不动产司法拍卖税费承担的路径重构——从包税条款切入

包税条款是债务履行承担之约定，在实现买卖双方利益最大化的同时也不违反税收法定原则，并不会通过影响计税依据而影响国家税收，应属有效。不动产司法拍卖包税条款旨在解决不动产司法拍卖“征税难”问题，但由于司法拍卖的特殊性而容易引发新的涉税争议。司法拍卖包税条款的模糊性和格式条款属性使其可能存在效力瑕疵，且司法拍卖包税条款并不能达到提高执行回收率的预期效果。“法院划缴”是不动产司法拍卖税费承担的最优路径，它可避免许多涉税争议，减轻买方的行动负担，提升征税效率，并且具备法律上的可行性。为了更好地推行“法院划缴”的税费承担路径，建议建立司法拍卖税费征管联动机制，明确司法拍卖的公私法折中属性，并抓住《民事强制执行法》的立法契机健全司法拍卖法律体系。     

拍卖过程中法律关系研究

拍卖过程中当事人之间的法律关系一直存在不同的认识.根据《拍卖法》、《合同法》等法律法规对拍卖活动的规定以及委托合同、行纪合同、居间合同的法律特征,文章认为在委托人、拍卖人和买受人之间拍卖人是委托人的受托人,适用委托合同关系;在与没有成为买受人的竞买人之间,拍卖人是行纪人,适用行纪合同关系.     

巨资拍得的房产,其土地性质有重大瑕疵怎么办?

某投资商王先生问:今年5月份,我公司在外地以逾二千万巨资拍得一幢烂尾楼,下面三层是商铺,上面是住宅。办产权过户时,我们才发现土地证等材料表明的土地性质是“城镇单一住宅用地”,这将严重影响该楼宇今后的运营和处置。于是,我公司立即进行交涉,拍卖公司和委托拍卖的债权银行说,由他们想办法办理土地改性,但直到现在还没有眉目。请问拍卖是否有效?可否要求赔偿?楼市律师点评:《中华人民共和国拍卖法》第十八条、第二十七条规定,拍卖人有权要求委托人说明拍卖标的的来源和瑕疵,委托人应当向拍卖人说明拍卖标的的来源和瑕疵,同时拍卖人应当…     

如何对房地产企业进行税负管理

<正>房产企业涉税众多,在开发的不同阶段涉及的税种有:契税和耕地占用税。在开发销售阶段有:营业税、附加税费、土地增值税、企业所得税。在保有阶段有:城镇土地使用税和房产税。此外,房产企业还涉及有:印花税和车船使用税等。据中国最大的上市公司综合数据查询     

保险价值是应当含税还是约定含税的争议难题分析

本文针对保险双方有关保险价值是应当含税还是约定含税的争议难题进行多角度分析后认为,“存货账户余额”因存在不确定性、赔偿标的物不准确和不能代表存货实际成本等问题,不适合作为保险赔偿标准。投保人身份是消费者,应当承担增值税,保险标的的实际成本是价税合计金额,投保人应当含税投保,不需要特别约定;保险法遵循约定优先原则,规定双方可以约定不含税投保。本文从保险立法和实践层面提出相关建议。建议立法机关应细化如增值税保险条款,给出如保险价值及保险价值确定方法如重置价值、账面余额等重要概念的法律定义,从法律层面明确其应当含税问题。投保时,投保人应当含税投保,对国家适当承担增值税损失的情况建议双方应约定免赔的金额或者比例;如投保人明确不含税投保,建议双方应在保险合同中做出特别约定。     

