轨道交通建设对城市地价的影响——以南京市地铁1号线为例

回顾了国内外有关轨道交通对土地和房地产价格影响的研究文献,基于特征价格模型,结合影响土地价格的其他特征,建立了轨道交通建设对城市地价影响的计量经济模型,对南京市土地价格受轨道交通运营的影响规律进行实证研究.结果显示,在不同的城市区位圈内轨道交通对土地价格的影响各不相同.从城市中心区向外围,轨道交通站点的影响辐射逐步扩大,距站点距离的增加对土地价格的影响有衰减作用.轨道交通对其周边地价的增值作用为政府对地价进行评估与监管提供了决策参考.     

外滩地块演绎规则之变——上海市探索"招标筛资格、拍卖竞地价"出让情况调研

令人关注的"核心地块" 上海,这个百年国际大都市,几乎每天都在上演着令人关注的故事,土地出让也不例外 2010年2月1日早上9点,上海市土地交易事务中心人头攒动、热闹非凡.上海市各界共同见证了中心城区面积最大的储备地块8-1地块的出让过程.     

浅论立体区位对地价的影响

实践中现有地产评估理论有许多不尽人意之处，通过分析研究，提出了“立体区位”概念，并讨论了立体区位下的分等定级、地价评估等问题。     

农村集体经营性建设用地出让性质和特征的分析——兼论国有土地出让合同的性质

建立城乡统一的建设用地市场,就必须对集体经营性建设用地出让的性质和国有建设用地使用权出让的性质做出符合实际的、具有一致性的理论解释。单纯的“民事行为说”或“行政行为说”都不能按照一致性的原则对两类土地出让做出符合实际的解释,而“混合说”则具有比较好的、可同时适用于两类土地出让的解释能力。从“混合说”出发,开展集体经营性建设用地入市改革,就必须按照集体土地与国有土地“同地同权”的原则,建立集体所有和国家所有的两类经营性建设用地在同一市场出让、转让、出租、抵押的城乡统一的建设用地市场体系;同时,必须按照“同地同责”的原则,建立包括规划管制、入市许可、权利规制、收益调节、有形市场等内容的统一市场监管体系。     

农村集体经营性建设用地价格影响因素的实证分析*——基于江西省余江县179份交易案例

[目的]确定农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素,为科学评估农村集体经营性建设用地地价、构建城乡统一建设用地市场提供参考。[方法]利用全国农村土地使用制度改革试点之一的江西省余江县179个交易案例,运用特征价格模型分析农村集体商服用地、工业用地价格的影响因素及各类因素的贡献率。[结果](1)农村集体商服用地价格的主要影响因素依次为乡镇财政收入、人均纯收入、到客运站距离、到国道的距离、教育设施;农村集体工业用地价格的主要影响因素依次为人均纯收入、人均农村居民点面积、到客运站的距离、到国道的距离。(2)社会经济因素、区位交通因素和公共设施因素对集体商服用地价格的贡献度分别为69. 0%、20. 4%和10. 6%;社会经济因素和区位交通因素对集体工业用地价格的贡献度分别为52. 8%和47. 2%。[结论]总体上与国有城镇建设用地价格存在共性规律,但存在部分因素与国有建设用地价格规律存在差异,农村集体经营性建设用地估价不宜完全套用城镇建设用地的思路。     

土地市场构建中的产权和价格问题──对北京市农村土地问题的调查

农村土地转让所暴露出的最大问题是土地产权不清,原因在于长期计划经济体制形成的国家和集体双层土地所有制。不合理的产权制度导致了不合理的土地价格,普遍形成了土地一级市场价格偏低,二三级市场价格暴涨的现象。其成因有三;一是土供给太大,二是协议出让方式使出让价受主观影响大,三是政府管理跟不上,关系难以协调。     

基于GWR模型的南京市住宅地价影响因素及其边际价格作用研究

研究目的：以南京市为例,探索城市住宅地价影响因素及其边际作用空间变化性及各因素边际作用大小空间分布状况,为城市土地科学管理提供帮助。研究方法：地理加权回归模型（GWR）。研究结果：（1）地铁站点、商业网点、水景观、绿地公园对住宅地均价的边际影响能力的空间变化性强,高等学校、医院等其他因素边际作用的空间变化性较弱;（2）容积率住宅地价边际增值能力高于其他因素,各因素在具体不同地块上边际作用能力高低不同。研究结论： GWR模型可以改进传统空间回归方法,可对城市地价影响因素边际价格作用空间变化性进行良好的估计;住宅土地价格对快速交通、商服条件及自然景观因素较为敏感,反映主城区人们对住宅便捷性及休憩性呈强偏好;容积率边际增值能力空间变化弱与土地的住宅性用途有关,但容积率始终是边际增值能力最高的因素; GIS良好的输出图像可视化技术能够指导相关部门调控具体地块的主要规划因素,促进城市土地科学管理。     

