假设开发法的两种估价方法应用对比分析

假设开发法通常在实务中运用于估算房地产开发商在面对一块可供开发的土地愿意出的最高价格。假设开发法具体运用时有现金流折现法和传统方法两种。通过用这两种方法对实际成交的土地进行分析,推出土地使用权价值,并将两种方法进行对比分析。     

假设开发法在房地产估价中的应用难点探讨

假设开发法是房地产估价中的一种常用方法,为具有开发或再开发潜力的房地产估价提供了科学的依据。该方法在运用时以既定的假设为前提,一定程度上忽略了不确定性为房地产带来的价值。本文主要针对假设开发法的适用对象和在实际运用中的难点和不足进行了分析,并提出了相应的对策及建议。     

假设开发法在房地产估价中的运用解析

假设开发法,又称剩余法,是将待估房地产的预期开发价格或价值,扣除预计的正常投入费用、正常税金及合理利润等,以此估算待估房地产的客观合理价格或价值的方法。假设开发法的理论依据与收益法相同,是预期原理。本文首先探讨假设开发法使用的传统方法(利息法)在房地产评估中的计算过程和存在的不足,然后分析了贴现法计算过程及其优点,通过具体实例分析得出贴现法更适宜假设开发法在房地产估价中的运用。     

“两利”综合法在房地产估价假设开发法中的应用

对于有开发或再开发潜力的房地产,其价值的评估最适用的方法是假设开发法。针对此方法在应用中的一些问题,本文分析了需把握的几个要点及简化计算的方法,提出了用“两利”综合法(指将投资利息与开发利润综合为一项计算的方法)代替现金流量法的可行性及其适用的情况。     

EVA估价法与FCFF估价法的比较

EVA不仅是近年来在国外比较流行的用于评价企业经营管理状况和管理水平的重要指标,而且还可以引入价值评估领域,用于评估企业价值。基于EVA的企业价值评估方法与现行公认的企业自由现金流量折现法相比较,不仅在评估结果上是一致的,而且还具有与企业价值相关联又便于对价值实效计算考核的双重优点。     

划拨土地使用权价格初探

按照现行的法律、法规,划拨土地使用权可计入企业资产,划拨土地使用权在一定条件下,可以转让、出租和抵押。划拨土地使用权转让时若不改变原有土地的划拨性质,转让方和受让方都关注划拨土地使用权价格;划拨土地使用权转让时若要变划拨土地使用权为出让土地使用权,则转让方关注划拨土地使用权价格,而受让方所关注的是出让土地使用权价格。划拨土地使用权在资产计价、转让、抵押、收回时,其价格中均不包含土地使用权出让金。     

土地使用权的抵押与管理

土地使用权的抵押与管理宋鸿良（浙江省海盐县土地管理局）一、土地使用权抵押的基本内涵与特征今年１月１日起施行的《城市房地产管理法》第四十六条明确规定：“房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押人提供债务履行担保的行为。”可见，所谓...     

基于竞争因素的土地使用权博弈竞价法探讨

随着房地产开发用经营性土地使用权出让行为越来越规范,房地产开发企业之间为获取土地使用权的竞争也日趋激烈,在土地使用权挂牌和拍卖出让中,房地产开发企业需要确定一个合理的并综合考虑竞争因素的出价,房地产开发企业之间土地使用权出让博弈就显得更为重要.本文针对房地产开发企业在获得经营性土地使用权中存在的问题,针对土地使用权招拍挂方式,构建了房地产开发企业获取土地使用权的竞价博弈模型,并进行了相关分析,提出了一种考虑竞争因素的博弈竞价法.     

