中国城市居民住房30年变迁探析

改革开放30年,中国城市居民住房状况发生了巨大的变化,进入一个崭新的历史阶段。住房制度发生了根本转变,确立了"人均居住面积"的新概念。城市建设、住房文化正在实现历史性的转变。围绕居民住房的物业管理进入了一个全新的历史时期,居民住房分期消费的理论开始形成,中国城市居民住房发展进入理性思维阶段。对于低收入家庭的住房政策,凸显了政府公共服务的人性化关怀,以人为本的执政理念得到了充分体现。     

市场化下城市居民的住房选择:以广州为例

以广州为例,分析了中国市场化过程中城市居民住房选择行为的变迁及其影响因素.中国大城市 现有的住房存量结构受到住房制度改革,尤其是1998年住房货币化改革的深刻影响.由福利分房的再分配体制向住宅商品化的市场体制转型的过程中所采取的赎买措施是造成城市居民高自有率的主要原 因.随着转型的逐步完成,未来城市住房的增量结构将更多地受到市场机制的影响.市场化要素如人力资本,收入,私有经济,价格对住房选择影响显著.收入和教育的提高对住宅的拥有及价格/质量都有显著的提高作用.随着市中心房价的大幅升高,城市新增人口的居住选择有逐步郊区化和次中心化的趋势.     

市场化下城市居民的住房选择:以广州为例

以广州为例,分析了中国市场化过程中城市居民住房选择行为的变迁及其影响因素。中国大城市现有的住房存量结构受到住房制度改革,尤其是1998年住房货币化改革的深刻影响。由福利分房的再分配体制向住宅商品化的市场体制转型的过程中所采取的赎买措施是造成城市居民高自有率的主要原因。随着转型的逐步完成,未来城市住房的增量结构将更多地受到市场机制的影响。市场化要素如人力资本,收入,私有经济,价格对住房选择影响显著。收入和教育的提高对住宅的拥有及价格/质量都有显著的提高作用。随着市中心房价的大幅升高,城市新增人口的居住选择有逐步郊区化和次中心化的趋势。     

浅谈城市中低收入居民住房保障制度

从住房制度改革的1998年到住房保障制度回归的2009年,中国房地产市场走入了特殊而关键的时期,百姓住房无小事,"保障"正在成为中国住房政策的关键词.本文从城市住房保障制度出发,分析了其发展历程,居民居住现状以及中低收入居民住房保障制度实施情况,针对中低收入居民住房保障制度中存在的问题,提出了完善城市中低收入居民住房保障制度的对策.     

住房改革的历史及现状

自1979年中国开始经济改革以来,中国的住房制度经历了多次变化。对当前房价进行了分析,以期对我国住房保障制度的完善提供有益的帮助。     

房地产——坚硬的泡沫

2001—2010是中国房地产行业高速发展的黄金十年。1998年《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》的出台标志着福利分房制度终结，中国正式进入了住房商品化时代。     

中国住房保障百年:回顾与展望

本文探讨中国住房保障在过去一百年间的发展历程,发现民国房荒严重,政府出台了住房保障措施,但效果有限;新中国的福利分房制度为居民提供了基本住房,但造成了住房困难的状况;改革后房改提出了一系列影响深远的保障政策,但未动摇实物分房体制;1998年大规模房改后住房保障进展缓慢,直至2007年起政府加大投入力度,住房保障体系才逐步形成,住房保障工作取得了一定的成效。本文为住房保障研究提供了一个历史视角,有助于认识住房保障的发展历程,对于构建完整且长期的住房政策也有所助益。     

浅谈我国住房抵押贷款证券化

2005年12月15日,中国人民银行批准了中国建设银行作为住房抵押贷款证券化试点单位,在银行间债券市场发行资产支持证券.至此,已风靡海外三十余年的资产证券化产品,经过了长达十年之久的酝酿,终于冲破了中国国内种种限制,正式亮相中国.本文提出造成中国MBS现状的主要原因在于政府的直接参与和间接推动相对不足,并针对中国目前的国情和宏、微观经济环境,提出中国MBS发展的策略建议,即中国政府应该在MBS中发挥主导作用,大力培育和完善相关制度环境和市场环境,推动中国MBS的迅速、健康发展.     

