房地产共用面积分摊方式对房地产价格的影响分析（上）

本文主要说明如下几方面问题；①分析和探讨房地产共用面积分摊的基本原则、依据及方法；②说明房地产共用面积的分摊方式和方法影响房地产价格。     

谈土地面积分摊

一本土地使用证里记载的土地使用权面积范围上可能对应数幢建筑物或数套单元房屋。我们在评估实践中经常会遇到只评估其中一幢楼房或一套单元房的情况。这时如何确定该幢楼房或该套单元房应分摊的土地面积，就成为评估操作尤其是成本法评估操作中。必须面对的一个问题。最简单的办法是以评估对象建筑面积占总建筑面积的比例来分摊土地面积。但仔细一想，在有些情况下似乎并不妥当。下面分别就三种情况．谈谈土地面积的不同分摊方法。供业内人士参考。不妥之处请批评指正。本文仅讨论土地面积的分摊．并非指地价的分摊。     

房地首次登记时可不再进行土地分摊

分摊土地使用权面积是因阶段性管理方式不同而衍生的产物,在房地分散登记时期就已存在,由来已久。在全国范围开展不动产统一登记后,由于国家级法律法规并未明确规定强制性进行土地分摊,国内各地登记机构的处理方法不尽一致。试结合一则实际案例,简要分析房地首次登记时能否不再进行土地分摊。     

蔚县加强土地资产管理

日前，蔚县土地储备开发中心收储一宗面积为54．66亩的国有土地，拉开了蔚县土地收储的序幕。这是该县加强国有土地资产管理采取的一项重要举措。     

积极协助法院处置土地资产清偿债务案件

法院在裁定、判决涉案土地资产时，折款抵顶债务的现象较普遍，因此，土地管理部门协助法院处置好土地资产清偿债务，是责无旁贷的。廊坊市土地管理部门自1995年开始至今，六年来协助法院处置土地清偿债务案件30宗，土地面积166．95亩，土地资产评估人4220．24万元，以土地资产折价抵债务3990万元。     

不断规范激活土地市场 实现经营土地最佳效益——宣汉县积极推行国有经营性土地使用权“招拍挂”

近年来，宣汉县国土资源局从规范运作入手，牢牢构筑土地出让领域的“阳光工程”，有效杜绝了土地拍卖出现的串标、围标等违规行为，既激活了土地市场，又实现了土地拍卖出让面积、单位面积收益、土地出让总收入最大化。2007年1～9月全县出让土地44宗，面积67．29公顷，实现政府收益7769．09万元，超额完成了全年目标任务。     

住宅小区土地面积分摊方法的研究

住宅小区的不断发展,以及法律制度的逐步完善,进一步增加了住宅小区土地面积的分摊的复杂性.目前,在实际的操作中没有统一的原则或具体的标准,各地均采取了不同的分摊方法.为了进一步规范土地登记工作,妥善解决住宅小区土地登记发证的后续管理问题,更好地维护业主的合法权益,本文对现有的分摊方法进行了比较.并提出了实际运用建议.     

厦门地拍上演“最后疯狂”12地块卖了28亿多

2005年12月8日，厦门最大规模也是最后的一场土地拍卖会在松柏大厦四楼会议室举行。经过一天的现场竞价，13宗地块除一宗因无人报价终止出让外，共成交了12宗土地，成交用地面积489953平方米、建筑面积1151411平方米，成交地价达28.421亿元。     

资讯土地

国土部：10月底将清理完2815宗闲置土地8月19日，国土资源部披露，截至2010年7月份，全国上报房地产违法违规用地达3070宗，其中2815宗为闲置用地，面积高达16．95万亩，分别占违法用地宗数和违法用地面积的91．69％和90％。     

海口市处置积压房地产综合评析

20世纪90年代初的房地产泡沫破灭后，给海口留下了约360万平方米的空置商品房、涉及446宗报建面积1437.79万平方米的烂尾楼和968宗、面积4400公顷的闲置土地，积压房地产沉淀的资金达300亿元。     

土地增值税清算中占地面积法的应用

土地增值税扣除项目在不同清算单位、不同开发产品类型之间有多种分摊方法。按照收益原则,用占地面积法分摊土地成本比较合理。对占地面积,实务中有两种理解:建筑物的基座占地面积与不动产权证上的土地使用权面积。从合理性、可操作性与数据可获得性的角度分析,占地面积应该采用不动产权证上的土地使用权面积,总面积应该采用宗地总面积扣除不可售建筑土地面积后的余额计算。     

