工业用地供应的创新思考

工业对经济社会发展具有重要作用,工业用地供应需要不断进行创新和优化。在分析我国工业用地供应中的突出特点的基础上,本文提出了工业用地供应应坚持的原则,并就完善工业用地供应提出了具体的建议。     

建设用地供应规模与结构对城市发展质量的影响研究

研究目的:分析建设用地供应规模、建设用地供应结构变化对城市发展质量的影响效应,为以提高质量为导向的新型城镇化战略提供参考。研究方法:采用构建综合指标体系的熵值法测度城市发展质量,运用空间计量模型对土地供给与城市发展质量的相关性进行验证分析。研究结果:无论是建设用地供应规模,还是建设用地供应结构(工业用地占比、商业用地占比、住宅用地占比、公共管理与公共服务用地占比),均与城市发展质量之间存在倒U型曲线变换关系,即建设用地供应规模和建设用地供应结构在服务于城市高质量发展的时候,均存在一个动态的最优值或者最优比例。研究结论:建设用地供应对城市发展质量的影响是动态调整的,需要根据建设用地供应和城市发展质量的实际情况来确定最优的建设用地供应规模和供应结构。     

工业用地供应管理模式分析与思考——以武汉市为例

为优化土地市场在配置工业用地中的作用,提高工业项目准入和审批效率,助力武汉市"工业倍增"计划,本文通过梳理近年来武汉市工业用地供地管理政策及变化,分析工业用地网上挂牌供应流程及存在的问题,并提出了相应建议。     

发展竞争、土地供应策略互动与城市用地增长——基于252个城市数据的空间面板模型实证检验

研究目的：针对发展竞争驱动下产生的地方政府土地供应策略,从空间维度上展开进一步分析,解析城市土地供应行为中存在着怎样的空间互动关系。研究方法：运用2007—2017年的城市层面面板数据和空间计量模型进行了实证检验。研究结果：（1）服务于发展竞争的土地供应策略,对本城市和周边城市的用地增长都会产生影响;（2）工业用地价格波动与商住用地价格波动都会产生空间溢出效应,且前者产生的空间溢出效应更强;（3）工业用地价格存在“竞次式”的城市间互动,其价格增长会显著抑制本城市的用地扩张,但会促进周边城市的用地增长;（4）商住用地价格提升会促进本城市用地扩张,并抑制周边城市用地扩张;（5）作为因变量的城市用地规模,在同省/异省的城市间分别存在着“彼此促进”和“此消彼长”两种互动关系。研究结论：区域协调、用地增长两个方面要紧密结合,针对工业用地价格“竞次式”竞争和商住用地价格高价出让,从城市间关系协调入手进行调控政策的设计与创新。     

工业用地先租后让及弹性年期出让分析

正近几年,为节约集约利用土地,全国部分省、市相继推行工业用地"先租后让"和"弹性年期出让"出让政策,且在福建平潭综合实验区、浙江海宁市等地已有成交先例。工业用地"先租后让",是指在供应工业用地时约定一定的条件,由工业用地中标人或竞得人先行以租赁方式在租赁期间开发、利用、经营土地,租赁期满达到约定条件的,可按规定的程序办理出     

城市土地供应配置绩效评价研究——以湖北省武汉市为例

城市土地供应是政府进行土地资源合理配置、宏观调控城市土地市场和提高土地利用效率的重要手段。文章以湖北省武汉市为例,从土地结构配置效应、土地经济效应及土地公平配置效应入手,选取23个评价指标构建武汉市土地供应配置绩效评价指标体系,运用综合指数模型,对武汉市2004-2008年土地供应配置绩效进行定量的评价与分析。结果表明:近五年,武汉市的土地供应配置绩效水平处于中级阶段,土地数量配置尤其是工业用地比例较大,土地空间配置较不合理;土地供给改革带来的经济效益还比较薄弱。因此,应监控城市土地利用,探寻城市化过程中提高城市土地供应配置绩效的途径,为其他同类城市提高土地供应配置效率提供科学方法和理论依据。     

