海市蜃楼的幻景:物业管理权信托制评析——兼与物业管理信托制度的倡导者商榷

近期有热心人士提出在物业管理实践中引入信托制度的构想，进而引发了相关讨论，对此笔者认为首先应当肯定物业管理权信托制度倡导者的勇气和热情。在我国现行物业管理制度还存在诸多缺陷的前提下，对于任何旨在改变现状、完善制度的设想和建议，其态度都是积极而值得提倡的。如果没有这种探索的思考，则任何改进都无从谈起。但是，对于某项制度设计是否切实可行，则应当本着科学严谨的态度，进行深入而具体的论证以权衡利弊。在此笔者拟基于理论分析提出对于物业管理权信托制度的一些疑问，以求教于各位论者。     

物业管理权信托的法律构架

信托是一种以信任为基础,以财产为中心,涉及委托人、受托人、受益人三方当事人的法律关系。它作为一种转移、管理与营运财产的制度,在财产保值、增值、社会公益等方面具有独特的功能,在协调物业管理过程的复杂关系中具有不可替代的作用。     

浅析物业管理权的及物性特征

物业管理权由业主的委托授权产生,通过物业管理服务合同确定双方的权利和义务关系。物业管理权的及物性体现在:物业管理人行使物业管理权的目的和结果都是实现对物的管理。     

物业管理的政治学思考(二)物业管理权的起源

曾经有位作者谈到东西方对权力理解上的差异:西方认为权力是一种固定的东西,一个人享有了过多的权力,意味着这部分权力从他人手上的转移和减少,所以,西方注重"分权".而东方认为权力不是那种躺在那里不变的,它是"活"的,所以要善于创造权力,通过一些"运动"和"行动",去扩张权力,故而,东方注重"集权".这种二分法使人联想到我们行业一个非常有趣的词汇:物业管理权.     

该物业管理权选聘投标结果是否有效

物业管理问题是城市化发展的必然产物，它与人民生活息息相关，并且也是构建社会主义和谐社会的重要领地。本案所披露的是一件社会关注度极高的案件，该案件涉及的物业方面的法律问题就是令众多小区及业主头疼的关于物业服务企业的选聘问题，     

物权法下的物业管理权

在物业管理活动中,业主、业主委员会与物业管理公司定位一直是一个悬而未决的问题。已经出台即将于2007年10月1日施行的《中华人民共和国物权法》明确规定了建筑物区分所有权,在法律层面上明确了物业管理活动的权利基础,明晰了各方主体的地位及相互关系。     

物权法下的物业管理权

在物业管理活动中,业主、业主委员会与物业管理公司定位一直是一个悬而未决的问题.已经出台即将于2007年10月1日施行的<中华人民共和国物权法>明确规定了建筑物区分所有权,在法律层面上明确了物业管理活动的权利基础,明晰了各方主体的地位及相互关系.     

降低物业管理成本"六法"

物业管理成本，是物业管理企业在其发展的实践中必须探索的问题，而如何降低物业管理的成本．则更是物业管理企业在其发展的实践中孜孜以求的一个课题。作为任何一个渴求发展的物管企业，都在探寻这样一个相同的问题，怎样做到在既不增加企业的管理成本和增大业主负担的前提下，以及在保证企业不断发展的同时为其服务的业     

中小物业企业发展战略研究

作为物业服务企业中的主力军,中小物业服务企业的生命力旺盛。本文从中小物业服务企业实行发展战略的重要性入手,分析其在实施发展战略过中存在的障碍,并针对障碍,提出优化中小物业服务企业发展战略的对策。     

物业管理实施人性化的必要性及它对降低物业纠纷的积极意义

人性化的定义现代汉语词典对人性的解释是:在一定的社会制度和一定的历史条件下形成的人的本性,即人所具有的正常的感情和理性。人性的重要标志就是人的正常“感情”和“理性”。前不久媒介报道,一个即将执行死刑的罪犯,被批准与其家人照合影相。这在我国司法界还是首次,它体现了政府对犯人家属的一种关爱,同时,也是对犯罪人即将结束生命前的感化和悔恨的一种慰藉。这一举措实际上就是一种人性化的体现。“人性化”实际上是一种人与人之间正常感情的交流和理性的沟通。人性化就是把人的感情理性放在第一位,利益欲望放在第二位。     