新租赁准则下承租人与出租人会税处理差异探讨

本文对现行政策下承租人、出租人的税会差异进行分析,认为:承租人对租赁业务涉及的增值税进项税额不能折现,使用权资产应按不含税应收租赁款进行折现计算,对未取得增值税专用发票部分的进项税额通过“其他应收款——**公司(待取得进项税额)”核算;企业所得税汇算清缴会计计提的折旧支出、利息支出与税法认可的租赁支出、融资租赁资产折旧支出产生的税会差异建议通过在《纳税调整明细表》中“资产类调整项目”下增加专项的“租赁资产项目”进行调整;出租人会计处理时对融资租赁资产处置的尚未开票增值税销项税额部分通过“应交税费——待转销项税额”科目核算;出租人会计确认的资产处置收入、确认的融资收益与企业所得税认定的各期资产处置收益形成的税会差异,通过《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》中“分期确认收入”项目进行纳税调整。     

税费转嫁不能影响计税税基

根据税法规定，单位或个人销售不动产，销售方应当承担相应的营业税、土地增值税、企业（个人）所得税、印花税、地方教育费附加等纳税（费）义务。买受方应当承担契税以及印花税纳税义务。但在具体实践中，房地产二级市场交易过户中所产生的一切税费都由买受方承担，这几乎成了一项潜规则。《中华人民共和国税收征收管理法实施细则》第三条明确规定，     

关于抵债资产若干财务问题的探讨

一、抵债资产入账和处置中的财务问题1 税金问题抵债资产 ,来源于债务人欠款无力偿还而将自身的某项资产所有权转移给银行的行为。目前的抵债资产大多为土地、房屋、车辆等实物资产 ,在其转移的过程中 ,不可避免地牵涉到多种税费。从我国的税法体系来看 ,与取得抵债资产时有关的税费有 :契税、所有权证办证费、印花税等 ;持有过程中 ,银行必须缴纳房产税、土地使用税、车船使用税等 ;处置过程中 ,银行必须缴纳营业税、并支付拍卖相关费用等。上述税费直接构成抵债资产的成本。由于税费较高 ,导致资产被债务人私自处置的危险 ,或是因承担转…     

我国资产重组土地增值税处理方法的探讨

正在企业重组过程中会涉及到房地产所有权过户的问题,明确资产重组中的土地增值税处理,对于降低企业重组行为的涉税风险非常重要。一、企业重组中涉及土地增值税的相关步骤目前对企业资产重组业务中的增值税征收问题缺少明确规定。对于企业分立行为是否需要征收土地增值税问题,有些税务机关认为应比照《财政部国家税务总局关于企业事业单位改制重组契税政策的通知》(财税[2012]4号)对契税的规定,如果分立后投资主体和比例不变不征收,改变要征收。但是根据《土地增     

企业购销免税农产品的财税处理

正免税农产品的"税",指的是增值税。根据我国《增值税暂行条例》及其实施细则,农业生产者销售自产的农产品免征增值税。一、免税农产品的涉税政策首先,销售额的确定。《增值税暂行条例》第六条规定,销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用,但是不包括收取的销项税额。其次,发票的开具。《增值税暂行条例》第二十一条规定,销售货物或者应税劳务适用免税规定的,不得开具增值税专用发票。同时,《增值税专用发票使用规定》第十条     

不同性质运输费用之增值税处理

运输费用作为企业日常购货与销货业务中一项不可忽略的内容,涉及的主要税种为增值税。不同类别的运费有不同的税务处理方式,本文结合案例针对不同情况对运输费用的增值税涉税处理进行分析。     

基于权责发生制原则产生的税会差异浅析

企业会计准则规定,会计遵循权责发生制原则.税法在绝大多数情况下也遵循权责发生制原则,但在确认收入与费用时存在几种例外情形,导致暂时性差异的存在. (一)利息、租金、特许权使用费 [例1]2016年1月1日,M公司与甲公司签订借款合同,借出资金1亿元,年利率为10%(不含增值税),借款期限3年,约定到期一次还本付息;与乙公司签订房屋租赁合同,约定租赁期限3年,年租金100万元(不含增值税),到期一次支付租金;与丙公司签订品牌使用协议,约定丙公司可以在未来10年内使用丙公司的品牌,年使用费50万元(不含增值税),合同签订当日一次收取,并开具了增值税发票;与丁公司签订商标使用协议,约定丁公司可以在未来10年内使用丁公司的商标,年商标使用费50万元,分别在第6年和第10年的1月1日支付.     

