如果此事发生在美国——谈物业费与Assessments

2008年3月26日，北野先生在网上发了一条“物业费该不该涨？”的帖子，说：“银枫家园是全中国第一个通过业主大会投票同意涨价的小区，可能也是第一个在入住6年后，用涨价的物业费开始粉刷楼道的小区，整个小区看起来像新的一样!”     

以照片作证据没能打赢物业官司

随着城市新型住宅小区的迅猛发展,与业主有关的物业纠纷官司也越来越多,尤其以不满物业服务质量,不交物业费的案件最为典型。而在这些案件中,本来觉得理直气壮的业主却频繁遭遇败诉。案件回放:业主拖欠物业费被告上法庭沈阳市大东区小什字街某花园小区6号楼业主王某因拖欠物业费1,373元,于2005年10月被物业公司告上了法庭。在沈阳市大东区人民法院法庭上,物业公司向被告王某索要拖欠的物业费,而业主王某当场拿出了自己用相机拍摄的反映小区内脏、乱、差内容的27张照片,以此作为小区保洁、保安服务不到位的证据以及用于主张自己不交物业费的抗辩理由。     

从"群管会"接替"物管"想到的

最近,笔者在沈阳市小区物业管理状况调查中得知,沈阳市大东区的爱群小区是个有200多户业主的住宅小区。过去这个小区是由沈阳某物业开发公司负责物业管理,业主们按月交纳物业费。起初,业主们以为有了物业公司管理小区,园区环境会“像个样儿”,小区居民会过上舒心安逸的生活,可是管理的结果却让业主们大失所望。     

"照妖镜"VS"太公在此"

物业难干,这是物业人的共同感受,而最难的莫过于收物业费了.业主拒交的理由干奇百怪,有些理由简直就是不可思议,这就需要物业管理人员具备丰富的知识和灵活多变的方式来应付.下面这则事例就是我担任小区负责人时遇到的,很有特点.     

拒交物业费,维权还是侵权?

近年来,拒交物业费引发的官司呈直线上升趋势。据厦门市物业管理协会统计,目前一个小区物业管理费的缴纳率能达到90%已经很难得,通常拒交率都在5%以上。面对越来越多的业主拒绝缴纳物业费,物业公司能够采取的措施之一就是向法院起诉。仅厦门市思明区法院调裁庭2006年上半年受理的物业纠纷案就有184起,也就是平均每天就有一起,且90%均是因拖欠物业费而引起,再从各地法院受理的物业纠纷处理情况看,业主拒交物业费的官司,法院通常都判业主败诉。业主拒交物业费,究竟是维权还是侵权?拒交物业费的根源何在?业主能否采取其他的维权方式?笔者试作一…     

北京老旧小区物业管理面临整改

我国物业管理行业已进入陕速发展阶段,目前新建商品房小区基本实施了专业化物业管理,并且取得了巨大成就.但是,建于上世纪七、八十年代或者更早一些的住宅区大多未实施专业的物业管理,少数实施专业物业管理的小区也遭遇了物业费收缴难、精神文明建设难等一系列问题.老旧小区管理难题俨然成为行业发展的一大阻碍.人们不禁思索,为什么老旧小区物业管理有如此之难?政府有关部门对此问题有何举措?我们应当采取什么措施有效破解老旧小区物业管理难题?本文将结合北京市实践对上述问题试作分析.     

物业服务不达标业主少交物业费

购买了新房的业主刘先生期待着优雅、安静的“花园”生活环境,可他入住不久就发现,小区的物业管理根本就不能为他的“花园”生活提供保障,从此,他便拒交物业费。     

沈阳中院物管纠纷判例

当前,我国<物权法>和<物业管理法>尚未出台,随着房地产事业的蓬勃发展,业主与物业公司之间的矛盾和争议增多,已成为值得高度重视的社会问题.近日笔者在司法部门调查受理的物业案件过程中了解到,目前物业合同纠纷主要有五种类型:①业主在物业管理区域内财产丢失或人身损害,要求物业公司承担违约赔偿责任纠纷;②业主以物业公司没有收费许可或未签订物业合同引起的拖欠物业费纠纷;③个别业主占用物业小区公用部分引起的纠纷;④物业公司服务质量下降而引起的拖欠物业费纠纷;⑤因房屋质量问题而引起的拖欠物业费等纠纷.以下笔者精选沈阳市中级人民法院承办的物管纠纷案例,以飨读者.     

莱芜市空置物业折扣收费建议

随着房地产业的快速发展,长期空置物业的数量也越来越多了,长期空置物业应该缴纳多少物业费这一问题也就引起了越来越多人的关注.实际七,此问题一直存在争议.例如南京、苏州、兰州等一些城市对长期空置物业一般按照70%的标准收取物业服务费.     

跑得了和尚跑不了庙--再谈物管企业败诉教训

编者注:作者在<现代物业>2005年第1期发表了<防人之心不可无--物管企业败诉教训>一文.此文为续篇. 2003年1月,罗××将位于某物业小区的两间自购店铺出租给曹××开店,并将<店铺出租协议>复印件提供给该小区物业管理公司,要求直接向该店铺使用人收取物业费.     