AHP法和模糊综合评价法在土地估价市场法中的应用研究

层次分析法(AHP法)是一种对多因素权重进行分析和确定的方法;模糊综合评价法是一种运用模糊数学模型对多种难以定量确定的因素进行综合评价的方法。将两者组合应用于土地估价,是对传统市场比较法的改进。运用AHP法确定各地价影响因素的权重,用模糊综合评价法对估价土地进行综合评分,用较为精确的数字语言将待估宗地与可比实例的相似程度呈现出来,弥补了用传统市场比较法评估时定性分析多定量分析少的缺陷。     

基于假设开发法的在建工程抵押评估研究

我国房地产业的兴起源于政府在政策上的支持及开发商在当今新的市场形势下对建筑业的热衷,这也为项目集资提供了在建工程抵押贷款衍生的机会,并且抵押贷款逐渐在我国房地产市场中占有一席之地。在建工程抵押评估在房地产中的地位正在提升,但因为在建工程有自身的不确定性,引起在建工程抵押评估的原则和方法都具有特殊性,所以采取适当的方法进行评估非常重要。     

土地使用权出让存在的问题思路分析

本文立足实际,对新时期背景下土地使用权出让的问题与处理方案分析.首先总结了土地使用权出让遇到的难点因素,而后给出有效的方案,目的在于提升土地出让的效率.     

高新技术企业价值评估方法探析——期权估价法与DCF法的结合应用

21世纪的竞争是知识的竞争,而高新技术的发展已成为知识经济时代的一个主要特征,高新技术企业正成为推动经济发展的最大动力。然而不管是高科技股的飞涨还是NASDAQ的几乎崩盘都是由于现行的价值评估方法无法合理的给高新技术企业定价,其中最主要的原因是现行的方法无法反映灵活性对高新技术企业价值的影响。因此,本文从高新技术企业的价值形成要素出发寻求合理评估这类企业价值的方法。     

修改《房地产估价规范》的探讨

在《房地产估价规范》修改征求意见的基础上,根据房地产近年新法规的颁布和估价实践的发展,对《房地产估价规范》的估价方法中的成本法、市场比较法和收益法的有关六项技术规范内容提出了修改建议,同时提出了其他相关完善化建议。     

房地产企业获取土地使用权收益的博弈分析

土地作为房地产开发企业的重要资源,在整个房地产开发成本中占有重要的地位,取得土地使用权方式的不同对房地产开发的收益有很大的影响,尤其是购买在建工程和购买全部股权取得土地使用权的方式对于买卖双方来说收益存在巨大差距,本文站在买卖双方角度分析了取得的收益,测算出双方收益的平衡点从而有利于促进双方交易的达成。     

浅析土地使用权的账务处理

《企业会计制度》第47条规定：“企业购入或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。房地产开发企业开发商品房时，应将土地使用权的账面价值全部转入开发成本；企业因利用土地建造自用某项目时，应将土地使用权的账面价值全部转入在建工程成本。”也就是说，按会计制度规定，企业因利用土地开发或建造自用项目，土地使用权价值最终要转入固定资产价值。     

出让获得土地使用权的会计核算探讨

为了规范土地使用权的确认、计量和披露,财政部发布的<企业会计制度>、<小企业会计制度>)以及<企业会计准则第6号--无形资产>及其应用指南,均作出了相应的规定.本文论述了在制度及准则下,出让获得土地使用权情形下不同的初始入账及摊销核算方法.     

市销率法和现金流量折现法应用分析

目前,在企业价值评估方法的选择中,国外大多以市场法、现金流量折现法为主。但由于受资本市场以及传统企业价值评估思路的影响,我国在评估企业价值时通常采用成本法。通过对市销率法和现金流量折现法的比较,相对较合理且有效地评估出东软集团股份有限公司的价值。     

粮田合理流转价格形成研究——基于土地估价学理论、土地估价模型

新型农业经营主体将是未来我国粮食生产的生力军。要确保粮田流转价格的合理性,以支持粮田适度规模经营,提高新型农业经营主体的经济效益,保证他们得到社会平均利润,充分调动生产粮食的积极性。合理粮田流转价格的形成,应该在土地估价学理论指导下,以专业评估机构利用专业评估方法评估的结果为标准,从农村土地经济价值出发,不过多考虑土地社会价值和生态价值、发展价值等,有利于降低农村土地流转成本,减少农村土地流转费用,提高种粮农民收入水平,维护国家粮食安全。