对物业管理的界外思考之十三:香港特区的业主立案法团借鉴(后记)

内地房地产借鉴香港地区法律制度。香港地区法律门当英美法,内地法律户对大陆法。两大法系法律门不当户不对,运作千差万别。两大法系的财产权概念不是我拷贝你,可以互通的。上个世纪90年代初,内地著名学者江平教授言:"说来难以置信,自1949年直到今天,西方法律学术著作在大陆译为中文出版者只有寥寥10余种……甚至有个别译本的译者中外文修养不够,率而操觚,致使误译多有,遗患学林。在这样的情况下,当然不可能期待对外国法律的全面而准确的认识了"。[1]     

对物业管理的界外思考之十二:香港特区的业主立案法团借鉴(下)

内地1976年结束十年"文革",百废待兴。政府为恢复经济决定经营城市房地产。当时,不论商品房买卖制度还是商品房管理制度,内地还没有民法理论准备和商品房市场经验。因此,政府开放政策,许可房地产开发商拷贝香港地区商品房模式和物业管理模式。内地从1980年开始盖商品房,从1981年开始对售出的商品房组织物业管理。随后内地又开始公房出售和经济适用房出售。到2002年8月,     

香港特区的业主立案法团借鉴（上）

香港特区的业主立案法团．理论上和实践上是怎么一回事？内地没有专题研究。在香港特区政府民政事务总署网站．大厦管理汉语版网页上，建筑物管理条例（第344章）指南．第二章标题：“业主立案法团”[1]。第二章英语版标题是：[第一段]     

对物业管理的界外思考之十 香港特区的业主立案法团借鉴(上)

香港特区的业主立案法团,理论上和实践上是怎么一回事?内地没有专题研究。在香港特区政府民政事务总署网站,大厦管理汉语版网页上,建筑物管理条例(第344章)指南,第二章标题:“业主立案法团“[1]。第二章英语版标题是:     

香港特区的业主立案法团借鉴(上)

香港特区的业主立案法团,理论上和实践上是怎么一回事?内地没有专题研究.在香港特区政府民政事务总署网站,大厦管理汉语版网页上,建筑物管理条例(第344章)指南,第二章标题:"业主立案法团"[1].第二章英语版标题是:Owners1Corporation.这个英文标题,转换成大陆法系语言,直译是,所有权人(组成的)法人(团体).所以,香港特区法律又称业主立案法团为业主法团.     

对物业管理的界外思考之十五:内地与香港地区业主大会制度比较

自从内地政府主持城市土地出让,有了大片出售的商品房,就有了以物权为基础的私人社区。这种商品房社区,有集合所有权社区和共有所有权社区两种。集合所有权和共有所有权,两种所有权品性或者说理念不同,社区治理的效果完全不同。比较社区治理的所有权基础,     

对物业管理的界外思考之二十二:如何形成建筑物区分所有权(下)

如何形成建筑物区分所有权？这并非可以简单思维、逻辑推理的问题。第一，建筑物区分所有权制度应该承接本民族的不动产习惯。第二，建筑物区分所有权制度应该注意自己的罗马法物权逻辑。第二三，建筑物区分所有权制度应该照顾汉语的历史积累。目前，这三点都欠考虑。     

对物业管理的界外思考之四：产权非所有权

产权是否所有权!这是一个需要厘清的问题。产权是一个经济学概念。所有权是居家过日子的业主需要认真了解的物权法概念。本文给出对比,使两个热得发烫的概念有一个清楚的区别。     

对物业管理的界外思考之十六:建筑物区分所有权立法利益之争

我曾看过经济学家秦晖的一篇长文:《改革三十年之我见》。文末指出:"不同的利益诉求缺乏合理的博弈与互动平台,从而由‘权家通赢’导致‘赢家通吃’"。[1]此话确实。比如,现在的房地产赢家,深知法权有助一劳永逸(益),已经将算盘打到民间不易理解的立法高度。普通百姓对于立法玄机,一般无意深究,总以为法律是公平的。然天命偏心强者。何故?非天意。人意也。     

对物业管理的界外思考之十七:"建筑物区分所有权"批判(一)

