对商品房预售合同的认识

商品房预售合同是近几年来我国房地产市场中出现的新事物,实践中人们对其还存在着许多模糊的认识。本文认为,商品房预售合同不是预约买卖合同、期货买卖合同、附期限买卖合同、分期付款买卖合同,而是远期交货合同。本文从商品房预售合同的主体及形式方面分折了商品房预售合同的有效条件,并提出了商品房预售合同纠纷的处理原则。     

商品房销售定金纠纷处理研究

消费者在商品房买卖中签订认购书并交付定金是商品房买卖中通常做法,由于商品房销售定金相关法律规定不明确,操作性差,存在不同的理解,由定金所引起的纠纷日渐增多.为此我们对商品房中定金法律性质、商品房买卖中如何适用定金罚则等进行了深入探讨,并对防范开发商定金陷阱,保护购房者合法权益提出对策和建议.     

商品房销售定量纠纷处理研奔

消费者在商品房买卖中签订认购书并交付定金是商品房买卖中通常做法，由于商品房销售定金相关法律规定不明确，操作性差，存在不同的理解，由定金所引起的纠纷日渐增多。为此我们对商品房中定金法律性质、商品房买卖中如何适用定金罚则等进行了深入探讨，并对防范开发商定金陷阱，保护购房者合法权益提出对策和建议。     

简析《城市房地产管理法》第四十四条

我国《城市房地产管理法》第四十四条规定了我国商品房预售的基本制度。首先,它规定了商品房预售的条件。这四项条件体现了行政管理部门对开发商经营的监管职能,而非预售合同发生法律效力的条件;其次,它规定了预售合同登记备案制度。我国的预售合同登记备案制度存在着缺陷,应该加强其监管开发商的预售行为的作用,同时建立预告登记制度,保护购房者权益;最后它规定对商品房预售款用途的限制。     

关于商品房项目附属地下车库(位)租售问题的暂行规定

为保障购房者的合法权益,规范地下车库(位)转让行为,根据《上海市房地产转让办法》和《上海市居住物业管理条例》规定,除结建或者补建的民防工程外,对可单独拥有房地产权证的商品房项目附属地下车库租售等事宜规定如下: 一、商品房项目附属地下车库(位)(以下简称附属地下车库[位])仅供该商品房小区内(包括分期实施的商品房项目,下同)的房地产权利人购买,或者房地产权利人和承租人租用。二、附属地下车库(位)需转让的,应在商品房转让合同中与本商品房小区内的预购人或买受人约定明确;需出租的,应按物价部门规定的收费标准租赁给本商品房小     

如何平息共有部分使用纠纷

依据正由人大审议的<物权法(草案)>,商品房住宅小区内的建筑物应属该草案第六章所规定的区分所有建筑物,此类建筑物一般由专有部分和共有部分共同组成.共有部分是区分所有建筑物中不属专有而由全体或部分区分所有人法定或约定共有的部分.商品房住宅小区内的共有部分一般可分为建筑物基本构造部分、建筑物本体附属设施、建筑物基地、附属建筑物等类型.物业管理实践中,商品房住宅小区内各相关权利人针对该共有部分的使用问题往往会产生矛盾与争执.下文拟从纠纷客体角度分析住宅小区内共有部分使用纠纷的典型形态.     

对物业管理的界外思考之二十:一个共同的房地产误区:不动产的非不动产思维(下)——论房地产的不动产原则

建设部1990年12月31日发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的除外,不得分离。”建设部1995年版《商品房购销合同示范文本》第二条第四款设定：“根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则,该商品房相应占有的土地使用权,在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。”     

对我国商品房预售合同登记制度是否是预告登记制度的思考

商品房预售是我国近年来房地产市场迅速发展的产物。对商品房预售合同进行登记是商品房预售者的义务所在,其目的在于保障购房者对房屋产权的顺利取得。预告登记制度是我国《物权法》新规定的一项与不动产物权变动紧密相关的登记制度,其对于保障权利人对未来物权变动的顺利取得有重要意义。当下,理论界不少人认为商品房预售合同登记实为预告登记制度在我国的先期应用,即在《物权法》未颁布之前,我国已经存在预告登记的具体表现形式。笔者对此持否定意见。本文通过对商品房预售合同登记制度与预告登记制度的比较,指出二者的不同。     

对我国商品房预售合同登记制度是否是预告登记制度的思考

商品房预售是我国近年来房地产市场迅速发展的产物.对商品房预售合同进行登记是商品房预售者的义务所在,其目的在于保障购房者对房屋产权的顺利取得.预告登记制度是我国<物权法>新规定的一项与不动产物权变动紧密相关的登记制度,其对于保障权利人对未来物权变动的顺利取得有重要意义.当下,理论界不少人认为商品房预售合同登记实为预告登记制度在我国的先期应用,即在<物权法>未颁布之前,我国已经存在预告登记的具体表现形式.笔者对此持否定意见.本文通过对商品房预售合同登记制度与预告登记制度的比较,指出二者的不同.     