土地市场 2005年12月份北京土地市场综述

一、2005年12月份土地公开交易量占全年的一半以上 2005年北京成功交易土地48宗，土地面积354公顷，规划建筑面积430万平方米。总体成交量低于2004年的水平，其中有23宗土地是在12月份一个月之内成交的，土地面积占全年成交量60％的比例，即使如此集中放量，也很难平抑开发商们对土地的激烈争夺。通州马驹桥住宅用地的平均楼面价达到2500元．顺义后沙峪的别墅用地的楼面地价达到6400元。均创下当地区域土地成交价格的新高。在受让的开发商中，既有金地、万科、北京城建等一批品牌房地产公司，也有部分小的项目公司以底价取得了项目的开发权。     

2009年5月北京土地市场分析

本月土地交易出现井喷成交量超过1至4月总和 5月北京土地成交出现久违的“井喷”现象，成交量超过了1至4月的总和。据北京市土地储备中心数据显示，5月份京城共成交土地28宗，成交土地面积167．9万平方米，规划建筑面积260．6万平方米，其中住宅及含住宅项目用地成交10宗．成交面积为101．3万平方米，建筑面积为127．8万平方米．环比4月，成交面积增加了402％，建筑面积环比增加了258％。     

房地产项目办公楼不同经营方式下土地增值税清算成本分摊方法对税金的影响

本文以某房地产项目为例，对其办公楼不同经营方式下，采取不同的利润结转土地款分摊方法和土地增值税清算成本分摊方法下税金进行测算对比，提出多业态形式项目税务筹划中，将住宅和其他业态独立规划、提前设计业态去化比例及成本分摊方法等建议。     

2006年第三季度深圳房地产市场透视

土地出让严控户型，市场成交活跃 2006年第三季度，深圳市土地供应面积较上季度大幅增加，且成交活跃——土地公开交易11宗，交易面积达561165.79平米，较上季度增加332％，与去年同期相比也增加了19％。     

土地

国土部:10月底将清理完2815宗闲置土地8月19日,国土资源部披露,截至2010年7月份,全国上报房地产违法违规用地达3070宗,其中2815宗为闲置用地,面积高达16.95万亩,分别占违法用地宗数和     

浅析按房屋套内建筑面积计价售房的政策

近年来，由商品房面积计算引起的纠纷不断增多，虽然国家和各级地方政府对现行的按房屋建筑面积计算作出了具体的规定，购房者知道了哪些部位的共用建筑面积可以分摊，哪些部位不能计人分摊的面积，但购房者仍对分摊各部位的数值加起来是否与购买的该套房屋总公摊面积相等存有疑义。因此，我国有些城市如重庆、北京、深圳等先后出台了按房屋套内建筑面积计价售房的政策。     

江北分局抓学习促工作

江北区国土资源管理分局扎扎实实地开展了“清廉从政、服务发展”专项学习教育活动，促进了各项工作。今年一季度，完成了土地使用权招拍挂方式出让土地48宗，为鸿恩寺公园片区鸿恩路开发建设等划拨土地7宗，开展土地征收3117亩，已完成1264亩，收取土地出让金13亿余元，实现了完成全年任务“开门红”。     

台湾区段征收与市地重划

区段征收是政府根据城市建设需要,运用自己的权力对私人的土地所有权加以限制或有自己的权力对私人的土地所有权加以限制或有偿剥夺,即让“政府”可以整区整段征书私人土地,加以规划整理后,除保留公共设施用地和补偿原土地所有者一部分土地外,其余的均可以分宗出售或出租,开发所需的资金,还可以用加征建筑费的方式分摊在出售 。就是说,、政府”这个区段,进行各项公共设施,既可以无偿获得一批公共设施用地,又无须负担大量建设费用。总而言之,区段征收、规划整理是“政府”在土地私有制度一现市政建设计划的特殊政策,也是实现市地重划的一种有效措施。1969年至1999年底,三十多年时间里,台湾地区共办理完区段征收29区,土地面积1622公顷,其中取得建筑用地705公顷,公共设施用地909公顷,节省当局财政负担590亿新台币。正在办理中的区段征收共有31区,土地面积4163公顷,其中将取得建筑用地2048公顷,公共设施用地1446公顷,将节省当局财政负担5441亿元新台币。     

政策从紧,后续供应充足 拱墅区为主战场

2010年第一季度杭州主城区及余杭、萧山两区共推出土地79宗,总供地面积达2512967平方米,其中共成交78宗土地,总成交面积达2441130.7平方米,供应略高于成交。一季度杭州土地市场交易总价约为277.20亿元。