努力构建天津特色的商品房预售资金监管体系

2008年7月1日《天津市新建商品房预售资金监管办法》（以下简称《办法》）正式实施,这标志着天津市新建商品房预售资金监管制度的确立。依据《办法》的规定,房地产开发企业进行新建商品房预售必须接受预售资金监管,商品房在初始登记前的预售资金只能用于有关工程建设,不得挪作他用。这是落实（天津市房地产交易管理条例》,维护购房群众切身利益,防范房地产开发企业由于恶性滚动开发而导致的投资风险,保障房地产市场健康有序发展而采取的一项重要举措。     

新建商品房预售资金监管天津模式初探

新建商品房预售在培育和发展房地产市场,支持开发企业融资等方面起到积极促进作用。但实际操作中对预售资金的监管长期缺位,给房地产市场带来一定风险。为此,《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设”;《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法,     

对商品房预售资金监管模式的探讨

商品房预售制度是《中华人民共和国城市房地产管理法》确立的制度，国家对商品房预售资金的监管在《城市商品房预售管理办法》中做了严格的规定，而由于在实际操作过程中对预售资金监管手段的缺失，商品房预售制度同时也导致了较多的房地产市场风险。按照《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条第四款：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”和《城市商品房预售管理办法》第十一条：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”的要求，我们应结合我市实际情况，制定相应的管理办法，切实做好商品房预售资金的监管工作。     

商品房预售款监管模式比较

一、国内预售款监管制度地方规定比较分析《城市商品房预售管理办法》规定：商品房预售款监管的具体办法,由房地产管理部门制定。在《城市房地产管理法》上位法有原则性规定的情况下,赋予了地方房地产主管部门制定具体操作规范的权力。早在1998年,《广东省商品房预售管理条例》即以专章形式确立了商品房预售款的监督管理规则     

实施商品房预售款监管的具体设想

一、实施商品房预售款监管制度的法律依据 《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设”。建设部《城市商品房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当应用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定”。第十四条规定：“开发企业不按规定使用商品房预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款”。由此可见，实施商品房预售资金监管制度是法律赋予行政管理部门的职责，既是行政管理权利，也是义务。     

商品房预售制度初探

商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人预先支付定金或房款的行为。商品房预售许可制度的确立,是与我国房地产市场发展进程紧密联系的。我国商品房预售法律制度所规定的商品房预售,具有五个明显的特征。商品房预售意味着买房人承担巨大的对方违约的风险,为了保护买房人的利益,国家规定了严格的商品房预售条件。我国的商品房预售市场起步较晚,有关法律规范还不够完善,各地方发展不够平衡。     

略论商品房预售款监管制度的建立

《城市商出房预售管理办法》第十一条规定：“开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设。商品房预售款监管的具体办法，由房地产管理部门制定。”鉴于本条规定，同时也是出于规范商品房市场秩序、增强商品房交易风险防范能力的需要，全国各地不少房地产管理部门制订了或正在着手制订各自的商品房预售款监管办法，为商品房预售款监管积累了一些有益的经验。     

商品房预售中买方权益的保护

一、商品房预售的法律风险 在目前的房地产市场上，买方和开发商之间存在着严重的。信息不对称”现象，而且一些开发商缺乏诚信，这使得买方承受了较大的买房风险。这些风险主要有：1．开发商隐瞒资质预售商品房。一些房地产开发商本身的资质差，又缺乏诚信，买方支付房款，却无法取得预定的房屋。当买方不得不通过诉讼方式请求法院宣告合同无效时，也只能拿回本金和同期银行贷款利息。更可怕的是，在买方取得判决书上的权利之前，缺乏诚信的开发商早已将房款挪做他用或携款躲避，最终判决书上的权利也无法实现。     

论法秩序统一视角下商品房预售资金的监管与救济

商品房预售资金被挪用,是商品房“烂尾”现象产生的重要原因之一。本文在商品房预售制度尚存的背景下,从该制度下房地产开发企业与预购人天然的法律地位不平衡视角出发,总结近期各地预售资金监管的最新动向,并对预售资金被挪用后购房者如何依法获得救济进行分析。     

《南京市商品房预售款监管办法》解读

为了有效避免商品房预售活动中的交易风险,确保交易资金安全,根据我国《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定,我市最近制     

上海住房市场进入“二手房”时代

我国房地产市场兴起以来,新建商品房一直是房地产市场的客体。政府对房地产市场的管理也主要着重于新建商品房市场。然而,近年来,上海的二手住房交易量快速增长,中心城区的二手住房市场交易量已经大大超越了新建商品住房,成为住房市场的主体。它对房地产市场管理提出了什么新的要求？这都是值得研究的重要问题。     