2011年房地产政策调控成效评价及2012年市场预测

中国房地产调控目标已由"遏制房价过快上涨"升级为"促进房价合理回归",在归纳2011年住房市场主要运行特征的基础上,引入协调度匹配指数模型对2001年～2011年中国住房价格是否达到"合理回归"进行了评价,并从影响住房市场的需求、供给及调控政策三个方面,对2012年中国住房市场运行趋势进行了预测。     

建立多层次的中国住房公共政策体系

建立住房公共政策体系是完善住房体制的重要内容，也是解决民生之根本问题的重要举措。本文在简要回顾住房公共政策及其分析框架的文献之后，首先通过理论分析建立并选择一个住房公共政策的理论模型，在此基础上构建一个住房公共政策的三维矩阵分析框架，然后利用这个框架，对中国住房体系存在的问题进行了三维分析，最后提出建立、完善和实施中国多层次住房公共政策的具体建议。     

扩大住房消费的对策探讨

由于1992～1993年的房地产开发过热,与当时的房改政策、居民住房消费的观念、能力严重脱节,全国出现了大批空置商品房,且逐年上升.1995年末为5046万平方米,1996年6600万平方米,1997年7038万平方米,2000年达到9000万平方米左右,从而出现了一方面住房困难户大量存在,一方面空置房大量增加的尴尬局面.因此,扩大住房消费,不仅是消化空置商品房最有力的措施之一,还是拉动内需、防范金融风险、提高人民消费水平等的必然选择.     

中国存在住房支付困难吗?

本文在居住贫穷指标基础上,构建了住房收入指标理论上限值,弥补了现有文献不足.本文依据中国35个大中城市1996-2007年住房市场数据估算了中国住房使用成本,说明了中国城市住房支付困难程度.描述性分析表明,中国大多数城市不存在严重住房支付困难问题.实证研究发现,房价比收入更能影响中国城市住房支付困难,住房面积也显著影响住房支付困难.因此,经济适用房和限价房是解决居民住房支付困难的有效措施.实证研究还发现:房改年显著降低了城市住房支付困难;人口增长率差异并未导致城市住房支付困难差异;城市住房支付困难问题并未在地理位置上表现出明显差异.     

中国住房公积金制度的问题及改革方向

《上海市住房公积金条例》的产生先于中国《住房公积金管理条例》。受制于劣质土地财政,住房保障并没有成为中国住房公积金制度的基本职能。中国的住房公积金制度既不反映保障性住宅的供给,也不反映保障性住宅的需求。中国住房公积金某种程度上不是住房保障基金,而是住房储蓄资金。城市劳动力价值支持基础上的保障性住宅供求衔接是中国《住房公积金管理条例》的改革方向。     

城市住房消费纵横谈

城市住房消费，长期以来，是我国城市建设发展和改善居民生活条件最难解决的一个问题。在旧中国，城市住房数量少，质量差，分配也极不合理。建国以后，为了改善居民的居住条件，从国民经济恢复时期开始，我国政府就着手为城市居民建设新住房。从1950年到1978年，总计建设住房53172平方米。但由于城市人口增多，投资有限，住房制度不合理。加上政治运动的干扰，居民住房状况并没有多少改善，反而日趋紧张。1978年，人均居住面积只有3．6平方米，低于解放初期的4．5平方米，曼远远低于发达国家城市居民的居住水平。党的十一届三中全会以后，党中央作出了把工作重点转到社会主义现代他建设上来的战略决策，城市住房问题也焕发了生机。1980年。邓小平提出城市住房制度的总体设想，为解决城市住房问题指明了前进的道路。由于逐步克服了思想和体制障碍，我国城市住房发展超出了预想的速度，为世人所瞩目。“九五”期间，我国住房与房地产业发展成绩最为显著。“九五”前四年，城镇住房建设投资16007.5亿元，比“八五”前四年增加9744.8亿元，增长155％；城镇住房投资占全社会固定资产投资的15.08％，比“八五”前四年提高0.78个百分点；共建城镇住房18.35亿平方米，比“八五”前四年增长67.18％。在1998年底提前两年实现“九五”计划提出的到2000年末城镇人均居住面积9平方米的目标。2001年，达到10．25平方米。同时，住宅建设的工程质量、功能质量、环境质量有了明显的提高。现在，城镇住房已进入买方市场，居民住宅需求从生存需要正向舒适需要转变，房地产业增长方式，正由速度规模型向质量效益型转变。我国城市住房在80年代以后，为什么以患想不到的速度发展呢?这正是本文要探讨的问题。     