物业服务企业公共关系研究

随着物业管理行业的快速发展,物业服务企业、业主、开发商等主体之间的纠纷也不断涌现,而公共关系理论在物业服务企业中的运用,将有助于物业服务企业塑造良好的品牌形象,改善物业服务企业和相关主体之间的关系。本文从分析物业服务企业公共关系的构成要素入手,指出物业服务企业开展公共关系的重要作用,并在此基础上积极探讨物业服务企业加强公共关系能力建设的合理化意见。     

物业管理企业如何向物业服务企业转化

《物权法》将物业管理企业称为物业服务企业,新《物业管理条例》将物业管理企业修改为物业服务企业,对于这一名称的变化,物业企业应如何正确认识并积极应对呢?本文重点分析了面对新变化物业企业应抓好的工作重心。     

美国股东表决权信托制度对我国的借鉴意义

我国上市公司的股权结构呈现出明显的二元性，在法人治理结构的设计上有许多缺陷，而表决权信托制度能够在保护中小股东权益，改善上市公司法人治理结构等方面起到积极的作用。本文从剖析美国法中表决权信托制度的基本原理入手，分析了股东表决权信托制度对我国的重要借鉴意义。     

新版前期物业服务合同八大新意

物业管理活动的基础是物业服务合同。没有物业服务合同，任何一个物业管理企业都无法与任何一个物业区域的业主建立稳定，合法的服务关系。从这个意义上说，无论是对物业管理企业的生存发展，还是对维护全体业主的合法权益．物业服务合同是第一重要的。因而如何理解和把握好物业服务合同．必然成为大家关注的热点。笔者对国家建设部最新(2004年9月6日)颁布的《前期物业服务合同(示范文本)》进行了研究，认为合同有以下八大新意。     

信托制度的继受及在中国的适应与发展

信托作为一种继受制度,源于英国,盛行于美国,推广于日本,在市场经济国家普遍得到运用。由于主客观条件的限制,信托业在中国的发展并不令人满意,其根本原因并不在信托制度本身,而在于这种优良的财产管理制度在具体动作过程中走了样,中国建立社会主义市场经济体制,同样需要发展信托业。     

关于广州市普通住宅物业服务收费情况的思考

广州市的物业管理经历20余年的发展,在社区建设和精神文明建设,以及创建和谐社会方面发挥了必不可少的积极作用.但由于缺乏宣传与沟通,对于物业管理行业,仍有些误解与片面的看法,本文拟从有关的政策环境和市场现状出发,结合广州市物价局2005年对广州市普通住宅物业服务费的调查数据,对广州市物业服务收费的情况作一个浅析.     

物业服务企业要贯彻“以人为本”的服务理念

一、明确自身定位,变管理为服务根据 <物权法>的规定,新<物业管理条例>将"物业管理企业"修改为"物业服务企业",此举标志着物业定位由"管理"转向"服务",清晰地表明了物业公司的新定位. 长期以来,"物业管理"已经成为习惯用语,物业就是"管理"的观念根深蒂固.实践中,一些人望文生义,认为物业管理公司是管理者,业主是被管理者,双方地位是不平等的.     

当前制约物业服务企业发展因素浅析

当前物业服务企业的发展举步维艰，不尽如人意，引起了业内普遍关注。本文从两大内部因素：高素质管理人才的稀缺、利润空间不断被压缩与两大外部因素：物业项目招标竞争不透明、过度的社会责任负担的角度进行了研究分析，提出了较为独到的见解。     

油田物业服务及和谐社区的构建

物业管理是市场经济的产物,油田社区物业管理是油田经济的重要组成部分.随着油田企业改革的不断深化,上市与存续部分实现了分开分立和独立核算.油田社区物业该怎么走成为油田改革中迫切需要解决的重要问题.本文拟从油田物业服务的特性以及和谐油田、和谐社区的构建等方面给予分析、论证,以求推动油田物业管理健康、蓬勃、持续地发展.     

控制物业保安服务成本的实践

作为劳动密集型的物业管理行业,如何合理利用人力资源,提高工作效率,减少成本支出,一直是业内研究和探讨的重要课题.在当前,特别是<劳动合同法>出台后,研究和探讨合理利用人力资源、控制服务成本支出显得尤为重要.