农产品价格波动对中国物价的影响——基于投入产出价格模型

在我国社会主义现代化建设进程中,农业作为第一产业,支撑国民经济的建设和发展,但伴随着疫情肆虐、国际环境动荡等问题,农产品价格出现一系列波动。在此背景下,探究农产品价格波动对中国物价造成的影响,在宏观层面采取措施稳定物价、保障居民生活水平具有重要意义。基于此,文章根据2010—2017年中国各生产部门的投入产出表,构建价格模型,测算农产品价格波动对物价总水平和各生产部门产品价格的影响作用。结果表明,农产品价格发生波动对中国物价总水平的影响程度逐年降低,对各生产部门产品价格的影响效果不同。文章对于提高我国农产品应对价格波动能力提出政策建议。     

目标价格不同补贴方式对新疆棉花生产的影响

2015-2019年间,新疆棉花目标价格政策在实践中有两种补贴方式:与交售量挂钩的补贴方式和混合补贴方式。两种补贴方式是否会产生显著不同的激励效果?文章基于2010-2019年县域面板数据,利用倍差法模型分析不同目标价格补贴方式对新疆棉花生产的影响。研究发现,在控制其他影响因素的条件下,与交售量挂钩的目标价格补贴使得新疆其他地区棉花单产水平较南疆四地州平均高出了189.28公斤/公顷。进一步分析表明,补贴方式差异引致的生产差异原因是与交售量挂钩的目标价格补贴政策存在类似于"马太效应"的"劣地退出、优地更优"机制。为实现"控制面积、提质增效"的政策目标,文章认为当前全疆实行统一的与交售量挂钩的补贴方式更为合理,若其他农产品支持政策借鉴新疆棉花目标价格补贴方式的相关经验,须结合相关农产品的具体特性,并建立相应的农业信息系统。     

土地要素价格对城市产业转型升级的影响及其溢出效应 ——基于长江三角洲城市群的实证研究

研究目的：刻画、分析土地价格对城市产业转型升级的本地与溢出影响。研究方法：空间计量模型。研究结果：（1）城市之间的产业转型升级存在显著的负向互动影响,城市间的产业转型升级并未出现协同演进,相反,演变过程呈现出类似“零和博弈”的特点。（2）总体层面上,土地价格的提升推动了本城市产业的转型升级,但抑制了周边城市产业转型升级,不利于区域产业转型升级的整体演进。（3）分用途层面上,商服、住宅用地价格的提升未能有效促进本城市产业转型升级,但对周边城市的产业转型升级产生了明显的负向影响;工业用地价格的提升有利于促进本城市产业转型升级,但对周边城市的产业转型升级没有明显影响。研究结论：政策工具层面,对于经济发展水平较低的城市,可以适度提升其工业用地价格;对于较高的城市,则可以降低其商住用地价格,以促进产业转型升级。制度安排层面,应通过财税、政绩考核、土地制度等一系列制度的联动改革,减轻土地要素价格形成机制的扭曲,以促进产业转型升级。     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

住宅用地基准地价的容积率系数修正新方法

容积率修正系数编制是土地评估领域探讨的热点之一。提出了先构建容积率、因素总分值与地价关系的地价模型,进而编制分级别的住宅用地容积率修正系数的新方法,并以北海市为例进行实证研究。研究表明:地理加权回归模型的拟合度明显优于最小二乘法,便于据此编制更精准的分级别容积率修正系数表;该方法引入因素总分值规避了传统区域修正方法的主观任意性问题,便于计算机进行批量快速处理,保证了编制的容积率修正系数的可靠性,在实践中行之有效。     

经济容积率在城镇土地利用潜力评价中的思考

在对经济容积率概念进行了论述后,通过经济学分析明确了经济容积率是区间,不等同于其它容积率一样是一个定值。依据于投入产出的分析,给出了经济容积率的一般计算公式。同时认为,经济容积率不仅应用于城镇土地利用潜力评价中,而且还可以在城市规划的制定、房地产开发的项目选择等领域中得到更为广泛的应用。     

