住宅安居工程与房地产证券化

随着城镇住房制度改革的深化,住宅安居工程越来越成为城市建设中的一个重要组成部分。如果说房地产业是国民经济发展水平的温度计,那么住宅安居工程建设就象温度计上的刻度,衡量出一个政府在老百姓中的德政和民心。城市住宅安居工程的建设,涉及到房地产业的各个部门;住宅产业化的发展,必将推动建材、设计、施工、园林、市政等部门的发展,带动国民经济中第三产业的兴起。 一、安居工程存在的资金限制因素分析 1996年国家安居工程在88个城市实施,建设规模达0.1408亿m~2,总投资约为125.5亿元,其中国家在固定资产贷款计划中新安排贷款50.2亿元,地方负责自筹75.3亿元。由于房地产资金投入量大、来源分散、投资回收期长,住房金融体系尚不完善,住宅价格体系不规范,税费负担过重,以及市场价值超过居民实际承受力等,限制了     

努力使住宅成为消费先导

发展经济没有消费需求的拉动不行。消费既是生产的目的,也是生产的动力,没有消费,经济就不能持续发展。进入90年代,居民消费重心开始由吃、穿、用转向住和行。吃、穿、用方面的消费增长逐渐放慢;住、行方面的消费需求不断加大。汽车与住宅相比,住宅要优先于汽车的发展。从生存的角度业说,先安居才能乐业,才能派生出新的需求。我国有12亿人口,其中城镇人口3.5亿,城镇人均住房面积7.9m~2,住房困难户和无房户440万户(1995年底),住房的市场需求和市场容量很大。     

住宅价格的不合理构成分析

一、住宅商品化与住宅价格 目前住宅市场上,存在着一部分商品住宅(并不是住宅商品化),其价格与消费者能够接受的合理水平差距较大。因此,就需要降低住宅的价格,使其达到合理水平,使房地产市场得以规范和完善。市场中对住宅的需求有几部分:一是缺房户或无房户,大约占城镇家庭总数的4％左右;二是有住房,但由于面积、质量、结构、位置等原因需要住宅更新的住户,大约占城镇家庭总数的半数以上;三是对住宅进行投资的住户,所占比重不大。所以从需求者角度来看,住宅市场的形成取决于购房者的最终支付能力。国际上公认住宅价格为家庭年收入的3～6倍较为合理,而我国平均为12倍之多,居民难以承受过高的房价。当前唯有降低房价才是实现有效需求的出路。这需要减费明税,规范市场,约束垄断行业企业的行为。在市场经济下,开拓市场有效需求的关     

对住宅抵押贷款证券化的探索

个人住房抵押贷款,是个人住房者支付一定比例的首期付款,再用所购住房作抵押,向银行申请长期贷款,然后以分期付款的形式按月偿还本息的一种金融活动。但是,由于贷款的条件苛刻,期限过短,贷款利率过高,一般居民无法承受,同时贷款资金来源有限,大部分商业银行该项贷款占各项贷款不足1%。消费信贷严重滞后于生产信贷是今天住房消费没有如人们期望的成为新的消费热点和经济增长点的主要原因。因而,在现行的消费能力下,只有进一步扩大住房消费信贷规模,提高个人抵押贷款成数,降低贷款利率,延长贷款期限,才能有效地引导居民的消费摸式从自我积蓄转变为“借钱超前消费”和扩大自身投资,帮助和支持居民住房消费,解决社会经济中生产能力短期快速增长与靠自我积累能力支持的住宅消费难以同步提高的矛盾。     

未来五年我国住宅市场供需走势研判

住房和城乡建设部的成立,标志着国家对住宅产业发展和住宅市场变化非常重视。作为一个发展中国家,我国目前正处于工业化、城镇化高速发展阶段,在以后相当长的一段时间里,住宅产业都将是我国经济增长和     

卫生间告别“半成品”时代 有巢氏系统卫浴受欢迎

"虽然我国已经建立了多个国家级住宅产业化基地,但国内住宅产业化的发展面临着不少问题和困惑。"这是不久前在中国(合肥)国际住宅产业化高峰论坛上,住房和城乡建设部住宅产     

住宅市场需求弹性分析

需求是住宅经济中的重要研究内容。本文探讨了在住宅经济分析中需求弹性的内容、含义及其对住宅市场发展的指导意义，并通过实例介绍了其应用。     

积极推行住房抵押贷款证券化 完善住房抵押贷款市场

随着住房制度改革的深化和人们观念的转变,个人购房比例逐年增长,对住房贷款的需求不断扩大,不少城市出现了住房公积金贷款供不应求的情况。但是由于我国住房抵押贷款一级市场规模有限、二级市场发展迟缓,已经不能充分满足住房改革的需要。要改善这种局面,实行住房抵押贷款证券化是一种很好的选择。住房抵押贷款证券化能够拓宽贷款机构的资金来源,增强贷款机构资产的流动性,分散住房抵押贷款的风险。住房抵押贷款证券化对于完善我国住房抵押贷款市场,尤其是住房抵押贷款二级市场具有重要意义。     

浅析现代居民家庭住宅类型和防火方式

本文从现代居民家庭个住宅类型开始分析,将几种家庭类型分析归纳,最后主要针对高层进行分析,说明高层的住宅类型应该如何进行防火,以及防火方式有哪些。     

济南出台房地产调控新政三类家庭被禁止购房

济南市政府23日出台房地严调控新政，规定对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。济南市明确，     

