城市住宅特征价格分析:对杭州市的实证研究

由于住宅产品的异质性,国外学者广泛使用特征价格模型分析城市住宅市场。特征价格模型的理论基础主要由Lancaster偏好理论和Rosen的产品特征市场供需均衡模型两部分组成。在访谈的基础上,选择了18个住宅特征作为模型的自变量,基于线性函数形式构建了杭州市住宅特征价格模型。采用杭州市2 473个住宅样本数据和290个住宅小区的实地调查资料对模型进行了估计,发现就整个住宅市场而言,14个住宅特征对住宅价格具有显著影响,并且影响程度有差异。同时,根据特征价格对14个住宅特征的影响程度进行了排序,并分为四类。     

基于特征价格模型的共享短租差异化定价研究

文章以共享短租平台开源数据为基础，以上海市为例对共享短租房源的价格特征进行详细深入的分析。一方面建立了可用于短租房源定价的特征价格模型，另一方面在空间和时间两个层面归纳了在不同区域、不同时间点上可能存在的价格特征差异。针对浦东和浦西地区分别建立的特征价格模型表明，共享短租房源的居住特征、区位特征和邻里特征在两个区域内的表现具有不同程度的差异，同样的因素对两个地区房源价格带来不同的影响。所建立的特征价格模型，能够很好地反映各类特征在不同区域的差异化作用。     

中国轿车价格影响因素的微观经济学分析

与国内大多数学者从宏观层面研究中国轿车价格的形成不同，运用特征价格理论从微观层面来探讨各性能特征对中国轿车价格的影响。通过构建中国轿车的特征价格模型，利用估计的隐含价格分析了被选性能特征对中国轿车价格的影响程度，得出最高车速对中国轿车价格的影响最大，其次为最大功率，整备质量最小的结论；并通过纵向比较，得出被选各特征变量对中国轿车价格的影响其相对权重随年份的变化发生改变。但是其绝对权重并没有发生改变的结论。     

公共投资对商品住宅价格的影响效应研究——基于中国35个大中城市截面数据的分析

研究政府公共投资对商品住宅价格的影响效应,是以特征价格模型为基础来构建二者之间关系模型的,用2010年全国35个大中城市的截面数据进行计量分析,具体考察公共投资各个资本变量对住宅房价的不同影响效应。计量结果显示:公共投资各个资本变量对商品住宅价格有显著的影响并且不同公共投资特征变量对住宅价格的影响力度不同,公共投资对商品住宅价格具有资本化效应。政府应制定合理的公共政策和房地产政策,使这部分被资本化入商品住宅中的价值得到合理分配并起到对房价的调控作用。     

基于特征价格模型的城市住宅用地出让价格影响因素研究

通过借鉴国内外特征价格模型的理论研究和实证研究成果,构建反映城市住宅用地市场现状的土地特征价格模型,并对2007—2009年南京市公开出让的156块住宅用地的出让价格进行实证研究,进而探讨城市住宅用地出让价格的影响因素及其影响机制。结果表明:①城市中心影响度、土地交易条件、土地交易方式、容积率、政府公共服务设施、医院、企业、金融密集度、公交站点、时间因素对南京市城市住宅用地出让价格有显著影响,并且城市中心影响度为负向影响;②邻里特征对城市住宅用地土地出让价格的贡献率为53.4%,个别特征为31.1%,区位特征为9.7%,其它特征为5.8%;③公交线路对城市住宅用地出让价格影响最大,其次分别为政府公共服务设施、金融密集度、企业、土地交易方式、医院、城市中心影响度、土地交易条件、容积率。据此,从转变土地管理部门职能、科学确定住宅用地出让价格、合理地确定住宅用地价格指数、完善城市基础设施建设等方面提出相应的政策建议。     

基于特征价格与SVM的二手房价格评估

二手房价格的准确衡量一直是个永恒的话题。为了避免传统评估方法的不足,更加合理地预测二手房价格,引入特征价格理论和支持向量机理论(SVM),以杭州市西湖区内的二手房价格数据,构建价格评估模型,实证研究表明具有良好的评估效果。     