武汉市南湖景观对周边住宅价值的影响——基于Hedonic模型的实证研究

研究目的：对武汉南湖景观的存在对其周边住宅价值的影响作用进行定量化的分析。研究方法：特征价格法。研究结果：在南湖周边700 m的范围内,住宅到南湖的距离每减少100 m可为其带来5.65%的增值,即315.41元/m2（以亿房网上公布的南湖板块住宅房地产均价5582.53元/m2计算）。研究结论：（1） 景观的存在确实会对周边住宅的价值带来正的影响;（2）采用特征价格法能很好地将景观对住宅价值的影响作用进行量化。     

城镇基准地价评估中楼层修正研究

研究目的:探讨求解基准地价楼层修正系数的方法和思路。研究方法:"孤立法"。研究结果:在一系列假定条件下,地价楼层修正系数随楼层的增高呈递减趋势,地价楼层修正系数与楼层呈显著的6次多项式关系。研究结论:"孤立化"方法构建的楼层—地价关系模式客观反映楼层对地价的影响,能够揭示地价楼层修正的内涵。     

杭州市住宅价格空间分异:基于特征价格的两维度分析

研究目的:从特征价格的视角,构建城市住宅价格空间分异的两维度分析框架,并对杭州市住宅市场进行实证研究。研究方法:文献资料法和计量分析法。研究结果:住宅特征对住宅价格影响程度的差异性以及住宅特征空间分布的不均匀性,导致了住宅价格的空间分异。研究结论:基于特征价格模型的分析框架是有效且合理的。     

Segmenting the Wine Market Based on Price: Hedonic Regression when Different Prices mean Different Products

Many economists have estimated hedonic price functions for red and white wine. However, estimating a single hedonic price function imposes the assumption that the implicit prices of the attributes are the same for any red or white wine. We argue that even within these two categories, wines are differentiated, and disregarding this heterogeneity causes an aggregation bias in the estimated implicit prices. By estimating hedonic functions specific to price ranges, we show that the wine market is segmented into several product classes or market segments. We find that a model accounting for the existence of wine classes has greater ability to explain the variability in the data and produces more accurate and interpretable results regarding the implicit prices of the attributes.     

农村集体经营性建设用地流转模式再审视：基于产权让渡与市场化的视角

研究目的:厘清集体经营性建设用地流转模式,推进集体建设用地入市改革。研究方法:以产权让渡及市场化为视角,采用矩阵分类法划分集体经营性建设用地流转模式,剖析不同流转模式特征与演进路径。研究结果:基于本研究视角可将集体经营性建设用地流转划分为6种模式,不同模式具有不同特征、运行条件、优缺点及收益分配格局,且其存在关联并遵循一定的演进规律。研究结论:规范市场下农地发展权及使用权流转模式将是当前改革的方向,需从法律法规上明确农地发展权相关规定;不同地区需因地制宜地选择流转模式及类型,探索具体实施办法,循序渐进推进流转改革与创新。     

容积率奖励制度的法律属性及其规制 ——以行政过程论为视角

研究目的:准确界定容积率奖励制度的法律属性,提出相应的法律规制措施。研究方法:运用行政过程论的研究范式。研究结果:按照事前事中事后的逻辑顺序,可将容积率奖励制度划分为制定标准行为、作出决定行为和检查维护行为三种阶段性行为;容积率奖励制度的实施效果取决于合理的奖励标准、正当的程序规范与完善的监督保障。研究结论:(1)囿于建立在公私法二元论之上研究范式的固有缺陷,既有理论学说均无法有效揭示容积率奖励制度的本质属性;(2)制定标准行为是抽象行政行为,作出决定行为可划分成具体行政行为和行政协议,检查维护行为应定性为行政事实行为;(3)应从设定依据、内容控制、程序规范与救济渠道4个方面完善容积率奖励制度的法律规制体系。     

基于Panel Data模型的土地供应量对房价的影响研究

研究目的：定量反映土地供应量对房价的影响及其作用机制。研究方法：计量经济学方法。研究结果：一年前的土地供应量对房屋供应量的影响是正的,对房价的影响是负的,两者在统计上都是显著的,但土地供应量增加对降低房价的影响力非常小。两年前的土地供应量虽然影响房屋供应量,但却不影响房价。研究结论：影响中国当前房价的因素非常复杂,增减土地供应量对调控房价有一定作用,但必须同时有其他工具的辅助,否则其效果很可能不够显著。