小区设施安全隐患不容忽视

在城市小区建设日益园林化的今天,回家,对每个人来说都是件轻松、惬意的事儿.但孰不知有多少人在自己的家门口摔断了胳膊毁了容,有的甚至断送了生命,而这切的罪魁祸首却是家门前的小区设施存在安全隐患.     

不要将新住宅小区变成"战场"

经过对美丽园小区业委会的物业费诉讼案以及其他各小区业主与物业公司纠纷事件的研究,我们可以看到物业公司违背《房屋使用、管理、维修公约》的规定,在收费中存在“不实收费、违法收费以及强制消费”等问题是一个比较普遍的现象。我们看到各个新建的商品房住宅小区几乎都成了“战场”。不是业主     

5月1日起苏州将按新版《江苏省物业管理条例》实施

2012年苏州大市范围内共有近2000个住宅小区有物业管理,而发生的物业纠纷达到了3,200多起,物业费收缴率平均只有60%。值得注意的是该《条例》中今后业主不按合同交纳物业服务费的,可能被公示。同时,业主可依法对被解聘拒不撤出的物业公司提起诉讼或者申请仲裁。目前收费难、难收费,一直是物业管理工作中的难点。由于物业公共服务的特性,导致少数业主贪小便宜,不交纳     

物业纠纷的民间调解新实验

·事发· 家住5号楼A座1006号的阿姨2个月前发现自己家卫生间漏水,后来,越来越严重.到楼上去敲门,开始,邻居态度还挺好,后来就烦了,说,漏得不厉害.阿姨就生气了,告知物业公司.物业看了情况,估计是1106(1006楼上)在装修时管子没弄好漏水,需要打开看.1106业主说,打开可以,你负责赔偿.这本来不是物业的事,要物业赔物业当然不干,1106就不让修.时间拖得久了,楼上楼下的矛盾大了,把物业也牵进去了.楼上说,你修可以,你赔.楼下说,你物业给我把他的门砸开或停水,必须修.不然,我不交物业费了!     

寻找规范物业管理工作的有效途径

从一个具有坐标意义的案例说起北京“欧陆经典万兴苑”201户业主状告中海物业管理有限公司超标收费一案,由朝阳区人民法院判决被告将超标准多收物业费260元至5000元不等分别退还给原告。北京市朝阳区法院大屯法庭庭长张维平说。“据我们所知,像‘欧陆经典万兴苑’小区这么多业主因物业公司多收费将其告上法庭并最终胜诉,     

浅析影响物业管理费收缴率的因素及改进对策

物业管理费收缴率是所有物业管理企业都要面临的一个重大问题。它不仅关系到物业企业的生存和发展，更是衡量企业运营状况好坏的标杆，也是衡量业主满足度的标准。现在普遍存在的“收费难”问题已经成为制约物业管理公司发展的“瓶颈”，这在一定程度上影响整个行业的健康发展。因此，如何解决物业管理收费难就成为物业管理企业面临的重要课题。本文通过对普遍存在的“收费难”现状及物业管理收费纠纷产生的原因进行了简要论述，找出“收费难”的症结所在，进而提出解决问题的基本思路。     

谁在限制物业费上调?

笔者走访了长春40多家中高档小区,这些小区管理者目前面临的一个主要问题,就是物业管理成本的上升.就保安而言,2003年保安的工资每月为650元-800元.但目前却飙升到1,200-1,800元,而保安人员的人工成本是整个物业企业投入最大的一项,再加上其他的投入,物业企业的经营更是举步维艰.因此,提升物业费价格就成了这些企业的迫切希望,但是,上调却面临着许多的限制.     

物业费的谜团、困惑与出路

谜团 一直以来,我国物业管理服务的成本究竟是多少?对广大业主来说,始终是一个不解之谜.北京市发改委经过两年的调研和酝酿,于2004年4月出台了<北京市物业服务收费管理办法(征求意见稿)>和<北京市物业服务收费政府指导价收费标准(征求意见稿)>,公开向市民征集意见.该收费标准规定,经济适用房物业管理服务费每月每平米0.5元;普通住宅物业管理服务费每月每平米0.90元,甲类住宅最高不得超过1.20元,其中不含电梯和高压水泵运行维护费.北京市政府就这一收费标准于2004年7月5日举行了听证会.听证会上,物业公司的代表认为,普通住宅0.90元的标准太低,物业公司将无法维持正常运营,而业主代表则认为,经济适用房0.50元的物业费标准物业公司仍有盈利,而普通住宅的物业管理服务与经济适用房的物业管理服务没有太大的区别,相比之下,0.9元的物业费标准仍显得太高.两种意见,相差甚远,难以平衡.     

鸽子扰民后的“蜜”处理

业主拒交物业服务费的原因很多,有时就是因为一个具体问题没有解决,当问题解决了或问题虽没有解决但是物业人员为此尽职尽责了,通常情况下都能赢得业主的理解,物业费相对来说也就容易收取了.笔者对实际工作中发生的一起因鸽子扰民影响物业费收缴的案例进行评析,从中学习借鉴经验,期待有利于从多方面改进物业服务管理工作.     

物业管理收费纠纷的行业隐患

近两年来,全国各大城市的楼市火了,小区多了,一同多起来的还有小区物业服务收费纠纷.小区物业收费标准和方式谁说了算?政府在小区物业管理中到底该扮演怎样的角色?这似乎在行业中形成了一种困惑.