政府公共资本品供给对住宅价格的影响效应研究——来自天津市内六区的调查证据

公共资本品规模与城市舒适度密不可分,它是改善城市交通、人文和生态环境的主要推动力,也是决定住宅价格的主要外部因素。本文利用特征价格模型和2006年天津市内六区的调查数据,分析了公共资本品规模对住宅价格的影响效应。实证结果表明,交通资本特征变量中,地铁对部分地区住宅价格有显著影响,而公共汽车线路对住宅价格的影响不显著;人文公共资本品变量和生态公共资本品变量对住宅价格影响较小,居民对人文特征、生态特征的意愿支付值较低;公共投资的社会溢出效应较低,居民的住宅需求仍以基本需求为主。     

特征价格理论在房地产评估中的应用

近年来,我国房地产业急剧发展,已经超出了人们的承受能力。国家对此项关乎国计民生的产业进行了大量的调控。房地产估价也成为至关重要的一环——真实客观地反映房地产的价格。但是,传统的房地产估价方法——市场法、收益法和成本法,都有一定的局限性。所以,目前建立新的房地产估价方法显得尤为重要。本文对房地产评估新方法——特征价格理论进行了简单的论述。通过选取影响房地产价格的相关特征,收集相关的样本数据,建立回归模型,估计参数并分析模型的合理性,进而得出特征价格函数来估计房地产价格。     

工业用地价格研究:国内外文献综述

目前国内有关工业用地价格研究主要集中在工业地价影响因素、工业地价形成机制及工业地价比较研究三个方面;国外研究则侧重于以特征价格为基础实证分析工业地价的影响因素。文章对上述研究成果进行了文献综述,并进行相应评论。     

基于规模—风向异质性探讨化工厂的空间影响效应

以宁波市为研究区域,采用2017年7—9月宁波市五城区二手房住宅单元数据,建立传统特征价格模型,从规模—方向异质性两个维度,实证分析化工厂对住宅价格的空间影响差异。结果表明:大型化工厂和中小型化工厂对周围住宅均产生了负面影响,中小型化工厂比大型化工厂对住宅价格的影响程度更大,影响范围更广;化工厂对周围住宅价格具有显著的方向异质性。在西方向、西南方向、南方向、东南方向4个方向上,化工厂对西南方向和南方向的住宅影响较大,对西方向和东南方向的住宅影响较小。     

基于特征价格的城市交通对房价影响分析

因城市交通的改善能明显改变周边物业的可达性和用地性质,促进土地开发强度,带来周边房地产价值的上涨。因而文章从房地产市场中消费者的角度,讨论了城市交通成本的影响因素,在此基础上构建城市交通成本与房地产价格相互影响的特征价格模型,并从理论上对模型提出了验证方法,最后以重庆市的交通为例进行了实证分析。     

生态环境投资资本化到住宅价格中了吗？——个理论框架及对天津的实证分析

本文在构建生态资本与住宅意愿支付价格关系模型的基础上,运用天津市2006年的数据,研究了生态资本特征对住宅价格的影响,并对生态资本特征溢价值进行了测算。对天津市的实证结果表明,在生态资本特征指标中,仅有住宅小区周边绿化水平、小区内水面状况对住宅总价格有影响,这说明生态资本特征指标对住宅总价格的影响很弱,也表明天津市在构建宜居的生态型城市方面还有很多事情要做。因此,为尽早建成宜居型城市,满足消费者多元化需求,需要政府加大公共投资力度,通过城市规划及其他鼓励政策,引导房地产企业的开发模式向人居和谐方向转变。     

北京市Airbnb房源价格影响因素计量分析

文章以2021年北京市Airbnb数据为基础,综合运用OLS回归和空间计量模型方法对北京市Airbnb房源价格影响因素进行研究。结果表明：(1)不同类型特征变量对房源价格的解释力从高到低依次为：房源特征、声誉特征、房东特征、邻里特征,房源物理属性是消费者支付意愿和Airbnb房价的决定因素;(2)房东特征是房源价值的重要组成部分,更多的身份验证信息和更短的回复时间有助于实现Airbnb房源溢价;(3)不同项目评分对价格的影响存在显著差异,其中性价比和干净整洁的评分影响最为显著;(4)交通可达性、旅游景点、周边酒店供应量对价格有显著积极影响;(5)空间计量模型的拟合优度优于传统OLS模型,Airbnb房价存在显著的空间溢出效应。     