我国城市家庭住房状况差异和影响因素分析

我国从城镇住房改革以来,城市家庭的住房状况发生了很大的变化,各个收入等级家庭的住房状况也出现了较大的差异。根据2008年中国家庭动态跟踪调查(CFPS),分析了中国不同收入等级家庭状况的差异,并通过工资分解发分析了产生差异的原因。分析的结果发现,中国城市家庭的住房差异是普遍存在的,家庭特征和收入因素是造成这些差异的主要原因,进一步分析发现收入可以解释66.7%的住房状况差异。     

普遍住房保障制度比较和对中国的启示

住房是一国最大的民生问题,而建立普遍住房保障制度是解决这个问题的关键。本文对各国住房普遍保障制度进行了比较,分析了美国政府主导的抵押市场模式、德国住房储蓄银行模式和新加坡公积金加公共组屋模式等三种代表性模式的基本运行机制和特点。由于中国的社会经济背景与这三个国家均存在巨大差异,简单照搬并不可行。文章随后对中国目前的公积金制度进行了分析,指出其在资金归集、使用和收益分配方面的问题,并提出了改革公积金制度、建立有中国特色的住房普遍保障制度的设想。     

中国住房:制度缺陷、行为冲动与市场失衡

过去十年,为解决住房市场的问题,中央和地方政府采取诸多调控措施,但收效并不十分显著。本文认为,住房问题难以解决的深刻原因是住房发展机制问题。因为住房制度改革的不匹配,完善住房制度体系的缺失,引致房地产参与主体的冲动,导致房地产市场失衡。在构建住房“制度体系、主体行为和目标绩效”理论框架的基础上,本文分析了中国住房发展失衡的制度、行为与绩效的传导机制,并实证检验了由于制度缺陷导致的行为冲动对市场失衡的影响。最后,本文提出深化城镇住房制度综合配套改革的政策建议。     

陕西房改喜与忧

“安居乐业”,“安居”才能“乐业”。这是中国人生活稳定 ,国泰民安的象征。“居住”是人们除了“吃”以外的第二大需求。 1998年 ,我国延续实行近半个世纪的住房实物分配福利制度初步告结 ,历经近十年之久的住房制度改革终于走出重围 ,绝大多数老百姓实实在在地感受到了房改的益处 ,同时确有部分居民经济上的承受压力和心理上的惆怅并存。这在国人的消费理念和认识观方面犹如一石激起千层浪 ,对千千万万家庭产生了不小的震撼。一时间 ,房改成为老百姓普遍关注的热门话题。本文就此谈一些看法。房改已走了四步棋住房 ,是人类生存的基本需求…     

论军队公寓住房管理

自古以来,衣食住行都是中国百姓解决生活需求的四个基本要素,其中住排第三位,可见其重要性。同样,对军人而言,能否解决好住的问题,事关军人能否安心服役,事关部队战斗力的生成。军队公寓住房是军队住房保障体系的重要组成部分,涉及到绝大部分军队人员的住房保障问题。基于此,以发现问题,分析问题,解决问题的逻辑思路,就军队公寓住房管理提出了一些看法。     

北京解决国企职工住房困难 公房使用权可出售

经济学家吴敬琏最近强调指出，我国企业需加大改革和重组步伐，以应对加入世贸组织和经济全球化进程不断加快所面临的系列挑战。吴敬琏分析，我国企业当前面临非常严峻的挑战，跨国企业已经开始全面整合在中国的市场资源，正在酝酿着对中国市场新一轮的冲击波。在中国加入世贸组织后，各国企业迅速开始加快各大生产线和各个事业部门整合的步伐。主要是将各大产品生产线排队，没有优势的部分予以舍弃，有优势的部分则一定要控股，并用其全球通行的管理模式对中国公司进行管理。完成了资源整合后，等待市场及技术变化带来的机会随时向中国市场…