场的不断发育和规范,地价评估的基础和条件已发生重大变化,《城镇土地估价规程》确立的城镇地价评估方法体系在实践应用过程中面临的问题日益突出,迫切需要完善和修正,以适应土地市场发展的需要。我国城镇地价评估方法发展和评估实践与土地有偿使用制度改革同步,地价评估方法的发展和实践根本上受制于土地市场发育的程度我国…