北京住宅价格分布与城市空间结构演变

结合特征价格模型和Moran's I指数,对随机抽样的北京2001、2003和2005年住宅价格进行定量分析,发现:2001—2005年,基于天安门、CBD、中关村和奥林匹克中心的城市多中心模型越来越优于单中心模型,说明北京城市空间结构有向多中心演变的趋势;传统行政中心天安门对住宅价格的影响逐渐减小,而代表城市新兴职能的中关村和奥林匹克中心的影响则在扩大,城市职能结构会影响城市空间结构;面积大小、楼层高低、地铁站距离、重点学校距离等因素也对住宅价格有所影响。     

国内外煤炭价格波动特征分析——基于GARCH模型

利用2005—2011年的澳洲BJ动力煤价格和秦皇岛大同优混煤(>6000大卡)价格的时间序列数据,采用GARCH模型分析方法,实证检验了澳洲BJ动力煤价格和秦皇岛大同优混煤(>6000大卡)价格的波动性特征。研究结果表明,澳洲BJ动力煤价格和秦皇岛大同优混煤(>6000大卡)价格表现出相同的市场特性,具有显著的GARCH效应与波动聚集性,波动衰减缓慢,不具有显著的非对称性波动。最后提出了相应的对策与建议。     

城市湖景对住宅价格的空间影响——以杭州西湖为例

城市湖泊具有重要的景观生态价值,对住宅价格的影响显著,一直受到国内外学者的关注。以杭州西湖为例,采用2011年杭州市6城区649个住宅小区的相关数据,建立传统特征价格模型,并从方向—距离异质性两个维度对模型进行改进,实证分析城市大型景观中心对住宅价格的空间影响差异。结果表明:①西湖对杭州市住宅价格具有显著的正向外部性效应,到西湖的距离每增加1%,住宅价格将下降0.226%。②西湖对住宅价格的影响存在显著的方向异质性,平均的空间影响范围为5.62km,但在不同方向上西湖的价格弹性呈现明显差异。③在以西湖为中心、同心圆状向四周扩散的过程中,住宅价格对西湖距离的空间敏感性呈现出先急剧减小后缓慢增大的趋势。     

国外行为价格研究进程评介

文章结合新古典价格理论和精神物理学对价格研究的影响,回顾了国外早期的行为价格研究。随着研究的进一步深入,价格在影响买方行为方面所起的作用已经从新古典模型发展到认知模型。在当代行为价格研究中,文章提供了认知方法在行为定价研究中的一个回顾。在此基础上作者指出了当前行为价格研究的热点--参考价格研究,并且扼要概括了参考价格对于消费者品牌选择、购买数量和购买时间的影响,希望对国内的价格研究有所启示。     

市场细分下上海市二手房特征价格分析

运用特征价格模型测度了上海市二手商品住房价格的主要影响因素,发现面积、房龄、小区环境、文体设施、生活配套以及CBD的距离等因素对上海二手房价格有显著影响。而依据住房需求进一步将上海二手房市场细分为生存型、改善型、奢侈型后,发现各子市场的主要价格影响因素是存在差异的,其中:生存型二手房价格主要受轨道交通可达性、生活配套、商业便利性等因素影响,改善型二手房价格更多受小区环境、文体设施、教育配套等因素影响,而奢侈性二手房价格则主要受环境等因素影响。实证结果反映了住房市场的过滤效应存在,投资者应根据自身收入等审慎决策,政府也应适时适地进行差异化调控。     

住房价格梯度的空间互异性及影响因素——对北京城市空间结构的实证研究

基于单中心城市假设,利用特征价格模型对北京市住房价格空间梯度进行了实证研究,发现传统单中心假设由于与实际偏离较大,模型解释能力不强。纳入方向区域变量后的修正模型解释能力显著提高,住房价格梯度在各空间区域表现出显著差异,这种空间互异性主要受交通基础设施与城市空间结构的影响,与北京市的实际情况非常吻合。     

汽车特征价格指数的理论与实证研究——有关纯价格指数及质量调整的问题

探讨特征价格指数的定义、作用和理论框架，运用中国汽车数据的实证研究进一步验证了特征价格指数确实能够有效的控制商品质量变化带来的价格变化问题。结论：由于传统价格指数不能充分的处理质量变化带来的高估价格变化问题，所以特征价格指数应作为一种非常重要的计算价格指数的方法。