征用农地应秉持“涨价归农”原则

近几年周诚教授发表了《农地征用中的公正合理补偿》、《再论我国农地征收的合理补偿》和《农地征收宜秉持“全面开发权”论》三篇文章(以下简称周文),提出了他对土地征收中合理补偿的见解。这个问题不仅是征收土地的合理补偿问题,还是涉及完善要素价格形成机制、发展土地市场、维护农民利益、构建和谐社会的大问题。不由得要谈一点不同于周文的看法。在土地征收中需要对被征地农民做出补偿的有三个方面:对丧失土地所有权的补偿,丧失地上附着物的补偿和丧失劳动权的补偿。先谈对土地所有权的补偿:土地“本身”值多少集体土地是集体农民的财…     

农地流转冲突治理对策

正完善制度安排,构建冲突治理机制广西防城港市农地流转形式多样化,当前的农地流转形式有转让、转包、出租、入股、征用和其他形式。其中,转包、出租、政府征用的农地流转形式占的比重最大,其他形式较占比小。为适应北部湾经济区开发开放大发展的需要,防城港市需要征收大量土地用于建设,被征收的土地大多数属于耕地,有部分是宅基地。北港安置区居民主要由炮台村村民搬迁过     

我国农村土地增值收益分配探析

农地征收出让中的土地增值收益分配关系到“三农”发展甚至整个经济社会发展。尽管国家不断地提供农地征收补偿标准,但农地非农化征收与出让过程中农民的土地收益占土地出让收益比例偏低,而地方政府的收益份额则居高不下。研究结果表明,保障农民土地收益权、构建农民长期分享土地增值收益机制需要改革现行征地补偿制度,在合理的土地增值收益测算方法的基础上,确定增值收益分配比例、分配方式及建设用地与农民留用土地的比例,建立国家土地基金制度及国有土地资产经营制度。     

我国农村土地增值收益分配探析

农地征收出让中的土地增值收益分配关系到"三农"发展甚至整个经济社会发展。尽管国家不断地提供农地征收补偿标准,但农地非农化征收与出让过程中农民的土地收益占土地出让收益比例偏低,而地方政府的收益份额则居高不下。研究结果表明,保障农民土地收益权、构建农民长期分享土地增值收益机制需要改革现行征地补偿制度,在合理的土地增值收益测算方法的基础上,确定增值收益分配比例、分配方式及建设用地与农民留用土地的比例,建立国家土地基金制度及国有土地资产经营制度。     

农地征收程序的国际比较及其借鉴

我国工业化和城镇化建设所需土地主要源于农地征收。但是当前农地征收程序的低公开性、弱民主性和非中立性,一方面抑制了农地的供给愿望;另一方面也刺激了农地征收的需求。此种不均衡造成并加剧了滥用农地征收权,侵犯农地权利人合法权益,危及国家粮食安全、农地合理利用以及社会安定和谐等一系列问题。为充分发挥农地资源的经济效益和社会效益,我国应在借鉴国际成功经验的基础上,结合我国国情,对现行农地征收程序予以完善:第一,完善公告/通知制度,提升程序公开性;第二,完善农地权利人参与机制,提升程序民主性;第三,建立农地征收补偿的司法救济制度,提升公平性。     

公共利益的确认与我国征地制度改革

国内学者对于在土地征用中是否需要对公共利益进行确认存在分歧。实践中,我国因土地征用引发的种种问题,如土地征用权的滥用、失地农民利益被侵害、土地资源浪费等,源于中国现行的征地制度存在着重大缺陷:对于征地的前提——公共利益缺乏严格和清晰的界定。因此,有必要在土地征收制度中确认公共利益,并从公共利益的角度完善土地征收制度,具体做法是:明确界定土地征收中公共利益的范围;设立认定公共利益的方法和程序;完善公益性用地的补偿制度;开放集体土地一级市场,提供非公益性用地的供给。     

权力、权利和利益的博弈——我国当前土地征收问题的法律与经济分析

土地征收涉及各方面的利益,利益主体包括地方政府、企业、村集体和农民。由于公共利益界定模糊,利益主体间的经济地位和法律地位的不平等以及法律规定不当与法外行为并存,致使最终受伤害的是村集体和农民权益,以致于造成土地征收非农化范围不断扩大,土地资源浪费严重;土地征收补偿费偏低,截留挪用现象严重,无法弥补被征地农民的损失;失地农民土地保障丧失,社会保障严重缺失;因土地征收引发的纠纷层出不穷,影响了社会稳定。因此必须进一步完善现行的土地征收制度,具体措施是:明确公共利益的范围,以法律的形式来确定土地征收制度的目的;促成农民利益集团的组织化和强大化,健全农民利益代表机制;完善法律程序,建立公正而合理的征地程序;实行被征收土地资本化,让农民获得土地发展收益。     

城市化、农地征用与失地农民利益补偿

政府主导的低成本获取城建用地的城市化,并没有为我国生产出低价位的城市产品。这是由于我国现有的农地征用制度与对失地农民利益补偿机制的缺陷,从而内生出高昂的交易费用,其根源于我国现有的农地产权制度。因此发展我国的农地产权,赋予农民土地发展权,是问题的关键所在。     

我国农地过度非农化的经济学解释

当前,我国农地非农化存在过度的倾向。从供给角度看,主要缘于土地征用是农地非农化的唯一合法途径以及以"优先发展工业、城市"为特征的赶超型发展战略;从需求角度看,主要是政府和企业都具有极强的农地非农化偏好。要遏制我国当前农地过度非农化趋势,从供给角度讲,应改变征地补偿标准,完善农村土地产权制度,实行农业、工业、城市农村协调发展战略;从需求角度讲,应提高地方政府的土地违法预期成本,严格执行公益性建设用地国家征用制度,加快完善分税制财政管理体制和地方官员政绩考核制度。     

