房价高不能全怪地方政府和开发商

房价上涨过快过高是当前比较突出的一个经济问题和社会问题，议论房价的文章如雪片一样见诸报刊。笔者从事房地产业的管理工作，也想就这个问题说点个人看法。     

开发商的忽悠

“房价之所以高，最大的原因是地方政府收取的土地出让金过高以及收取的相关税费过高。因此，不调整房地产过高的土地出让金及相应税费，房价就不可能跌下来。”     

地方政府与住宅开发商的博弈分析

住宅开发市场上存在多个博弈主体,其中地方政府与住宅开发商之间的博弈决定了包括附属基础设施建设成本在内的实际土地出让价格。政府与开发商之间的非合作博弈模型表明:不同的市场结构,不同的社会经济约束条件分别对应斗鸡博弈均衡、囚徒困境均衡、智猪博弈均衡。如果政府与开发商之间存在正式或非正式沟通机制,那么两者之间的合作博弈有可能发生。但不论是非合作博弈还是合作博弈,在引入了消费者集团之后,住房消费者往往成为最终的受损者。     

三部委围剿房价地方政府或不战而胜

在限定地方政府出台房价控制目标之后，中央部委又就房价问题出台新的措施，这一次，板子直接打到了开发商身上。根据新规定，从5月1日起，开发商必须在取得预售许可证之后规定时间内公布全部房源的售价，实行一房一价，而任何提价行为，都必须得重新向当地主管部门申报备案。     

地方政府的底线

为了遏制高房价．政府终于出重拳掀起新的调控风暴。4月17日．国务院发出了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》。重典之下楼市骤然降温，开发商持币观望．地方政府的底线面临新考验。日前．申银万国（香港）副总经理白又戈认为．现有的调控措施并没有解决根本问题．房地产与地方财政的关系才是关键．不解决这个问题．房地产的总体趋势难以改变。     

遏制房价飞涨是地方政府责任

<正>在日前召开的国务院常务会议上,温总理要求继续综合运用土地、金融、税收等手段,加强和改善对房地产市场的调控,遏制部分城市房价过快上涨的势头,可谓对症下药。去年来,房地产市场的快速发展,为我国经济的复苏做出了重要贡献,但是房价过快上涨,引发了群众对高房     

从房价上涨看中央政府与地方政府的博弈

近年来我国房价持续上涨,国家颁布一系列相关措施,但调控效果却并不显著。原因在于,分税制下中央政府与地方政府之间存在利益的冲突。地方政府关注的是房地产发展对地方经济效益的贡献,而非国民经济的均衡发展。地方政府的消极支持,使得房价有增无减。     

房价高涨中的地方政府角色分析：成因与机制

近年来在我国房地产业飞速发展的同时，房地产价格也在飞速上涨。但是，住房价格上涨过快，不仅造成大量普通群众买不起房，而且直接影响城镇居民家庭住房条件的改善。在我国目前的特殊转轨时期，由于地方政府作为中央政府或上级政府的代理机构，同时分税制以后地方事权的比重普遍高于财权使地方政府对房地产价格飞速上涨，产生了不可忽视的影响。本文通过地方政府在房价上涨过程中所扮演的角色，分析了地方政府推动房价上涨的原因、机制，并提出了相关对策。     

GDP房价推手

卖土地是地方政府最直接、最简单的增加GDP的方式。只要不想让房价下来,再多的房地产调控政策也只能是“空调”,房价越调越高     

贪婪：地方政府卖地求利

教义对"七宗罪"之"贪婪"的解释——希望占有比所需更多,过度热衷于寻求金钱上或权力上的优越     

挤出泡沫 稳定房价

从国务院及有关部门近期频频对房地产市场亮出红灯，不难看出，2005年成为房产降温年，已经毫无悬念。     

财税制度助推房价 建议允许地方发债

目前中国房价偏高主要是由地方财税制度决定的。因为中国地方政府在大力推行城市化过程中必然存在支出,但是却没有有效的融资方式来保持财政平衡,造成融资结构不对称;于是地方政府通过地价上涨获得税收。这是一种“最低效率的收税”,从长期看不是好事。可借鉴美国在此方面的经验,允许地方政府发债,进而消除地方政府在地价上涨中的推动力作用。“最终中国房地产市场改革取决于中国地方财政的改革。否则再过十年,中国房地产市场还是老样子。”     

房价泡沫谁祸首？

其实房地产的核心问题除了房价之外，还有地价。如果不是土地市场被饱受批评的“招拍挂”制度垄断，房价是不会涨这么高的。“招拍挂”的出让方式，在这两年几乎变成清一色的拍卖，而所谓的拍卖，其实说透了就是政府想把地价卖个最贵的把式，归纳起来的特点一是土地供应不透明，     

政府不再垄断住房供地，会如何影响房价？

我国将研究制定权属不变、符合规划条件下,非房地产企业依法取得使用权的土地作为住宅用地的办法。深化利用农村集体经营性建设用地建设租赁住房试点,推动建立多主体供应、多渠道保障租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。分析人士认为。这意味着中国土地供应将出现实质性变化。     

住房矛盾要靠企业和政府“双轨”化解

当前，围绕住房矛盾的种种讨论，其实质是一个市场供应结构的问题。对中低收入人群的住房保障，应该依靠各级政府来落实，作为提供产品的房地产开发商，只能根据市场供需导向来开发经营。     

六月迎来房价拐点?

随着万科、绿地等一线房地产公司开始加入降价行列,6月房价还将呈现明显下降趋势。而对于地方政府来说,虽然目前还"扛得住",但是房地产投资规模将触顶,开发商购置土地愿望开始下降,地方政府土地财政压力将在1-2个月后呈现。     

开发商“只倒地不盖房”又是因为什么？

那么,地方政府及国土部门为什么始终不愿意大规模扩大土地供应呢？一方面,“18亿亩耕地的红线”以及节约利用土地的政策为它们提供了借口;更重要的是,地方政府的财源主要就来自土地出让金,它们并不真正愿意看到土地价格的大跌。     

开发商不要高估自己的“绑架”能力

许多人判断房价走势的时候，都会考虑两大因素：一是地方政府。“土地财政”使得地方政府处处袒护开发商。结论：开发商绑架了地方政府。二是银行。我国80％左右的土地购置和房地产开发资金，直接或间接来自银行贷款，而个人通过按揭贷款买房的人，占全部购房总数的90％，这意味着房地产市场的绝大部分风险都系在金融机构身上。结论：开发商绑架了银行。     

地方政府热衷大宗土地出让“大盘”开发弊端多多楼市 “大盘”将成调控对象

7月，由建设部部署上海、广州、天津、重庆等7个城市结合本地房地产市场运行情况，形成了一份关于土地审批与住房房地产开发关系的调研报告。该调研报告列举了“大盘”开发中出现的种种弊端，并明确提出，一次性大规模出让土地弊大于利。目前，该报告正在整理完善，随后将上报高层。