商品房买卖合同

商品房买卖合同说明1.本合同文本为示范文本,也可作为签约使用文本。签约之前,买受人应当仔细阅读本合同内容,对合同条款及专业用词理解不一致的,可向当地房地产开发主管部门咨询。2.本合同所称商品房是指由房地产开发企业开发建设并出售的房屋。3.为体现合同双方的自愿原则,本合同文本中相关条款后都有空白行,供双方自行约定或补充约定。双方当事人可以对文本条款的内容进行修改、增补或删减。合同签订生效后,未被修改的文本印刷文字视为双方同意内容。4.本合同文本中涉及到的选择、填写内容以手写项为     

直系亲属的房产过户自己定价体现政策善意

据报道,郑州直系亲属房产过户时,交易价格可以自己决定,换言之,直系亲属房产过户产生的税费可以减少。税务部门工作人员算了一笔账:郑州一套92平米左右的房子由父母过户给子女,如今可以少交近9万的税。根据我国《契税暂行条例》规定,转移土地、房屋权属,承受的单位和个人为契税的纳税人,应当缴纳契税。对一般买卖、交换房屋导致的权属转移,相应征收契税、个税、营业税等税费,这符合税收法定原则。不过,直系亲属间过户房产显然不同于一般的市场交易行为,而属于家庭内     

转型后的增值税费用化会计处理方法探讨

本文在已有研究成果的基础上,以增值税的费用实质及其会计目标为起点,借鉴所得税会计的有关原则,采用"财税适度分离"的会计模式和"价税并流、账内循环"的方法,设计了"消费型增值税"费用化处理的基本框架,旨在促进增值税会计的改革与完善.     

第90号公告对处置旧固定资产购销双方的影响

纳税人处置固定资产只能开具增值税普通发票,造成购买方无法抵扣增值税,购买方再次销售该固定资产时存在增值税重复征收的问题.本文结合营改增新政策,通过案例分析其对旧固定资产购销双方的涉税影响.     

企业参展纳税筹划之我见

一、企业参展的纳税筹划方法企业参展涉及增值税、营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、企业及个人所得税等多个税种,涉税事务主要渗透于展品赠送与折价销售、租赁或转租展位、洽谈及签订经济合同等参展运营工作中。     

房地产公司合同签订中应关注的财税问题

一、A公司的合同管理涉税案例 A公司与S公司的销售合同约定,房屋标准层单价为10000元／平方米,车库单价为0,车库套内面积为0平方米。同时约定,业主共用地下车库16410．46平方米,A公司为S公司提供可续展20年使用权直至土地权期限届满。如果地下停车位在当地可以办理产权证,A公司配合S公司办理权属登记,发生的税费按相关法律由双方各自承担。A公司实际交付S公司地下车库194个。     

新增值税下固定资产涉税处理例解

一、固定资产增加的涉税处理企业增加生产性固定资产,若取得了实施细则和通知中所指的增值税抵扣凭证,可采用与增加存货类似的处理方法,将可抵扣的增值税列入应交税费——应交增值税(进项税额),待以后从     

"营改增"前后 试乘试驾车涉税业务处理

汽车销售4S店将采购的应征消费税的小汽车转为试乘试驾车时,因为上牌需要自己为自己开具机动车销售统一发票.其涉及的税收问题主要是:对自用的应征消费税的小汽车进项税能否抵扣?自开的机动车销售统一发票是否一定要作为销售业务处理?销售试乘试驾车如何计算增值税?这些问题是税企双方容易产生争议的问题,本文依据相关政策法规,对"营改增"前后试乘试驾车涉税业务处理进行分析.