浅谈房屋预售制度的几个问题与对策

近年来．随着房地产业的蓬勃发展．出现了一种新的房屋销售制度——房屋预售。它是指开发商在房屋尚未建成时，预售给客户，预收首期付款。待楼宇峻工并可以交付过户时再由购房人交足剩余部分的款项。相对于一般的现房买卖，也称之为期房买卖。对此制度《中国城市房地产管理法》作了一般性规定，哈尔滨也就此制度做了相应的调整。作为一种新兴制度，因立法规定的不足和实践经验的欠缺。     

冰河时期预售制度不宜取消

8月15日，央行的《2004中国房地产金融报告》建议：“考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售。”     

从“期房预售”到“先建后付”

房地产开发中,在期房预售制度下,资金风险与建筑质量主要由银行及购房者承担。为此,笔者建议推行＂先建后付＂的方式,即开发商先用1/3自有资金先期施工,当完成建筑施工总量约三分之一时,经产品质检合格后,再进行融资贷款和期房预售。     

预售制度要终结了？

预售制度倘若终结,这对开发商来说不啻是个噩梦。众所周知,房地产业是资金密集型产业,它对于资金周转的要求颇高,而开发商借财发财也并不是什么秘密。本地资深业内人士黄穗诚不止一次地说过：＂开发商运转一个项目,只要掏出20%的资金,其他的80%都来自银行和业主。＂     

取消期房预售：地产生态链将受深度撞击

不知道当初央行房地产金融分析小组的人士有没有预料到，在他们洋洋两万言的《2004中国房地产金融报告》（以下简称《报告》）的最后部分，提出的那一句“可以考虑取消现行的房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的建议，虽仅廖廖数语，却在业界激起极大波澜，堪称是对地产生态链的深度撞击。     

关于预售制度的存废

房地产市场的预售制度是《城市房地产管理法》确定的,制度形成并实施自1994年始,运行至今已有18年。这项制度是从海外引进而来,香港运行得最为成熟,其作用是为开发商增加了一条融资渠道。但十多年来,预售制度饱受垢病,每当调控过程出现波折时,首先被拎出来质疑的就是它,要求取消预售制度的呼声,多年来不绝于耳。     

关于完善房屋预售制度刍议

房屋预售制度是支持房地产市场发展一项不错的制度,但不少不良房地产开发商利用这一制度的缺陷牟取暴利,不择手段地掠夺民众及社会财富。正如央行发布的《2004房地产金融报告》所指出的那样,目前房地产市场许多风险和交易问题都是房屋预售制度引起的。房屋预售中暴露出的问题已经无法回避,必须加以解决。一、应从法律制度入手,加大司法监管的力度,营造诚实守信的市场环境成功的范例是建立在严密的法律体系和诚信基础上。没有健全的法律制度为金融自由化、金融创新保驾护航,多元化房地产融资体系很难建立起来。香港(中国香港是房屋预售制度的…     

反对取消预售制度，提高门槛才是正途!

央行在非常敏感时期出台“2004中国房地产金融报告”，试图定调新政下楼市现况，建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。     

完善商品房预售制度之探讨

一、引言 商品房预售制度是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的制度。在国内房地产市场发展初期,预售制度确实推动了房地产市场的繁荣,并成为房地产融资制度的核心。但随着房地产市场的进一步发展,现行预售制度的诸多缺陷逐步暴露,近几年不断有“取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售”的呼声。     

商品房预售制度应该停止实施

我国的商品房预售制度源于房地产业刚刚恢复与兴起的年代。鉴于房地产业自身的资金密集性及当时我国的房地产业刚刚萌芽，行业初始诞生时在项目融资上存在的具体困难，为了支持和帮扶这一新兴行业，从香港引进了商品房预售制度，即在商品房尚未建成之前，就允许其进入市场进行交易。这就是人们俗称的“售楼花”。商品房预售制度的实行，对于我国房地产业的快速发展起到了巨大的促进作用。     

完善商品房预售制度势在必行

从世界各国房地产市场的发展来看，房屋预售是一个相当普遍的现象。无论是市场经济发达的美国、英国，还是周边的邻国日本、韩国、马来西亚、新加坡以及中国的香港、预售商品房和现房一样都是市场的一种选择。以美国为例，新建住宅销售中，预售所占的比率在60-80%，并经历了不断提高的过程（表1）。     

