最高额抵押、最高额抵押权担保的债权确定和最高额抵押权确定登记

某市登记机构就最高额抵押提出了以下几个问题： 1．最高额抵押和一般抵押有哪些主要差别;2．最高额抵押是否有最长时限的限定;3．当事人签订的合同是最高额抵押合同,但一次就放足贷款限额的,是否还是最高额抵押;4．最高额抵押是否一定要办最高额抵押权的确定登记;5．在什么情况下,当事人必须要申请办理最高额抵押权确定登记？     

抵押物价值小于被担保债权额的抵押登记

针对较为常见的抵押物价值小于被担保债权数额的情形,结合我国《民法典》的相关规定,提出几点建议和个人看法。不动产登记基层工作者应紧跟立法本意,不囿于传统思维,与时俱进开展工作,真正做到依法行政。     

房屋登记簿记载的“债权数额”是否就是担保的范围

正某市房屋登记中心询问:最近,有一部分抵押权人(主要是银行),在办好抵押登记手续以后,认为已抵押的房屋价值还有余额部分,要求再次办理抵押。就房屋价值的余额部分再次设定抵押,本来是正常业务,此时银行和债务人之间并没有新的债权发生,而是要对已登记的抵押权所担保的债权再次抵押。我们认为,在没有新的债权产生的情况下,不宜再由登记机构对已存在抵押担保的债权再次设定抵押。我单位向抵押权人了解情况     

房屋他项权证中的最高债权额应如何填写

某市登记机构询问:我们在实际工作中遇到一个有疑惑的问题,有家银行与客户签订了最高额抵押合同,其中对被担保最高债权额的表述是:1.本合同所担保债权之最高本金余额为人民币650万元;2.在本合同第二条所确定的主债权     

一体登记下登记单元、权利修改之我见

以现行法律中房地关系为基础,以建筑物区划内房、地为研究对象,提出不动产单元应该按房、地分开设定;依据房地一致原则,论证在房屋登记单元上整合国有建设用地使用权（地权）与房屋所有权（房权）内容,实现在法律上、实践中,达到房地一并登记、保持权利主体一致的要求。     

反担保中哪个是主债权合同

某市不动产登记机构员工询问:登记人员对受理时是否要收取主债权合同意见不一,主张不需要收取的观点认为:反担保并不是用来担保主债权的履行,因此无须收取主债权合同。而主张应当收取主债权合同的观点认为:如果不收主债权合同,一旦主债权合同无效而导致担保合同无效,反担保合同也将无效,为无效的反担保合同办理抵押登记可能会使登记机构承担责任。问:在受理反担保的抵押登记申请时,是否要收取主债权合同?     

对《房屋登记办法》中房屋最高额抵押权设立登记的理解——《房屋登记办法》研讨之五

一、最高额抵押权设立登记与一般抵押权设立登记的异同《房屋登记办法》（下称《办法》）第50条与第51条对房屋最高额抵押权的设立登记做出了规定。尽管在姐保渤中就对最高额抵押权做出了规定,但是由于其规定过于简单,因此在以往的房屋登记实务中,以房屋设立最高额抵押权登记的情形相对较少,一些房屋登记机构人员对此了解较少,     

抵押人能否将已抵押的房屋进行置换

正某市登记机构询问:我市有一家企业为了向银行贷款,把该厂自有的11幢厂房向银行进行了抵押,我处也为之办理了抵押权登记。现在,距离被担保的主债权债务履行期限届满还有一年多时间。由于该企业对其中3幢房屋另有他用,因此和银行协商,准备把该厂所有的其他2幢面积较大的房屋(未设定过抵押)来置换这3幢房屋,以解除对这3幢房屋的抵押,银行对此也表示同意。我市以往没有遇到过这类问题,对抵押物能否通过     

房屋登记机构如何判断预告登记是否已经失效

海南某地登记机构询问:某甲预购了一套商品房,并会同开发企业办理了预购商品房预告登记。商品房竣工后,开发企业随即办理了初始登记,但某甲并未及时前来办理该房屋的转移登记。时隔半年以后,开发企业和某乙前来申请该房屋的转移登记。     

如何避免房屋重复登记

所谓房屋重复登记,即已经登记的房屋再次进行登记,从房屋登记实践来看,同一处房屋重复登记在同一主体名下是不大可能的,一般来说是指同一处房屋登记在不同主体名下。《物权法》第二十一条规定,因登记错误,给他人造成损害的,登记机构应当承担赔偿责任。因此,为减少登记机构的赔偿责任,我们在日常登记工作中应尽量避免重复登记。以下三点,有助于避免房屋重复登记。     