浙江省:实施商品房预售资金监管

日前,《浙江省商品房预售资金监管暂行办法》正式出台。《办法》明确,批准预售的商品房建设项目应当全部纳入预售资金监管对象范围,由省住房和城乡建设行政主管部门负责对全省商品房预售资金的收缴、使用实施监督指导;人民银行、银监部门负责对监管银行的预售资金监管行为进行监督检查;市、县(市)房地产行政主管部门具体负责本行政区域的商品房资金监督管理。     

商品房预售资金监管模式探析

为规范商品房预售活动,保证房地产市场的健康发展,当前我国已经有部分城市根据自身具体情况对新建商品房预售资金监管进行了有益的探索和实践,并形成了若干不同的监管模式。所谓监管模式重点要确定两个问题,一是监管主体即“谁来管”,二是监管方式即“怎么管”。另外就是监管可能产生的影响。笔者认为,以政府职能部门为监管主体,以幢或多幢楼为监管单位,保证预售款直接全额进入监管账户,保证开发企业依法使用预售资金用于相关工程建设,直至购房人最终得到合格的产品方可解除监管,是符合市场实际的监管模式。     

商品房预售监管资金冻结扣划之议

对商品房预售资金实行监管是《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》等法律规章的规定．对于保障预售资金的安全、促进预售项目的顺利完成和维护预购人的合法权益、房地产市场秩序及保障社会和谐至关重要。天津、南京、济南等城市率先开展相关工作．     

关于明确预售商品房契税纳税义务发生时间及办理纳税申报等相关事宜的通知

各纳税人、房地产开发企业、房地产中介代理机构:根据《浙江省实施〈中华人民共和国契税暂行条例〉办法》(浙江省人民政府令第100号)及省财政厅《关于契税征管涉及普通住房认定若干问题的通知》(浙财农税字[2005]27号),现就杭州市区(不包括余杭区、萧山区)预售商品房契税纳税义务发生时间及契税纳税申报时间等事宜明确如下:一、纳税义务发生时间预售商品房契税纳税义务发生时间为签订商品房预售合同的当天。二、纳税申报时间预售商品房购房人在签订商品房预售合同并经预售登记备案,按约定支付房款取得收款收据,办妥相关银行按揭手续后,即可…     

北京市国土资源和房屋管理局关于加强商品房预售许可证管理有关问题的通知

为加强商品房交易管理,同时加快房地产市场信息系统建设,完善政府对房地产市场的调控机制。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《北京市城市房地产转让管理办法》和建设部《关于进一步加快房地产市场信息系统和预警预报体系建设的通知》的有关规定,现将加强商品房预售许可制度管理的有关问题通知如下:一、房地产开发企业申请办理商品房预售许可证(含经济适用住房),应当采用商品房预售申请书和预售方案的格式文本。     

商品房预售资金监管实践分析

商品房预售资金监管是指由房地产行政主管部门会同银行对商品房预售资金实施的第三方监管，要求房产开发企业须将预售资金存入银行专用监管账户，只能用作本项目建设，不得随意支取、使用。为确保预售资金安全，监管期自项目核发商品房预售许可证开始，至项目办理房地产首次不动产权登记结束，以福建省霞浦县商品房预售资金监管实践为例进行简要分析。     

确认商品房销售收入应把握的几个要点

《企业会计准则一收入》规定了企业商品销售收入的确认原则,一般地来讲,房地产开发企业的商品房销售与其他企业的普通商品销售类似,也应当按照这些原则确认已实现的营业收入。但由于商品房的销售需要经过取得预售许可证、签订买卖合同、收取房款、组织竣工验收、交付商品房、办理产权登记等一系列环节,且实务中又常常存在商品房的法定所有权转移给买方之后,     

福州：房地产开发企业不得收取预订款性质的费用

福州市政府9月18日出台的《关于进一步加强商品房销售监管工作的通知》提出，房地产开发企业取得预售许可前不得进行预售或变相预售，不得收取任何预订款性质的费用。已收取以上费用的房地产开发企业应在通知下发之日起15日内退还违规收取的所有费用，并向市房地产管理部门报告消退情况。     

谨防房地产虚假广告

房地产广告是房地产开发企业、房地产中介服务机构宣传商品房、吸引投资的主要方式。开发商为了促销，不论是预售或是销售都充分利用各种媒介作广告宣传，尤其是在预售阶段，广告宣传造势更为突出。但由广告不实或购房得到的商品房与广告宣传内容不一致而引起的纠纷时有发生，房产商的虚假广告已成为当前商品房销售中的一大公害。