土地储备的风险与防范

土地储备制度的建立，使城市土地市场开始走向规范，土地收益得到了一定程度的控制。但还有一个重要问题——即土地储备实施过程中的风险问题应引起重视。在市场经济条件下，风险始终伴随着市场而存在。实施土地储备制度，使城市土地交易走向市场化，风险也必然随着土地储备制度的实施而存在。     

招拍挂制度下的土地估价

我国的国有建设用地使用权招标、拍卖和挂牌公开出让(以下简称招拍挂)制度正式实行并发展至今,已有六年多的时间。该项制度通过土地市场化配置的历程,揭示出土地和房地产市场运行的内在规律。自2002年5月国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》发布实施以来,各地土地交易有形市场相继建立,招拍挂也逐渐替代协议成为主流的土地供应方式。今年1月,国务     

地价·拆迁成本·制度选择

城市土地所有权归国家所有决定了国有土地所有权与使用权相分离的特点。随着土地使用制度改革的深入进行,土地开发实行市场运作,地价在房地产开发的地位越来越重要,地价成为房地产开发成败的关键因素,同时又是政府调控土地一级市场的必然手段。从房地产开发的成本构成来看,在理论上和实践中均把拆迁成本归属为地价的一部分。拆迁成本和地价趋于市场化的同时受政府调控和制度选择的影响,两者在房地产开发中不仅直接影响经济效应而且对提高社会效益的作用也非常重要。房地产开发中的地价的构成房地产开发的成本包括三个部分:地价、建筑成本、…     

规范招投标行为 推进物业管理市场化进程

<正>物业管理招投标制度是《物业管理条例》确立的一项基本制度,《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对这项制度作了进一步的细化和明确,一些地方也以地方性文件等形式,制定了当地的物业管理招投标管理办法,这为规范发展物业管理招投标活动提供了有力的制度保证。目前的实践中,不但相当多的房地产开发企业在前期物业管理阶段按照规定以招投标的方式选聘物业管理企业,一些业主大会、业主委员会也开始以招投标的方式选聘物业管理企业。推行物业管理招投标,对保证房地产开发企业选聘物业管理企业行为的公开透明,维护业主自主选聘物业管理企业的权利,推动房地产开发与物业管理的分离,促进物业管理市场的公平竞争,提高物业管理行业的整体水平,具有非常重要的作用。但应当看到,在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少问题,主要表现在以下方面：一是,不     

快速实现“做大做强”的必由之路——房地产跨区域投资开发全攻略

国家房地产新政策的出台给我国房地产企业的发展戴上了双重紧箍咒。一方面，房地产行业信贷紧缩政策的出台大大压缩了目前我国房地产企业的资金空间，使房地产企业突然面临资金紧张的格局，另一方面，土地收购储备制度和招标拍卖制度的完善，使政府开始垄断土地一级市场，土地进一步成为稀缺资源。信贷政策和土地政策的双重紧逼使房地产企业的发展走上了又一个十字路口，生存还是毁灭，收缩还是扩张，都成为当前房地产企业面临的迫切问题。随着一系列调控措施的深入实施，及房地产业规模优势的凸现，跨区域开发成为众多房地产企业的必然选择。     

房地产企业内部控制存在的问题及对策

我国房地产企业在进行内部控制时不可避免地存在着一些问题,这不仅影响着企业的发展,同时也会对我国市场经济的健康、稳定发展产生影响。一、内部控制中出现的问题(一)制度建设不完善目前我国大部分房地产企业所执行的内部控制制度都存在一些问题,如会计的核算、资金的管理等,而这些问题会影响企业财务管理工作的有序进行,使得企业在进行项目的评估、土地的招投标、开发成本的控制、资     

’2008问题解答之一(001～008)

001.我公司为从事房地产开发的企业。2004年公司通过土地交易中心承受一宗土地用于房地产开发,土地最终拍卖成交价为5600万元。土地交易中心给公司出具的是省级财政部门的票据。我公司在申报销售不动产营业税时,将所承受的土地使用权价值分期按一定比例从计税营业额中予以扣除。     

房地产开发企业建设工程招标风险及管理研究

随着我国市场经济的不断发展，工程招投标制度得到了广泛的运用。尤其是2022年后，房地产业发展放缓，进一步要求房地产开发企业提升内部招标管理水平。基于此，文章通过分析识别房地产开发企业建设工程招投标过程典型风险，如组织管理风险、专业性风险等，提出了一系列风险管理措施及具体风险应对策略，以降低房地产开发企业建设工程招标风险。     

探究土地一级开发招标实践中的问题

土地一级开发是伴随着土地储备制度的产生而产生的，逐渐从房地产综合开发中分离出来的工作过程，在整个房地产开发流程中占有十分重要的地位。目前土地一级开发招标的具体实践过程中尚存在一些问题，应引起业内人士注意。     

房地产开发工程招投标竞争中的管理

房地产开发是市场经济发展中的重点工程,由于其投资成本多、项目施工广等特点,工程竣工验收结束后会给建设单位及投资方创造丰厚的经济收益。目前房地产开发工程已经成为众多资金持有者投资的主要方向,招投标是工程项目开发的首个环节,这就要求企业在招投标环节采取必要的调控措施,灵活运用各种方案增强竞争实力。鉴于此,现分析了房地产开发工程招投标竞争管理的相关问题。     