江苏省工业企业对用地供应方式选择偏好及影响因素——11个地级市1 300家企业的调研分析

研究目的:分析江苏省11个地级市1 300家工业企业用地方式的选择偏好,揭示企业特征和行业特征对工业企业选择租让结合、弹性年期出让、年租制三种工业用地供应方式的影响。研究方法:多项Logistic回归模型。研究结果:(1)企业特征对企业选择用地供应方式有明显的影响。微型企业和小型企业偏向于选择年租制方式,中型和大型企业偏向于选择租让结合方式;用地面积越大的企业越偏向于选择弹性年期出让;企业累积固定资产投资越高越偏向于选择租让结合方式;(2)行业特征对企业选择用地供应方式也有显著影响。资本密集程度越高的企业越偏向于选择租让结合和弹性年期出让方式,劳动密集程度越高的企业越偏向于选择年租制方式;轻工业企业偏向于选择年租制方式,重工业企业偏向于选择租让结合和弹性年期出让方式。研究结论:工业用地供应要考虑企业特征和行业特征对工业企业用地供应方式的选择偏好,实施差别化供应。     

成都市工业用地弹性出让改革中企业用地选择偏好分析

研究目的：以成都市为例,分析企业对工业用地使用年期的选择偏好及其影响因素,并探析发生用地偏好背后的原因。研究方法：混合logit模型。研究结果：相比劳动与技术密集型产业,资本密集型产业更倾向于选择50年工业用地使用权;相比大中企业,小微企业更偏向于租赁或20年短期工业用地使用权;地方政府工业用地供应制度、外部融资环境和税收政策对企业用地选择有约束作用。研究结论：政府放弃低价引资策略,增加工业用地供应量,提高土地供应占比均衡程度,降低土地抵押贷款等融资门槛和实行差别化税率均能引导企业理性选择工业用地,实现工业用地弹性出让制度改革目标。     

工业用地供应问题浅析

正近年来,为提高工业用地使用效率,我国一些地方在工业用地出让方式方面进行了系列探索,如在现行固定年期出让基础上提出了长期租赁、先租后让、弹性年期出让等,较好地保障了工业经济发展和提高了使用效率。但是现行工业用地供地方式存在的问题也不容忽视。现行工业用地供应方式存在的问题从批到供时间较长。目前各地基本都是"先有项目再有地"的审批模式,或者先有国有土地     

政府在工业用地配置中角色失效原因分析

研究目的：分析工业用地配置过程中,各级政府角色失效造成工业用地低价与低效配置的原因。研究方法：在描述正式制度的基础上,构建博弈模型对造成工业用地地价和低效配置原因的3种观点进行分析判断。研究结果：依靠地方政府优化垄断供地技术,以及中央政府进行有效监管来提高工业用地配置效率的假设不能成立。在不改革供地制度的前提下,承认地方政府低价供地策略选择,通过最低价标准限制地方政府压价底线能起到一定的提升作用。研究结论：工业用地市场所依赖的制度基础存在缺陷,政府应放弃垄断供应权力,形成多元主体供应的竞争市场,才能推动工业用地低价与低效配置问题的解决。     

广西土地杠杆运用的现状、问题和建议

广西的土地杠杆调控作用主要是通过土地规划、供应、价格等实现。从土地杠杆运用的实践看,存在土地规划适应性差,且与其他相关规划缺乏衔接,产业用地控制指标不健全,园区土地集约评价考核作用不明显、土地价格机制没有有效发挥等问题。建议从八个方面进一步完善土地杠杆:(1)在土地规划编制过程中加强与其他规划的协调;(2)年度计划指标与产业发展相挂钩;(3)强化预审环节的"闸门"作用;(4)强化工业用地控制指标和用地目录的调控功能;(5)实施产业差别化供地政策;(6)积极盘活低效利用土地;(7)显化园区土地集约利用评价考核作用;(8)强化土地价格杠杆的引导作用。     

我国工业用地配置中的有效市场与有为政府——基于工业用地政策演进视角

本文提出，更加重视工业用地的“准公共物品”和资源属性，发挥工业用地的生产功能，注重保障产业链用地供应，推行“标准地”供地，降低工业用地交易成本，推动工业用地多元化供地方式得到有效执行。     

关于工业用地供应情况的调查——基于上海、江苏等地的调研

工业是推动经济高速增长的重要力量,是创新驱动的重要支撑。多年来,为确保我国工业高效有序发展,工业用地供应发挥了基础保障作用。为更好地推动工业用地政策不断完善,有效适应未来经济发展,笔者对上海、江苏等地进行专项调研,在梳理分析工业用地供应过程中存在问题的基础上,提出了相关建议。     

