物业管理法规中亟待完善的几个问题

2003年《物业管理条例》公布后，我国出现了物业管理立法的高潮，各地纷纷出台地方性法规或者规章，物业管理似乎进入了有法可依的阶段。但物业管理在中国内地毕竟是一个新事物。从第一家物业服务企业成立算起，不过30多年，从第一个业主委员会诞生算起，只有20多年。无产者变成业主，难免不适应，有什么权利，应当承担什么义务，都不清楚；建设单位、物业服务企业以至行政机关，在物业管理中应当扮演什么角色、承担什么责任，也在不断探索当中。许多并不正确的认识必然反映到立法中来。在行政许可法、物权法颁布之后，用这些基本法律确定的原则以及现实需要来看十年来的物业管理立法，我们会发现许多缺陷，这些缺陷直接制约着物业管理事业的进步。特别值得警惕的是，越新的法规越多问题，这是否反映出物业管理的法制进程在放慢甚至倒退，值得关注与研究。本文试就物业管理法规中亟待完善的几个问题，陈述管见，以期引玉。     

对物业管理服务现状的反思

某天，和广州几个知名楼盘的物业管理同行聊天，大家似乎都有一个共同的感受物业管理服务太繁杂，业主仿佛有没完没了的投诉和服务申报；业主相互之间、业主和发展商之间总是有许多扯不清、理还乱的纠纷，让物业管理公司夹在中间里外不是人；业主动不动就以不交物业管理费来要挟物业管理公司……之所以造成这种局面，有人说这是我国物业管理法律体系不健全造成的；     

物业管理顾问市场将何去何从?

当前，物业管理已成为购房者在购买商品房时重点考虑的问题，发展商为了迎合这种需求，在销售广告中大打物业管理牌，“物业管理顾问公司”则成为具有高品质物业管理的一种象征。但由于市场规范程度不高，物业管理顾问往往良莠不齐，那么，一个合格的物业管理顾问公司应该如何呢？     

行业领导对话百家——址第四届《中国物业管理》杂志协办委员会

2005年11月11日，为期两天的第四届《中国物业管理》杂志协办委员会会议暨物业管理经理论坛在南国城市桂林落下帷幕。本次会议和论坛得到了建设部有关领导和中国物业管理协会的指导、支持，建设部总经济师、中国物业管理协会会长谢家瑾和中国物业管理协会常务副会长兼秘书长徐俊达到会，与来自全国的近百家物业管理企业的经理，就当前物业管理行业的热点问题进行了交流和探讨．     

我这十年

天下之理无穷，而君子之志于道也，不成幸不迭。故昔日之得。不足以为黔，后日之成，不容以自限。——顾炎武 《物业管理条例》是中国第一部对社会公开征求建议的法规，当年，作为莲花物业的一员，我曾经投书法制办，此后，我个人的职业发展也就伴随着物业管理立法而成长。如果仅用十年时间就能够看到一个人的成长变化，相信许多人会感到由衷欣慰，若他从不错过什么，无疑就是一个幸运儿。     

物业管理行业的价值哲学

在一次关于“物权与善治”的研讨会上，我首先问了与会同仁一个问题：自2002年以来，物业管理行业最流行的词汇是什么？有一位业主代表回答：炒物业!我说：对!那是你们业主的词汇，用物业管理行业的语言，叫“退出”，这就是物业管理当前的核心词汇，它同时以两种形式极大规模地进行着，一是优秀的物业管理企业对具体物业项目——特别是住宅小区项目的退出：另一个则是物业管理人的退出，     

解析居住小区物业管理服务费用问题

居住小区物业管理是城市管理的一个重要组成部分。搞好居住小区的物业管理有利于广大居民安居乐业，有利于首都的四化建设，意义重大而深远。搞好本市居住小区的物业管理因素是多方面的，其中小区物业管理费用的收取是一重要因素。没有费用的来源．不解决好收费问题，要搞好居住小区物业管理也将是一句空话。现就以下几个方面谈谈小区物业管理服务的费用问题。     

物业管理行业迫切需要社会的关注与呵护——一位物管经理的话

物业管理作为一个新兴行业，在其成长过程中不免会出现各种问题，如业主、物业管理委员会与物业管理公司之间的关系问题等，迫切需要社会各界的关注。关于业主、物业管理委员会与物业管理公司之间易发生矛盾的问题，我认为主要有以下几种因素：第一种是前期开发、建设、销...     

