探析“虚拟物业小区”管理——针对现实问题建立健全管理机制的研究

"虚拟物业小区"与现实物业小区在信息时代共生共存.虚拟物业小区具有虚拟性、开放性、平等性、互联性等特征."虚拟物业小区"管理是现代物业管理企业管理业务中的重要内容.然而,从部分物业管理企业业务开展情况来分析,当前"虚拟物业小区"管理并未受到应有的重视,因此还存在着多方面的问题.加强和改进"虚拟物业小区"管理,应该建立健全三大机制:一是"虚拟物业小区"技术管理机制;二是"虚拟物业小区"内容管理机制;三是"虚拟物业小区"与现实物业小区的互动机制.     

服务和管理是单选还是多选?

近年来,物业管理企业在物业小区中扮演的是管理还是服务角色成为人们讨论的热点.本文从物业管理的内涵、物业小区的产权、物业的委托代管等方面来分析,认为物业管理与物业服务是并重的,缺一不可.     

关于物业管理费的几个问题

如果说90年代的时候,人们还不能把买房当做生活中的一件大事的话,那么在21世纪的中国,买房已经成了大多数老百姓的一个人生必经之槛.商品房的推出,造就了普通的中国市民对于这个特殊商品的消费,同时也暴露出了在这一系列消费过程中法律所欠缺的地方,尤其从物业费难以收缴这方面可以体现出来. 纵观各个小区,物业收费难是大家都共同面临的问题.就北京来说,10个小区就会有8个小区为此头痛,而一个小区里也约有30%的费用难以征收,这都是为什么呢? 首先我们看看是什么原因造成了这种现象.拒交物业费的主要有以下情况:     

物业保安队伍建设与服务探析

物业保安的重要职责就是保障物业小区的安全。通过对物业保安队伍建设中存在问题的剖析，采取多层次、多管道的方式，对如何做好物业小区内保安队伍的建设，做好物业小区安全护卫和保安服务，构建和谐社区，提出了建设性的建议。     

‘收费难’的症结及解决的根本思路

物业服务费的收缴一直是物业服务中的一大难点.以我国物业服务收缴率较高的武汉、南京和广州为例,"武汉市300多家物业管理企业中,小区物业管理运行得较好的只能收到80%的管理费,釜的只有20%.     

推进智慧小区建设的物业服务创新研究

智慧小区的建设与运营对传统物业服务提出了挑战,创新物业服务以促进和适应智慧小区建设显得尤为重要.本文从服务创新四维度模型入手,首先介绍了物业服务创新的研究现状,其次,对服务创新四维度模型的内容以及在推进智慧小区建设的物业服务创新中的应用进行了研究,最后提出了促进智慧小区物业服务创新的几点启发与建议.     

物业包烧--北方小区物业管理的一项重要服务

笔者日前在北方某城市小区物业管理走访中发现北方在小区物业管理中独具特色的一项重要服务:即物业包烧运作及管理.咋一听来,好生新鲜,细细探究,初得端倪.     

从“线性”治理结构到“复合式”治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体．进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范．初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性．另一方面，稳定就在某种程度上意味着滞后．在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”．“监事会”以及“业主小组”等众多的业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味着业主组织种类的增多．更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变．即物业小区的治理结构由原来的“线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。这一转变不仅在理论上．而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义，对此进行探讨正是本文的旨趣所在。     

调动业主积极性是开展小区活动的关键

常有物业公司的同行诉苦说,不懂得如何去开展物业小区的社区活动.也有不少开发商花了几万、十几万想要组织一次成功的物业小区社区活动,小区业主的参与积极性却不高.     

物业小区保安不能沦落为"麻烦制造者"

物业小区保安,顾名思义是物业小区安全的保护者,然而,现在从各媒体的报道和现实情况来看,保安似乎成了物业小区的麻烦制造者。物业小区保安问题关系到小区居民和业主的财产安全,乃至生命安全,更关系到社区的和谐,社会的稳定以及和谐社会的建设,可谓事关重大,不可不察。     

新时期物业职业经纪人公司的可行性初步探讨

<物权法>将物业服务企业和"其他管理人"一并列入提供物业服务的主体,这将对我国物业服务的长期发展趋势产生怎样的影响?本文试图对物业职业经纪人公司的可行性这一问题进行初步的探讨.     

