广东省物价局、广东省住房和城乡建设厅关于物业服务收费管理办法

第一条 为规范物业服务收费行为,保障业主和物业服务企业的合法权益,根据<中华人民共和国价格法>、<广东省物业管理条例>和国家发展改革委、建设部<物业服务收费管理办法>等法律、法规及规定,结合我省实际,制定本办法.     

物管企业可以收取"滞纳金"

<现代物业>2005年第3期刊载一篇题为<物管费"滞纳金"一词当慎用>(以下简称"慎用"文)的文章.该文认为:"一旦业主拖欠物业管理费,物业管理公司不能主张收取物业管理费滞纳金,而只能要求业主承担违约金……物业管理公司对违反物业服务合同、拖欠物业管理费的业主要求加收滞纳金是没有法律依据的."     

天津市人民政府文件关于印发天津市物业管理用房管理办法的通知

第一条为了规范物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,保证物业管理项目的正常管理服务,根据<物业管理条例>(国务院令第504号)和<天津市物业管理条例>的有关规定,结合本市实际,制定本办法.第二条本办法适用于本市行政区域内新建出售物业项目中物业管理用房的规划、设计、建设、权属登记和使用等活动.     

北京的物业管理是人做的

今年4月6日由北京市人大通过并将于10月1日施行的<北京市物业管理办法>中,"物业管理"出现了新的解释.原来<物业管理条例>(国务院2003年颁布、2007年8月26日修订)中的第二条"本条例所称物业管理,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理,维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动."     

以民事代理视角解析《物业承接查验办法》

为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,住房和城乡建设部制定了<物业承接查验办法>(以下简称"办法"),于2011年1月旧起施行.因物业共用部位、共有设施设备无人验收或验收不全,业主入住后发现问题,经常遭遇物业服务公司与开发商之间"踢皮球",互相推诿责任.因此,物业承接查验至关重要,是厘清建设单位和物业服务企业之间法律责任的重要一环.本文试图从民事代理法律视角对该办法作一些法理探析.     

办公自动化条件下文书工作之思考——从办公室自动化建设谈起

为了规范物业承接查验行为,加强前期物业管理活动的指导和监督,维护业主的合法权益,住房和城乡建设部制定了<物业承接查验办法>(以下简称"办法"),于2011年1月1日起施行.因物业共用部位、共有设施设备无人验收或验收不全,业主入住后发现问题,经常遭遇物业服务公司与开发商之间"踢皮球",互相推诱责任.因此,物业承接查验至关重要,是厘清建设单位和物业服务企业之间法律责任的重要一环.本文试图从民事代理法律视角对该办法作一些法理探析.     

"菜单式"收费,丰俭自主

据悉,上海市将从2005年10月1日起实行<上海市住宅物业服务分等收费管理暂行办法>(以下简称<办法>),全市推行物业服务"菜单式"收费,以此规范物业管理服务.办法规定:业主大会、业委会成立前,建设单位和物业管理企业可根据不同小区的实际需要,从服务菜单中选择不同的服务项目和服务等级,并在区(县)最高收费标准范围内协商确定具体的收费标准.     

关于对"物业服务保证金"的批判与猜想

不言而喻,中国的现代化进程在近十年之间以加速度前行,其中衍生了许多新生事物,具有中国特色的物业管理即是其中之一,最近的一个比较有意思的话题即为"物业服务保证金",它近年来开始在全国各个城市纷纷涌现:2008年<杭州市物业管理条例(修改草案)>提出:被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时,应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金;吉林省吉林市的<物业管理条例>则将两个月的物业服务费用作为物业服务保证金的规定数额;江苏镇江的房管部门也在2008年5月出台了<镇江市物业管理企业履约保证金管理办法>,不过它的保证金标准定得低一些,也就是一万元至数万元不等.     

浅议物业管理的若干法律问——简评《武汉市物业管理条例》的亮点与遗憾

专家说:"物业管理是朝阳产业".但随着房地产市场的迅猛发展,围绕粉业主、开发商和物业管理服务企业之间的矛后也在不断升级,可谓层出不穷.<武汉市物业管理条例>兼采<物权法>、国务院<物业管理条例>等法律法规的精粹确立了一系列重要的物业管理制度.本文择取部分精粹扼要阐述<武汉市物业管理条例>在规范物业管理活动,维护业主、物业服务企业及其他管理人的合法权益,促进物业管理业科学规范和谐发展等诸多方面的重大意义.     

物管费越低越好吗?

随着<物业服务收费管理办法>(下文简称<办法>)的实施,各地相继制定了区域性的物业服务收费管理实施办法或细则,针对<办法>中的原则和概括性规定进行细化,使之具有可操作性.福建省针对<办法>也制定了<福建省物业服务收费管理实施办法>(下文简称<实施办法>),实施过程中收到了良好的效果.但是,也暴露了一些问题.虽然<实施办法>已明确区分实行政府指导价和市场调节价的范围,如第六条第四款规定:"未成立业主委员会的普通住宅(不含别墅、酒店公寓)物业管理区域的物业服务收费实行政府指导价.     