集体土地房屋登记的种类及实践——以无锡为例

集体土地上的房屋如何进行登记,是各地房屋登记机构面临的一项新工作。2010年1月1日,《无锡市房屋登记条例》(以下简称《条例》)颁布实施,集体土地房屋登记成为《条例》的一个亮点。本文结合无锡的实践,对集体土地上房屋登记的种类分别作出分析。     

预购商品房预告登记的房屋是否可以设立抵押

正《中国房地产》2014年4月刊中《浅谈已办理预告登记的预购商品房再抵押》(作者:杨玉琴)一文中有这样一个案例:某甲购买某开发公司预售商品房,交付全款,并在房屋登记机构办理了预购商品房预告登记。某乙现向某银行贷款,双方订立了借款合同和抵押合同,以某甲预购的商品房抵押作为乙债务的担保,现向房屋登记机构申请抵押登记。对于该申请是否受理,作者提出了两种观点并对此进行了相关意见阐述。本文拟对此案例中的房屋是否可以设立抵押以及涉及的法律关系和登记事项做一探讨。本人认为此类申请不符合《物权法》和相关法     

办理抵押权登记的要件分析

正办理抵押权登记时登记机构需收取哪些要件,在《房屋登记办法》第40条中已有明确规定,但在登记机构工作人员的日常业务受理过程中仍然存在一些需要注意的事项。下面就《房屋登记办法》第40条所要求的业务要件做一具体分析。     

抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值

在理论界及抵押登记工作实践中,对于抵押担保的债权是否可以超出抵押物的价值争论已久。一种观点认为,有对《担保法》第35条抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值进行研讨和修正的必要,应当允许当事人协商超额抵押;另一种观点认为,如果办理抵押贷款登记,应当遵守《担保法》第35条的规定,禁止超额抵押,如果信用贷款,则按无担保的一般债权处理。近日,笔者在准备全国房屋登记官培训考核过程中,发现教材编写人员对此问题也有不同     

主债权诉讼时效届满后抵押权的存与灭

正一、问题的提出2007年10月,谢某向某银行贷款100万元,以自有的房屋作为抵押并办理了抵押权登记,贷款期限2年。截至2009年10月谢某只偿还了部分贷款,银行于2009年12月进行催收之后再也没有进行催收,也未向谢某主张实现抵押权。现在谢某能否根据《物权法》第202条之规定抵押权人应当在主债权诉讼时效期间行使抵押权;未行使的,人民法院不予保护,单方向房屋登记机构申请注销抵押权?     

两种相互冲突的房屋登记的处理——以同一房屋产生的转让转移登记与继承转移登记的冲突为例

张某将登记在自己名下的商品住房转让给李某,签订了房屋转让合同,并持转让合同、房屋所有权证等材料申请了房屋转让转移登记。不久,张某意外死亡。张某的独子张小某从外地回家办完后事后,到登记机构查询,得知登记簿上张某名下的房屋无转移登记和限制处分记录。遂后,张小某以继承人名义凭记载张某为所有权人的登记簿打印件、继承权公证书等材料申请房屋     

房屋抵押登记案例及剖析

案例A人口福利基金会向H市房屋登记机构要求办理其名下两处办公用房的抵押登记,该两处办公用房系A人口福利基金会购买的商品房,申请抵押登记时出租给C公司使用。     

“无锡产监杯”全国房屋登记案例纠错活动参考答案

赵甲、曹乙和孙丁是某市新民县新民村三户村民,按当地所在省有关规定三户各有一处达到用地指标的宅基地并相邻而居。赵甲于1995年在自己的宅基地上建造了一间平房,领取了新民村1号宅基地证。2003年,赵甲将房屋出售给该市古铜县黄巷村村民钱丙,双方办理了土地变更登记。(1.宅基地房屋不能转让给非本集体经济     

转让有抵押的房屋如何登记

对于有抵押的房屋办理转移登记,业内一直有不同的观点。《物权法》第191条规定,抵押期间抵押人经抵押权人同意转让抵押财产的,应当将转让所得的价款向抵押权人提前清偿债务或者提存。《房屋登记办法》第34条规定:"抵押期间,抵押人转让抵押房屋的所有权,申请房屋所有权转移登记的,除提供本办法第33条规定材料外,还应当提交抵押权人的身份证明、抵押权