警惕业委会的三大不良发展倾向

前不久,央视国际的一项关于小区物业情况调查显示,业主对物业服务不满意的比例达到74％,有83％的业主把解决对物业不满的期盼寄托于成立小区业主委员会(以下简称：业委会)上。然而,在实际生活中,住宅小区业委会成立之后,带来的却并不都是和谐的声音,有时甚至出现了种种怪现象：有的小区业主不满业委会向业主强加意愿的行为要炒掉自己的业委会：有些小区在一个物业管理区域内竟有两个业委会在同时运行；有的业主认为少数业委会成员的行为侵害了大多数业主的权利,最终导致业主把小区业委会告上法庭。面对这些以前并不多见的现实问题,有些业主茫然,有些业主选择退出,有些消沉郁闷,业主维权真可谓“伤痛谁先觉,惟有我自知”。那究竟是什么原因在制约着业委会正常作用的发挥,在解决成因复杂的现实分歧时,又应该如何避免业委会出现更深层次的问题和更为严重的损失,从而引导业委会将来的正常发展?     

跑得了和尚跑不了庙--再谈物管企业败诉教训

编者注:作者在<现代物业>2005年第1期发表了<防人之心不可无--物管企业败诉教训>一文.此文为续篇. 2003年1月,罗××将位于某物业小区的两间自购店铺出租给曹××开店,并将<店铺出租协议>复印件提供给该小区物业管理公司,要求直接向该店铺使用人收取物业费.     

从"群管会"接替"物管"想到的

最近,笔者在沈阳市小区物业管理状况调查中得知,沈阳市大东区的爱群小区是个有200多户业主的住宅小区。过去这个小区是由沈阳某物业开发公司负责物业管理,业主们按月交纳物业费。起初,业主们以为有了物业公司管理小区,园区环境会“像个样儿”,小区居民会过上舒心安逸的生活,可是管理的结果却让业主们大失所望。     

辽河油田物业智能化管理初探

提高油田物业服务水平，打造平安和谐示范矿区，树立物业良好品牌，必须采用有效措施，加大小区智能化建设。本文结合辽河油田的实际情况，提出了实施小区智能化建设的基本途径。     

是否承担法律责任不能想当然

在日常的物业服务中，难免要产生一些工作纠纷，比如业主的自行车不见了，汽车被划伤了，在地上跌了一跤，邻居有麻将声干扰等等。对于这些纠纷，很多人想当然地认为物业公司要承担责任，一句很流行的话是：这件事不解决，我物业服务费不交了。这类想法的人，目前在社会上很多小区的各阶层人当中，还是很有市场的，仿佛这个物业小区的大门一打开，所有大大小小的事情，想当然，都得要由物业公司来担当责任。笔者在近期就曾碰到一例：两家业主，因“狗”事而起纠纷，引来了媒体，媒体在采访笔者时，     

以照片作证据没能打赢物业官司

随着城市新型住宅小区的迅猛发展,与业主有关的物业纠纷官司也越来越多,尤其以不满物业服务质量,不交物业费的案件最为典型。而在这些案件中,本来觉得理直气壮的业主却频繁遭遇败诉。案件回放:业主拖欠物业费被告上法庭沈阳市大东区小什字街某花园小区6号楼业主王某因拖欠物业费1,373元,于2005年10月被物业公司告上了法庭。在沈阳市大东区人民法院法庭上,物业公司向被告王某索要拖欠的物业费,而业主王某当场拿出了自己用相机拍摄的反映小区内脏、乱、差内容的27张照片,以此作为小区保洁、保安服务不到位的证据以及用于主张自己不交物业费的抗辩理由。     

对当前物业管理企业发展若干问题的思考

《物权法》将物业管理企业称为物业服务企业,新《物业管理条例》将物业管理企业修改为物业服务企业,对于这一名称的变化,物业企业应如何正确认识并积极应对呢?本文重点分析了面对新变化物业企业应抓好的工作重心.     

业主委员会能否向业主追索欠交物业费

某高档物业小区．开发商由于有很多房屋没有卖出．所以还是最大业主。物业管理公司与开发商存在资产纽带关系．所以长期以来．开发商根本不交纳物业管理费．该物业管理公司也根本不去索要。后来．业主委员会成立．不再续聘该物业管理公司。由于开发商欠交物业管理费．导致小区各项运转极为困难。小区业主委员会想要知道．是否可以用业主委员会的名义去索要欠交的物业管理费呢？     

机关物业服务工作不是“无菌工作台”

在日常的物业服务过程中，我们常常会参加一些经验介绍、典型事迹、先进物业表彰等会议。曾经听说过一个业内人士说南方某小区物业管理何等了得：在小区内的行车路面，你拿一个干净拖布拖十几米，拖布不会脏，就是说路面非常洁净。我想任何一个物业服务条款中没有要求你去拖洗路面，路面的干净恐怕也是因为南方雨水多、排水通畅或加上适当的冲洗才如此洁净的。像在我们北方，出现这样的地方就很少了。我认为即使达到了这样的干净程度也没有必要宣传，它会误导业主，把物业服务拖向一个“无菌工作台”，那样的话，业主处处对你的要求都要达到完美，在这样的条件下你就会像细菌一样无法生存了。[编者按]