物业管理一直就没有市场化？

物业管理行业从上世纪八十年代在中国内地萌芽并迅速发展起来，认为物业管理一直没有市场化的抱怨声就从没停过。从最初连行业都不算是，到社会对行业的认可；从服务内容和边界紊乱的行业规范发展到全国物业管理市场发展的突飞猛进：从最初的住宅区管理到包罗万象的建筑管理种类，物业管理市场一直在不断发展，物业管理市场竞争的激烈程度、广度都在迅速增加。物业管理一直就没有市场化？何来此说？     

物业管理发展规范化浅析

由于我国地区差别较大，物业管理的推广情况并不平衡，物业管理的覆盖面还有待于进一步扩大。就目前情况来看，沿海地区、发达地区物业管理发展较快，运作也比较正常，而边远落后地区，物业管理的体系还没有建立，有的地方甚至还没有物业管理的概念。要使得物业管理成为一个行业并在全国广泛推进，除了经济发展因素的限制之外，还有人的观念、物业管理的意识、体制的变革等一系列问题，因此要在全国各地平衡推进物业管理难度较大。     

跳出传统物业管理概念，成为价值提供者

从该调查报告可以看到，目前全国高校设置物业管理专业的高校本就很少，而设置物业管理专业的在校学生中又有两个值得行业高度关注的现象：一是选择物业管理专业的同学中有23．45％的同学是“被选择”，更有18．62％的同学表明不喜欢自己选择的物业管理专业；二是被调查的学生中表示毕业后一定从事物业管理专业的只占18．62％。从调查的原因中有一个简单而直接的答案：69．66％的学生认为选择在物业管理行业工作待遇和地位都很低，所以不愿意选择。     

物业管理的难点和卖点

我们花钱请个物业管理公司干什么？或者说物业管理企业都向我们提供哪些服务？看家护院、种树养花、房屋维修、扫地除尘，这些简单而重复的劳动，是目前物业管理企业承担的主要服务工作。但是，如果物业管理企业仅仅是或只能向我们提供这些明务，那么位个行业就没有存在的必要，我们也不必花冤枉钱让他们服务，因为这些活我们可以自己干，也可以直接找人干，无须假手于他人。但是，近年来物业管理在我国发展迅猛。新建设的小区、大厦基本上全部实行了物业管理，但似乎又和看家护院、房屋维修的简单劳动并不完全相关。物业管理的发展说明物业管理企业有其存在和发展的客观基础。我们要花钱请个物业管理公司，也说明物业管理企业自有其卖点。这个卖点就在于物业管理企业的存在，有利于解决小区、大厦业生所面临的公共产品的消费问题。公共产品就是供某一区域全体消费者免费或者以很低价格就可以购买到的商品。在一个小区和大厦内。如保安、保洁、公共部位的维修等等都属于公共服务。具有公共产品的一般特征。公共产品的消费非排它性，如一个小区内的保安服务。只要是小区内的居民。就有权全部享受；公共产品消费的非拥护性，如小区内的绿化。不会因为一个居民多看几眼而使别人就会少看几眼：公共产品消费的...     