当前房地产开发企业存在的问题及对策

随着改革开放的深入发展,我国的房地产开发业发展很快,短短的几年,一跃而成为举足轻重的支柱产业,为城市建设和经济发展起到很大促进作用。但是,由于经营者决策之误、管理监督跟不上或其它原因,当前房地产开发企业还存在着一些亟待解决的问题。最近,我们对惠州市的房地产开发企业进行了一次较全面的审计调查,发现自1993年下半年国家实施宏观调控措施以来,惠州房地产发展过热而潜藏的问题很快就暴露出来。目前房地产业已陷入了前所未有的困境。如何克服房地产业当前的困难及其产     

建筑工程无标底招标理论与实践

随着中国建筑业管理体制改革的不断深化，招投标制度在中国得以推广应用，但在招投标机制方面还存在不足，有待完善。文章通过无标底招投标的博弈论基础，分析了无标底招标的意义和作用，同时对无标底招标的实施提出了一些相应的措施和建议，最后指出，随着中国加入WTO，与国际接轨，推广无标底招投标方法是我国建筑业招投标制度改革的当务之急。     

营改增对房地产开发企业的影响

伴随着营改增税收体制改革的逐步深入,房地产开发企业营改增税制改革势在必行。实施营改增对于房地产开发企业具有深远的影响,尤其会对企业的纳税负担产生重大影响。本文围绕房地产开发企业实施营改增,介绍了相关背景及影响,并就如何采取应对措施提出了建议。     

前期招投标——物业管理三方共赢的举措

2003年6月26日建设部制定了《前期物业管理招标投标管理暂行办法＂，规定“住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。”2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。随后各地方陆续出台了相关的“评标办法”、“评标规则”，建立了物业管理评标专家库，批准成立了一些物业管理招投标代理机构。不仅一级市场（前期物业管理）大部分实施了招投标，而且二级市场（业主大会选聘物业管理企业）也有不少实行招投标，虽然在实践中物业管理招投标活动仍然存在不少的问题，但是对保证房地产开发企业选聘物业管理企业的公开、公正、公平，维护业主自主选聘物业管理企业的权利，     

我国土地开发整理项目招投标体制缺陷初探

周前土地开发整理项目普遍采取了招投标的手段。但是土地开发整理项目的招投标目前还处于起步阶段,难免存在一定的体制缺陷和问题。针对我国现存的土地开发整理项目招投标的体制缺陷及问题做以初步的探讨,分析其产生的原因及提出建设性的建议和意见。     

对房地产开发公司的 审计监督必须加强

目前，房地产开发公司存在的主要问题有：１．内部管理制度不健全。房地产开发公司经理往往由总公司经理兼任，总公司的其他领导和职能部门很少过问房地产公司的业务经营及财务管理情况，各项管理制度不健全。同时，由于这类公司规模不大，人员较少，一些不相容职务不能分离。２．选择项目经理时不按规定进行工程款投标。由于权力高度集中，房地产开发公司的一些重大经营决策，均由总经理一人决定，甚至不按规定进行工程招投标，也不召开企业领导班子会议讨论研究就将工程发包。这种暗箱操作的行为背后是否存在非法得利、行贿受贿等违法违规…     

浅谈房地产开发项目的成本控制

随着我国加入WTO和经济社会的发展,竞争进一步加剧,如果房地产开发商再不注意项目的成本管理等问题,部分实力较差的企业将可能会被市场淹没,认识和加强房地开发项目过程中的成本控制已成为房地产企业急切需要关注的问题.本文对房地产开发项目投资决策阶段、规划设计阶段、招投标阶段,项目实施阶段、租售阶段等五个阶段成本控制进行分析,并提出相应的控制措施.     

对房地产业城镇土地使用税计算方法的探讨

根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》的规定，土地使用税以纳税人实际占用的土地面积为计税依据，而对房地产开发企业而言，其开发商品用地的占用面积是随着商品房的销售而逐渐减少的，在实际操作中，如何认定其实际占用的土地面积是困扰税务、审计部门的一个难题。笔者最近参加了多家内资房地产开发企业涉税问题的专项检查，就审计中如何计算城镇土地使用税进行了一些总结。     

关于我国企业年金税收政策的思考

企业年金,是指企业及其职工在依法参加基本养老保险的基础上,自愿建立的补充养老保险制度.企业年金采取自愿原则,采用个人账户管理和市场化运作,其费用由企业和职工个人共同缴纳.企业年金是企业员工福利制度的重要内容,是多层次养老保险体系的重要组成部分.所以如何有效地实施企业年金税收也成为一个需要关注的问题,本文主要分析了我国企业年金税收现状和存在的主要问题及应采取的相关措施.     

试论房地产企业建安成本的控制

随着我国加入世贸组织,各行各业面临着巨大的机遇和挑战。对于我国尤其是上海的房地产业来说,如何与国外房地产跨国公司竞争,并在激烈的市场竞争中生存和发展,将成为十分现实的问题。加入世贸组织后,我国对国外房地产投资商将实行国民待遇,对本地房地产企业的保护和对外国房产商的投资限制将随之取消。伴随着一系列土地供应方式的改革以及土地招投标和拍卖措施的引进,今后在土地的获得上将进一步公开、公平、公正,即在同等条件下谁给付的土地出让金最多土地就给谁。由于房产开发的成本主要由土地成本和建安