调整预售制的时间窗口来临

商品房预售制度曾经发挥了巨大的作用,但也因为种种弊端广受指摘,在楼市调控常态化的背景下,对这一制度进行调整和改革试点的时机已经来临近期,山东省保障性安居工程和房地产市场调控工作会上传出消息,该省将选择性地开展商品房现房销售试点。山东也成为继广西之后又一将开展取消商品房预售制度试点列入计划的省份。     

对商品房预售资金监管的探讨

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售在很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难，进一步促进了房地产市场的繁荣与发展，已在房地产     

试论商品房预售制度下对消费者权益的保护

《中华人民共和国城市房地产管理办法》规定，商品房实行预售制度，这一规定对促进全国房地产业迅速发展并成为国民经济的支柱产业，迅速改变城市居民的住房条件、提高居住质量起到了极其重要的作用。但随着我国房地产市场的发展，商品房预售市场出现了很多问题，部分购房消费的利益受到侵害，甚至现在有人将房地产市场局部出现的泡沫也归于预售制度，主张取消预售。究竟在商品房预售制度下，消费利益受到哪些侵害？如何避免和保护？笔结合自己多年实践经验，谈些粗浅的认识。     

论商品房预售制度的存废

中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》。报告认为当前房地产市场上的很多问题与风险都源于商品房的预售制度，鉴于当前形式下经营良好的房地产开发商已积累了一定实力，因此可以考虑取消现行的商品房预售制度。社会各界人士纷纷对此发表看法，各种不同的观点出现了激烈的交锋。虽然建设部后来明确指出，国家近期不会取消商品房预售制度，暂时平息了这场争论，但商品房预售制度是否应该取消仍然值得我们去恩考。     

商品房预售监管资金冻结扣划之议

对商品房预售资金实行监管是《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等法律规章的规定．对于保障预售资金的安全、促进预售项目的顺利完成和维护预购人的合法权益、房地产市场秩序及保障社会和谐至关重要。天津、南京、济南等城市率先开展相关工作．     

我国取消商品房预售制度的对策探讨

我国房地产业“十一五”期间健康持续发展，不仅是建设和谐社会的重要环节，而且是直接关系到国民经济发展速度和质量的重要因素。为此，中国人民银行在日前刊出的我国房地产金融报告中就我国房地产市场的基本情况进行认真分析的前提下，对我国房地产金融工作开展的基本情况进行了全面的剖析，并在此基础上提出了在我国现阶段“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”的政策建议。     

试论房地产销售的转型趋势

2005年8月15日央行发布《2004中国房地产金融报告》，建议“取消现行房屋预售制度，改期房销售为现房销售”。此言一出，立即在社会各界引发激烈辩论，其影响力毫不亚于4月30日七部委出台的《关于做好稳定住房价格工作的意见》即“房产新政”。笔经过综合分析，用现房销售取代期房销售。利大于弊。而且现房销售应成为现阶段房产销售的主导。     

商品房预售制度取消？保留

8月15日,由中国人民银行房地产金融分析小组撰写的《2004年中国房地产金融报告》正式对外公布。报告指出,当前房地产市场上的很多市场风险和交易问题都源于商品房新房的预售制度,鉴于目前经营良好的房地产商已经积累了一定的实力,因此可以考虑取消现行的房屋预售制度,改期房销售为现房销售。央行的消息一经传出,立刻在地产界引起了轩然大波,更有市场人士将其放大为房地产市场降温的又一次信号,被“誉为”是又一个“8·31”大限的到来。社会各界人士纷纷对此发表看法,各种不同     

废除商品房预售制度

去年有两件事情让房地产开发商惊栗了一下,一是土地款要全额付清,二是预售制度要废除。虽然后者只是选了广西南宁市作为成为取消商品房预售制度的试点城市,稍微触动了一下市场的神经,但一时之间,楼市还是为之震惊不已。取消预售制度,让钱掌握在消费者手里,或许更能让人们宽慰一点,而让消费者少受一点蒙蔽,少受一点捉弄,这才是最大的民生工程。