高职物业管理专业学生顶岗实习探析

物业管理专业顶岗实习是专业实践教学的一个重要环节,物业管理又是一种全方位、多功能的管理,学生在顶岗实习中,将两者有机地结合,实现顶岗实习功效的最大化,就必须对物业管理专业学生顶岗实习有一个清醒地认识。     

创造物业“彩生浴”——记深圳花样年物业管理有限公司

深圳——物业管理行业的发源地和实践地，这里诞生了中国内地第一家物业管理公司。成立了国内第一个物业管理协会，颁布了第一部物业管理地方性法规，造就了第一批全国知名品牌物业管理公司……深圳——物业管理行业的每一次创新、飞跃和变革都由此而生。在承载了物业管理行业的兴起、规范、垄断、角逐，一种新的物业管理模式再次引起震惊……     

问计物业管理专业教育

物业管理专业应时代发展要求而产生，各大学已经为行业培养了大批物业管理专业毕业生。他们相继走向社会，参与到了物业管理工作中。然而，经常跟物业服务企业负责招聘的人和职业经理人打交道，就会听到他们最多的感慨一一物业管理专业的学生不符合我们企业的要求啊!对于此问题，作为一名毕业将近8年的物业管理专业毕业生，我来谈一下切身感受。一、我们需要培养什么样的人才？目前的物业管理行业发展前景已经无需用“物业管理行业是朝阳产业”来证明了，前十几年房地产业的快速发展已经直接将物业管理市场化推到了一定的高度，不动产投资者、商品房业主和后勤社会化改革都不同程度地具有了物业管理服务消费价值的认识，未来，物业管理行业将继续向前走。面对良好的市场需求，我们不禁要问，物业管理专业教育到底该如何定位其培养目标，培养什么样的人才是市场所需要的？     

物业管理金融学

和其它所有行业正好相反，物业管理行业缺人，但不缺人才，放眼望去，尽管独当一面的人难找，余勇可嘉的物业人却比比皆是，一种是“有点儿想法”的人，另一种是“问心无愧”的人。第一种，他们的口头禅是“物业管理没点儿副业就没法儿活”，     

1993年6月全国第一个物业管理协会组织在深圳成立

【事件】 1993年6月30日，全国第一个物业管理协会——深圳市物业管理协会成立，此后上海、广州、海南、青岛、常州等地也相继成立了物业管理协会。据不完全统计，迄今为止，全国各级物业管理协会组织已近百家。     

浅谈物业管理企业之诚信

<正>诚信,就是诚实守信,是社会交往、特别是经济活动中所形成的一种人际关系模式,是一种社会道德。物业管理中的诚信是什么?是“守信经营”、“服务第一”、“确保质量”和“以人为本”,这是一种成熟行业的准则,一种行为的理念,一种物业管理作为服务行业所应具有的生存之道。诚信是物业管理企业发展的根本基础,缺少诚信,物业管理就失去了发展的基础；诚信是物业管理企业品牌战略的核心,没有以诚信为品牌的核心,就没有物业管理企业品牌；诚信是物业管理企业长远发展的保证,没有诚信就不可能有长远的发展和企业的做强做大。然而,在全社会都在呼吁建立诚信体系的时候,物业管理行业中的一些个别企业却因为缺乏诚信而影响了行业的整体形象。我们先来看一看近年来发生在物业管理行业的几个事件：     

浅谈物业管理的财务核算

近年来，随着房地产业的迅速发展，物业管理行业随之诞生和兴起。物业管理是房地产业发展到一定程度的一种自然的延续，其属性是经营，所提供的一种劳务，服务对象是物业的业主及其使用人。物业管理必然涉及到财务管理，财务管理在整个物业管理中占有举足轻重的地位。物业管理资金的筹集与使用是财务管理的重要内容。 我国目前尚未制定物业管理企业统一会计制度。本人仅就我市物业管理企业财务管理存在问题、成因及其解决办法做一些探讨。     

社区“睿服务”攻略——万科物业的思考

<正>不管未来物业管理如何发展,物业管理如何与互联网接轨,如何用互联网思维改造物业管理工作,我们更应该用财务报表、财务数据去描述我们是一个什么样的企业。这次会议中,《中国物业管理》杂志社为我们提供的现场服务,让我们很多人都深切地够感受到"科技"与"物业管理"越来越近。现在,"互联网思维"是一个非常热门的词。随着移动互联网的产生和发展,物业管理行业也突然成为一个热门行业。就万科物业而言,每天与来自其他行业的企业交流、合作非常广泛,为此,万科物业在全国18家公司专门成立了一个部门——"合作与服务发展部",专门负