“建筑物区分所有权”现在已成为《物权法》的一部分。不久的未来，将成为我国民法典的一部分。然而，“建筑物区分所有权”却是令人最难以接近的部分，何以如此？这与我们民法专家的自以为是有关。     

对物业管理的界外思考之十四:共有的品性与建筑物区分所有权

我们现在的法学家研究物权,太注重个人所有,以致把个人所有权当作建筑物区分所有权的逻辑起点和制度终点,并为其复杂的区分所有权理论,生造出新颖难解的概念。比如,"共用部分持分权(共有所有权)"。[1]——请注意这个括弧!在建筑物区分所有权个人化理论中,为了确定区分所有权主体,主流理论学者不得不     

对物业管理的界外思考之十八:"建筑物区分所有权"批判(二)

在本文所调查的17个版本汉语词典中，有14个版本没有收入“建筑物”词条。其中，1971年周恩来总理指示由商务印书馆开编的《新华词典》，1980年8月第1版和2001年1月修订第3版相隔20，始终没有收入“建筑物”词条。1956年国务院指示立项的《现代汉语词典》，     

对物业管理的界外思考之二十一:如何形成建筑物区分所有权(上)

建筑物的区分所有，久已有之。据说，于公元前约2000年的巴比伦，即产生相当于今日的区分所有建筑物。就近而言，现在的福建土楼（世界文化遗产，编号1113—001）即为区分所有建筑物。有一些土楼作为集合住宅今天仍在使用。福建永定县下洋镇初溪村的集庆楼，建于明永乐十九年的1417年，距今590年。该土楼由二座同心圆形建筑和中心一座方形建筑组成（外圆内方）。     

物业管理的政治学思考(一)论物业管理的自由和业主的自由

有可能,当今的物业管理之争已经超越了利益之争,而代之以原则和观念上的碰撞,他们的冲突有一类体现在"深圳模式"和"北京模式"上面,有些倾向认为:深圳遵循着传统的、保守主义的物业管理,而北京则是现代的、自由主义的物业管理,这句话自有它的道理.     

对物业管理的界外思考之二十:一个共同的房地产误区:不动产的非不动产思维(下)——论房地产的不动产原则

建设部1990年12月31日发布《城市房屋产权产籍管理暂行办法》第三条规定：“城市房屋的产权与该房屋占用土地的使用权实行权利人一致的原则,除法律法规另有规定的除外,不得分离。”建设部1995年版《商品房购销合同示范文本》第二条第四款设定：“根据法律规定的房屋所有权与该房屋占用土地范围内的土地使用权一致的原则,该商品房相应占有的土地使用权,在办理土地使用权登记时由政府主管部门核定。”     

对物业管理的界外思考之十九:一个共同的房地产误区:不动产的非不动产思维(上)——论房地产的不动产原则

本文副标题提出一个房地产的不动产原则。 什么是房地产的不动产原则？所谓原则,是指说话或者行事要依据的法则或标准。不动产原则是针对房地产不得已提出的概念。不动产,专指土地及土地上的定着物,比如房屋、树木、庄稼等。房地产的不动产原则,是指依据不动产定义使用房地产概念说话或者行事的法则或标准。之所以提出房地产的不动产原则,是因为民法物权没有房地产概念。我国《物权法》规定：“本法所称物,包括不动产和动产”（第二条）。然而我国社会目前广泛使用房地产概念,已经使民法物权理论、立法、司法、实务走进了一个共同的误区：面对不动产,思维非不动产。     

对物业管理的界外思考之七 为何要思考物业管理以外的事情?(中)

是什么情况,使我在1988年感到,法律应该承认一种新型共有,方便民间。当时,我亲历一个房地产交易,按份共有人出售自己份额财产受到法律限制,不能完成法律形式上的转移登记。这个限制是:按份共有财产的共有人将自己的份额出售时,其     

对物业管理的界外思考之七为何要思考物业管理以外的事情?(中)

是什么情况,使我在1988年感到,法律应该承认一种新型共有,方便民间.当时,我亲历一个房地产交易,按份共有人出售自己份额财产受到法律限制,不能完成法律形式上的转移登记.