论刑事和解制度存在的隐忧及对策

新刑事诉讼法对当事人和解制度进行了专门规定,使得这一制度更加完备、操作性更强,但这一制度也存在着一些隐忧,笔者在司法实践中也深有感触,笔者试着对该制度存在的隐忧及应对政策进行探析。     

关注疑案撤销制度

理论上与实践中疑案撤销制度的理解,以及司法实践中疑案撤销的标准,就侦察活动超出法律规定的侦查期限而言,我国刑诉法没有对侦查期间给予具体的规定,只是对强制措施规定了相应的期限,我的观点,如果从犯罪嫌疑人的人权保障方面来讲,该制度有存在的必要,不能否定其存在的合理性,但如果从刑事诉讼目的及犯罪控制的角度来看,该制度的存在有其不合理性,疑案撤销可能会放纵嫌疑人,可能会给社会及民众造成新的危害,我认为这种制度需要改革,为了另疑案撤销制度更利于实践,除了本身制度上的改革外,还要注重其配套制度的是否合理。     

论预购商品房抵押权预告登记的效力——兼论银行预购商品房个人住房贷款的风险防范

本文对预购商品房抵押权的相关法律制度进行了回顾,立足于现行法律规定以及银行实务,探讨了预购商品房抵押权预告登记的效力,认为预购商品房抵押权预告登记主要有物权公示效力、保全请求权效力和保全抵押顺位效力,并以此为基础,提出了进一步防范银行预购商品房个人住房贷款风险的措施。     

关注疑案撤销制度

理论上与实践中疑案撤销制度的理解,以及司法实践中疑案撤销的标准,就侦察活动超出法律规定的侦查期限而言,我国刑诉法没有对侦查期间给予具体的规定,只是对强制措施规定了相应的期限,我的观点,如果从犯罪嫌疑人的人权保障方面来讲,该制度有存在的必要,不能否定其存在的合理性,但如果从刑事诉讼目的及犯罪控制的角度来看,该制度的存在有其不合理性,疑案撤销可能会放纵嫌疑人,可能会给社会及民众造成新的危害,我认为这种制度需要改革,为了另疑案撤销制度更利于实践,除了本身制度上的改革外,还要注重其配套制度的是否合理.     

商品房预售制度法律问题研究

商品房预售集融资与销售为一体,看似既解决了开发商的部分资金来源,又满足了房屋买受人的预期利益,达到了市场交易中的"双赢"。然而,因房屋预售制度是以将来存在的房屋为标的,预购人与开发商订立预售合同时房屋尚在建造之中,开发商对商品房信息的掌握处于优势地位,由于信息上不对称,开发商凭借信息优势,运用虚假广告、隐瞒重大事实等欺诈手段对预购人权益进行肆意侵害,本文将对买受人权利保护提出自己的看法。笔者认为,当前对于该制度,不是"存与废"的问题,而是在商品房制度仍然存在的情况下如何完善才是有意义。本文探讨了如何在商品房预售中有效保护买受人利益的若干问题及完善我国现行的商品房预售制度。     

论我国商品房预售预告登记制度的立法完善

本文从我国商品房预售预告登记制度的历史背景出发,通过与商品房预售合同登记制度的对比来阐述制度价值,但是我国的预告登记制度仍然较为粗略,操作性不强。按照我国物权法对商品房预售预告登记制度的规定,通过事前登记制度的立法完善,保障买受人的利益。     

商品房预售制度法律问题研究

商品房预售集融资与销售为一体,看似既解决了开发商的部分资金来源,又满足了房屋买受人的预期利益,达到了市场交易中的"双赢".然而,因房屋预售制度是以将来存在的房屋为标的,预购人与开发商订立预售合同时房屋尚在建造之中,开发商对商品房信息的掌握处于优势地位,由于信息上不对称,开发商凭借信息优势,运用虚假广告、隐瞒重大事实等欺诈手段对预购人权益进行肆意侵害,本文将对买受人权利保护提出自己的看法.笔者认为,当前对于该制度,不是"存与废"的问题,而是在商品房制度仍然存在的情况下如何完善才是有意义.本文探讨了如何在商品房预售中有效保护买受人利益的若干问题及完善我国现行的商品房预售制度.     

商品房预售资金监管问题研究

为保障商品房预售资金的专款专用,降低在建项目的烂尾风险,建立统一规范的商品房预售资金监管制度势在必行。本文梳理了我国预售资金监管的立法现状和实践中的不同监管模式,分析现行制度存在的问题并吸收域外预售资金监管经验,从明确监管模式与范围、完善预售资金提取节点、强化预售资金监管信息披露、提高违法成本和处罚力度四方面提出了完善我国预售资金监管的建议。     

商品房预售制度之探讨

温家宝总理在两会上所作的政府工作报告中明确提出,要完善商品房预售制度,使有关商品房预售制度的问题再次成为舆论焦点。本文试从商品房预售的现有制度内容出发,分析该制度的缺陷和不足,并从多方面对商品房预售的监管提出建议。     

商品房交易的不完美信息动态博弈分析

在我国的房地产交易中,购房者总是对商品房质量存在很大的疑虑,这主要由于开发商总是试图掩饰商品房的缺陷及其不利因素,购房者对于房屋的实际质量和价值缺乏足够的认识,因此我们有必要对商品房交易行为进行一定的分析。本文用不完美信息动态博弈对此进行了分析,为规范商品房交易提供了一些建议。     

银行同意商品房预售行为的法律分析

我国地产企业运营的通常模式是以其获得的出让土地为抵押从银行获取贷款完成楼盘的建设。开发商在取得商品房预售许可证之前会取得贷款银行同意预售函。在司法实践中,银行同意商品房预售的行为往往产生许多法律问题,比如银行抵押权与购房者交付房屋请求权的冲突,同意预售是否等同于放弃抵押,银行对预售资金是否有提前清偿的权利和监管义务。本文结合理论和实务对以上问题作了详细探讨和分析。