试为"前期物业管理"改名换位

通常情况下,区分所有权物业(以住宅小区为主)竣工销售前期,业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主选聘物业管理企业,但又需要对物业进行管理。这时,要求建设单位(以下统称"开发商")选聘物业管理企业来实施物业管理服务。这时的物业管理被称为"前期物业管理"。而一般意义上的物业管理是指从小区成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司后开始的物业管理。     

前期物业服务合同对业主有效吗?

前期物业管理是住宅小区物业管理的一个重要组成部分,实践中发生的前期物业管理纠纷案件,多数表现为业主拒交前期物业管理费用,而业主拒交物业费的原因有不少是由于物业买受人(业主)不承认前期物业服务合同对自己的效力.     

深圳"好来居"案判决的可商榷之处

物业服务企业作为"管理人"对高空落物损害责任的承担未履行合同约定<物业管理条例>第三十六条规定:"物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任."     

西安市物业管理条例

第一章总则 第一条为了规范物业管理活动,维护业主和物业服务企业的合法权益,根据国务院<物业管理条例>、<陕西省物业管理条例>及有关法律、法规,结合本市实际,制定本条例.     

物业服务企业要贯彻“以人为本”的服务理念

一、明确自身定位,变管理为服务根据 <物权法>的规定,新<物业管理条例>将"物业管理企业"修改为"物业服务企业",此举标志着物业定位由"管理"转向"服务",清晰地表明了物业公司的新定位. 长期以来,"物业管理"已经成为习惯用语,物业就是"管理"的观念根深蒂固.实践中,一些人望文生义,认为物业管理公司是管理者,业主是被管理者,双方地位是不平等的.     

勇者无惧且前行——兼论《物业承接查验办法》的战略意义

自2003年以来,住房和城乡建设部已经连续出台了物业管理行业相关的六部法律法规,分别为2003年6月26日<业主大会规程>、2003年11月13日<物业服务收费管理办法>、2003年6月26日<前期物业管理招投标管理暂行办法>、2004年3月17日<物业管理企业资质管理办法>、2005年11月16日<物业管理师制度暂行规定>、2007年12月4日<住宅专项维修资金管理办法>.     

如何界定物业服务费计费起始时间

最近,温州地区多次出现有关物业公司与业主就前期物业服务费计费起始时间确定的争议,引发业主投诉物业公司违规操作,引起了众多物业企业与业主的关注.双方争议的焦点集中在《浙江省物业服务收费办法》第二十条内容:"物业服务费可以预收,具体由物业管理企业按照与业主委员会签订的《物业服务合同》所约定的时限向业主、使用人收取;未作约定的,预收期不得超过12个月.     

前期物业管理存在的问题

物业建成之后,业主大会成立之前的前期物业管理活动中,物业所有者通常没有得到其应有的地位,在建设商与物业管理企业交接物业时容易出现损害业主利益的情况,前期物业管理中出现的问题为物业留下无穷隐患.本文从服务、业主委员会等角度剖析了这些问题发生的原因.     

“业主”之争

业主是物业管理活动中的重要主体,物业管理离不开业主的参与.业主在物业管理活动中享有很多的权利:接受物业服务;提议召开业主大会,就物业管理的有关事项提出建议;参加业主大会会议,行使投票权;选举业主委员会委员,并享有被选举权等.同时业主还负有相应的义务:遵守业主公约和业主大会议事规则,执行业主大会决定和业主大会授权业主委员会作出的决定,交纳物业服务费用等.业主是物业管理活动中的基本概念,不搞清楚这个概念,物业管理活动就无从开展.国务院<物业管理条例>第六条规定,"房屋的所有权人为业主."这一规定似乎非常清楚,但在<广东省物业管理条例>修订过程中,有关业主的含义却成了争议的焦点之一,对于什么是业主,人们的认识还很不一致.     

法治让窨井"闭嘴"

房前屋后的窨井,有时成了物业企业和业主的"陷阱".窨井伤人,现实中大多数案例归责于物业企业疏于安全管理,由物业企业承担被伤害人的巨额赔偿.然而,这些窨井的管理者有水务局的,有天然气公司的,有电信的,有热力公司的,有消防的、有企业自建的,权属不一.物业管理区域内发生窨井伤害业主的事,应该是物业企业站在被告席上?还是相关专业公司站在被告席上?谁应当承担被伤害业主的赔偿责任?怎样减少窨井伤人,把损失降到最低限度?笔者根据<物业管理条例>(以下简称<条例>),针对以下案例进行分析,与业内人士共同学习探讨.