现行法律框架下农地征用机制缺陷与对策分析

农地征用制度改革是当前土地使用制度改革的热点，其中“公共利益”的界定不清和补偿机制不完善又是其核心问题。在本文，笔者将从理论上在这两个问题上对现行土地征用机制缺陷进行分析，并提出改进建议，以完善当前的农地征用制度。     

浅析农村征地补偿的保障度

我国快速城镇化进程导致了大量的农用地被征为非农用地,而征地过程伴随土地权益的调整引发了大量的征地冲突和侵权事件。所以本文主要针对在农村土地征收过程中出现的农民权益受到侵害以后补偿不合理的情况,从征地、维权机构和土地估价三个方面进行浅略分析,并大胆提出了个人的想法和解决措施。     

产权演化视角下的土地征收补偿合理化——基于地方政府与征地农户之间的关系

研究目的:运用演化博弈方法,基于现有制度条件、有限理性和主体学习的博弈框架,论证征收补偿标准逐步合理化产生的过程和机理,理清地方政府与征地农户之间的动态博弈关系。研究方法:演化博弈方法和图示分析法。研究结果:1.随着经济社会的发展,土地的潜在价值被逐渐挖掘,形成新的价值体系。原产权主体——征地农户与地方政府会不断强化对其的控制和拥有,逐步形成以新价值体系保护为目标的产权结构和形态;2.土地新价值体系发现及形成后,地方政府采用行政征收权时会与征地农户产生激烈对抗,各主体依据各自利益诉求逐渐形成了目前征地补偿标准变化的新趋势。研究结论:随着经济社会的发展、农户维护自身利益的意识和政府维稳压力的增加,地方政府较之前更加愿意分享土地的潜在价值,形成土地征收补偿标准逐渐合理化的趋势。     

当前我国征地补偿制度存在的主要问题及对策建议

土地征收补偿制度是协调和解决土地征收过程中国家、社会和个人利益冲突的一项基本制度,妥善解决土地征收补偿问题,对保护农民的土地利益,建设社会主义新农村,实现和谐社会具有重要意义。文章从我国现行征地补偿制度入手,对现行征地补偿制度存在的问题进行了系统深入的思考,并从合理制定征地补偿标准,丰富补偿方式,完善被征地农民社会保障制度等角度提出了解决问题的思路和对策。     

改革和完善农村征地斜度及其科益机制

在我国农村征地中的利益失衡问题,影响了经济发展和社会和谐。这一现象的表层原因很多,包括土地所有制的缺陷,征地农民、用地单位和地方政府的不平等地位,以及定价机制不合理等;而深层原因就是征地制度及其利益机制有缺陷和不完善。因此,要通过明确征地各方的法律地位、严格界定公共利益范围、转换政府职能、按市场机制定价及合理分配补偿资金、健全法律调解和诉讼制度等途径,改革和完善农村的征地制度及其利益机制。     

土地流转中完善农民权利是关键

农村土地制度完善与否,土地流转机制是否适应现代经济的市场化发展,对国民经济的发展产生着深远的影响。土地不仅是农业发展最基本的生产资料,也是农民最基本的生活保障。因此,如何充分关注农民的切身利益,成为土地流转中的关键。     

陕西省土地储备中政府、农民权益得失评价

随着1996年上海等地开始借鉴国外经验,摸索土地储备制度的同时,陕西省各地政府也于2002年前后纷纷建立了专门的土地储备机构并出台了相应的土地储备制度。土地储备制度是政府调控土地和集约化用地的主要手段,制度在实施过程中给相关权益主体造成了一定的利益得失。结合陕西省政府及农民等土地储备权益主体在土地储备过程中公信力和征地补偿权益得失的分析,提出创新土地融资方式和完善土地储备制度,促使政府和农民的权益达到损失最小化和收益最大化。     

土地征用过程农民经济权益可持续保障探讨

农村集体所有制土地征用过程,侵害村民合法权益现象时有发生,由此引发失地农民经济权益的保障问题。文章认为,现行土地征用政策存在诸多不合理,国家应在保证所有权主体平等的基础上,实现农民与其土地使用者之间的平等交易。国家可在保障农村集体土地所有权的基础上,由农民收取土地使用权出让金。国家转让土地使用权,收取使用权转让费用。土地流转中的地价增值收益,应在农民、政府和开发商之间合理分配,保证农民所有权收益,体现政府规划权收益,保护开发商投资收益,实现农民经济权益的可持续保障。     

我国农村集体土地使用权的确立及改革

农村集体土地使用权是农村土地财产权利的重要组成部分。农村集体土地使用权的确立,具有科学的理论依据,是对集体土地所有权功能的有效弥补。经过多年实践,我国通过法律的形式将土地使用权加以建立,并不断进行改革。科学认识现行土地使用权法律制度,完善农村土地使用权体系,是推进我国土地制度改革,维护农民合法权益的必经之路。     

农村集体土地所有权确权登记发证项目实施方案

全面开展农村集体土地所有权确权登记发证工作,不仅是维护农民权益和促进农村社会和谐稳定的现实需要,也是落实严格耕地保护制度和节约用地制度以及提高土地管理和利用水平的客观需要,更是进一步夯实农业农村发展基础和促进城乡统筹发展的迫切需要。