理性选择独立SPV——再论我国住房抵押贷款证券化的发展

近年来,关于住房抵押贷款证券化的讨论在国内一直是一个热点。目前理论界对于是否进行住房抵押贷款证券化,已经取得了比较一致的看法,更多的探讨集中在证券化的方式和具体实施方案的选择上。笔者在对目前国际上存在的一些比较有特色的住房抵押贷款证券化方案和国内比较受关注的一些方案进行分析的基础上,提出了自己的相关主张,同时对我国在进行住房抵押贷款证券化创新过程中,应给予重视的一些问题也谈了自己的看法。住房抵押贷款是借款人购、建、修住房时以借款人或第三者能自主支配的房地产作为抵押物,向银行申请一定数额借款的一种贷款方式。借款人到期不能归还贷款本息的,贷款银行有权依法处分其抵押房地产收获得清偿。住房抵押贷款的特点有三方面:一,单笔贷款额度有限,巨大的住房抵押贷款余额分散度较强,二、信用等级较高,属于各商业银行资产表中的优质资产类,如中国工商银行2003年时的住房贷款余额3200多亿元,其中不良贷款率仅为1.2%左右;三、住房抵押贷款流动性差,多为十年以上,甚至是三十年期限的贷款。随着我国住房制度改革的深入发展,市场对于发展住房抵押贷款的需要日益强烈。我国的住房抵押贷款市场自1987年中国建设银行最先开办个人住房抵押贷款业务以来,经历了一个高速发展的时期;1997年我国商业银行个人住房抵押贷款余额为190亿元,而到2003年底这个数字已经激增为1.2万亿元,增长63倍多。这为进行资产证券化创造了基础性资产。     

早立法、保证住宅合作社的健康发展

组织住宅合作社、发展合作建房,是解决城镇居民住房的新途径。它体现了政府、单位、个人三方面的积极性。这种形式,既有利于民,解决实际困难,又利于国家,缓解政府在住房上的压力。不久前,由建设部房地产业司和全国总工会工资社会保障部在昆明联合召开论证会,就城市住宅合作社立法问题进行了研讨。保证组织住宅合作社的健康发展,国家应     

新技术体系助推住宅性能升级

按照国务院的要求,应大力发展节能、省地、环保型住宅,形成具有中国特点的住房建设和消费模式,推进住宅产业化。     

积极稳妥地进行住房制度改革

首先分析了现行住房制度的历史作用和弊端；接着介绍了改革住房制度的分步提租、新房新租、超标加租，出售公有住房，建立新的住房资金渠道，加强住房售后维修服务等项工作方法和效果；最后总结了房改管理工作中的经验和体会。     

试析住房公积金贷款品种创新

住房公积金制度创建以来,正是我国房地产业飞速发展时期,不少城镇居民用住房公积金贷款购买、建造了住房,改善了居住条件,住房公积金的作用愈来愈为大家所认同。然而,由于住房公积金贷款品种单一,使住房公积金受众面不宽,住房公积金使用率不高,限制了住房公积金作用的充分发挥。住房公积金个人住房贷款业务要有大规模发展,需要不断创新其贷款品种,以满足多元化的社会需求。一、当前贷款品种现状从贷款合同的形态出发,贷款品种应包括贷款合同的各个方面,即资金来源、贷款标的物形态、贷款利率、担保形式及还贷方式等。每个方面均有不同的因素…     

住宅性能认定制度：促进住宅产业发展的有效途径

消费者对住房的需求与住房的质量之间的矛盾一直难以解决，开展住宅性能认定制度恰好 为解决该问题提供了有效的途径。本文从开展住宅性能认定制度的迫切性入手，深入分析了认定制度的重要作用，并提出在其运作过程中应注意的几个问题。     

住宅建筑电器设计浅谈

随着住房制度的深化改革，电子技术的迅猛发展，人们的生产、生活方式、思维模式和生活节奏都发生了重大变化，住宅建筑也随之变化。国家在实施经济适用住房的同时，又推出康居工程建设来满足不同消费层次的需求，并于1999年6月1日起实行了新的《住宅设计规范》(GB50096-1999)(以下简称《规范》)，将普通住宅设计要求及档次普遍提到一个新的层次。为了适应住宅电气化的快速发展，笔者依据《规范》探讨住宅电子设计中应注意的几个问题。     

理财师都做些什么？

刘先生几年前在北京购买了1套四居室住宅，打算待女儿结婚后一家人共同居住。后来女儿移民海外，而刘先生夫妇另有住房，故此住宅一直空置。最近刘先生听说住房政策有所变化，为防止财产损失，刘先生特意就如何处置这套住宅的问题向理财师咨询。     

金融创新:公积金与住房储蓄组合贷款模式

随着房地产市场的日益发展,对住房金融支持的需求也将越来越多样化,2006年9月1日天津首推住房公积金与住房储蓄的组合贷款,为国内的购房者带来了全新模式的贷款选择。本文将从住房储蓄的概念谈起,通过住房公积金与住房储蓄的比较,对这种组合贷款模式的特点和发展前景进行分析,并提出相应意见。2006年9月1日,天津住房公积金管理中心和中德住房储蓄银行联合推出了住房公积金与中德住房储蓄组合贷款,凡符合条件的购房人在使用单一贷款的额度不足时,可申请该项组合贷款,还可同时享受住房公积金贷款低利率、个人所得税减免优惠和住房储蓄固定低房贷利率、政府奖励的多重优惠。这一全新贷款模式是否能为国内购房居民带来更为优惠的选择,能否适应中国的房地产市场发展,其市场潜力如何,都是非常值得探讨的问题。     

《物权法》不等于解除住宅禁商令

通过住房制度改革,以及商品住宅建设与发展,住宅成为居民的个人财产。同时,随着城市经济社会发展,特别是市场经济体制的建立,住宅商用的现象,成为一些城市的普遍状况。由