宏观框架下的地价影响因素分析

研究目的:研究地价走势与各宏观经济指标及市场因素变动间的相关性,从而辅助科学制定宏观调控政策。研究方法:统计分析法、定性分析法。研究结果:地价变动与多数宏观经济指标呈显著相关,与土地供应量相关性较弱,甚至出现逆规律性。研究结论:中国地价变化与各宏观指标的相关性符合市场经济的一般性规律,体现了中国土地资源市场化配置改革的初步成效;在特定阶段,资本变动主导居住用地市场,土地供应调控作用的发挥需全方位考量、多因素配合;地价增长与人均收入变化协调性降低以及工业用地市场初显资本炒作等迹象值得关注。     

优化土地供应结构 助推供给侧结构性改革——以安徽省为例

优化土地资源配置是土地供给侧改革的重要内容。2007—2014年,安徽省皖北、皖中、皖南累计供应第二产业用地分别占比32.76%、57.81%和9.43%,第三产业用地分别占比44.22%、44.25%和11.52%;金融业的新增供地效益最高,工业的新增供地效益较低。安徽省国有建设用地供应与区域经济发展水平总体一致,但区域间仍有较大差异。对安徽省不同区域分行业土地供应建议:皖北可增加工业用地供应,适当增加住宿餐饮业用地供应,调整房地产内部供应结构;皖中需减少工业用地供应,适当增加批发零售业、金融业、房地产业等第三产业用地供应;皖南应增加建筑房地产业用地供应,提高住宿餐饮业和批发零售业已供土地利用水平,减少金融业用地供应。     

新一轮土地调控背景下“低工业地价”改革对策探讨

透过"低工业地价"现状,从理论层面上分析"低工业地价"形成的原因.指出"低工业地价"是工业用地在协议出让方式下,同一区域内各地方政府之间恶性竞争的结果.在阐述"低工业地价"原因的基础上,提出构建以市场配置工业用地为主的机制,加大力度实行工业用地招拍挂.完善工业用地区域价格机制,征收工业用地不动产税,建立耕地保护目标责任,将土地占用与"政绩"挂钩.是新一轮土地调控解决"低工业地价"问题的必然趋势和必然选择.     

工业用地错配如何影响区域绿色发展

研究目的：理论分析工业用地错配对区域绿色发展的影响机理,以期为优化工业用地配置进而促进绿色高质量发展提供科学的政策指导。研究方法：固定效应模型与系统广义矩模型。研究结果：（1）工业用地错配对区域绿色发展产生的影响具有时间上的滞后性和持续性;（2）工业用地供给规模失衡,将挤占居住用地供应,抑制绿色技术创新,阻碍产业结构升级,而不利于区域绿色发展;（3）工业用地供给方式失当,会使得大量低质企业被引进,短期内带来巨大投资而促进GDP增长,但会损害长期的经济发展效益,同时造成愈发严重的环境污染问题,而阻碍区域绿色发展。研究结论：未来应改革政府政绩考核体制与财税体制;制定规范、灵活的供地方式与标准,提高工业用地配置与利用效率;优化土地供给结构,引导产业结构升级,发挥市场对工业用地配置的决定性作用。     

土地出让市场化改革进程中工业地价影响因素研究

研究目的:研究土地出让市场化改革进程中工业地价的影响因素。研究方法:基于T市1999—2015年工业用地出让的地块信息,实证研究政府影响因素、企业特征、区位特征和地块特征对工业地价的影响。研究结果:虽然现有工业地价形成不同于成熟市场机制下由供需双方决定价格,但是当工业用地供应量增加时,工业地价会受到影响,呈现下降趋势;协议、挂牌和拍卖方式依市场化程度从弱到强传递市场信号,对工业地价产生影响。工业用地出让最低价政策对工业地价产生了拉动效应。研究结论:要改进工业用地配置绩效,应将新增工业用地供应与存量使用情况挂钩;工业用地出让应采用更市场化的用地竞价或者减少挂牌时有明显排他性的限定性条件,并合理调整最低出让底价。     

农用地转工业用地须招拍挂

针对当前国内经济形势和工业用地供应中存在的突出问题，国土资源部和监察部日前联合发出《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》（谚下简称《通知》），以更好地发挥土地政策调控作用；     

工业用地推行土地年租制的必要性研究

长期以来,一次性收取出让金为主要特征的工业用地出让制度为国家的发展积累了大量的建设资金,但是随着工业化、城镇化的同步快速推进,工业用地的需求呈快速上升的趋势。现有工业用地供应管理存在着需求旺盛但利用粗放、地价收入流失严重等弊端,新增建设用地指标少,征地拆迁实施难,土地供不应求的矛盾十分突出。基于提高建设用地的使用效率、实现土地集约节约利用的考虑,工业用地年租制成为完善我国工业用地出让制度改革的必然选择,有必要尽快组织实施。