房地产估价中使用收益还原法应注意的问题

本文分析了收益还原法的优点和不足，并对收益还原法运用中关于纯收益、还原利率、收益年限等应注意的问题进行了较为详细的说明     

对收益还原法的再认识

收益还原法是房地产估价的三大基本方法之一，其理论意义十分清楚，它是将某宗房地产预期未来各年的纯收益转化为与之等值的累计现值资本作为该房地产在估价时点的收益价格。然而，在实际应用中却容易出现较大偏差，究其原因，除了实用公式中种种假设和简化所引起的误差外，还与人们对收益还     

浅谈收益还原法中还原利率的确定

房地产估价是指房地产专业估价人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，采用科学的估价方法，并结合估价经验和对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间能实现的合理价格作出的判断与推测。     

承租土地使用权价格及其评估方法

承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，承租土地使用权可以依法转租、抵押和转让。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土     

承祖土地使用权估价方法浅议

承祖土地使用权价格实际上属于土地租赁权益的价格,本提出了租金差额还原法、承租土地残余法、出让金扣除法、承租土地成本法等应用估价方法,并就收益年期、资本化率作了分析。     

关于收益还原法公式的推导与运用

收益还原法是用来评估有稳定收益或有潜在效益的房地产的一种常用估价方法，首先求取待信房地产的年总收益，其次计算持信房地产的年总费用，然后得到待估房地产的年纯收益，再确定适当的还原利率，最后选取具体的计算公式即可求得估价额。因此，在确定了特估房地产的纯收益和还原利率后，关键是如何选用合适的计算公式。本文试对收益还原法若干公式的推导与运用进行研讨，请读者指正。1．最简单的公式1．1有限年期（1）还原利率大干零假设条件：待估房地产的收益年期或使用年期为有限，即n年；待估房地产的纯收益每年均相等为a，还原利率r…     

对收益还原法两个关键问题的综述

收益还原法是房地产评估的一种重要的成熟方法，在理论上讨论很多，在实际上也得到了广泛的应用。本文从理论和实践两方面对收益还原法中的纯收益和还原利率进行综述，并且提出自己的看法，以期探讨更准确房地产评估方法。     

也谈用收益还原法评估地价时计提房屋折旧问题

在土地评估中，收益还原法是将待估土地未来正常年纯收益(地租)，以一定的土地还原利率还原，以此估算待估土地价格的方法。在房地出租的利用方式下，求算土地价格的计算步骤为：     

收益还原法在房地产估价中的应用

收益还原法是房地产估价三种基本方法之一,它的应用需要准确把握两个关键问题:纯收益的求取和资本化率的确定。尤其是资本化率的确定一直是个难题,目前国内房地产评估界尚无一个操作性、可靠性强的资本化率确定方法,这使得收益还原法无法作为一种主要的、独立的、可靠性强的估价方法得到应用,其实际应用与它的理论地位很不相符。本文从资本化率特点的讨论入手,引入收益风险倍数和国债安全利率的概念,讨论如何将安全利率法与市场抽取法相结合,即运用“安全利率———市场抽取”综合法来确定资本化率,具有较强的现实指导意义。     

承租土地使用权价格及其评估方法

承租土地使用权是国家将国有土地出租给使用者使用而设定的。国有土地租赁是国有土地有偿使用的方式之一，承租土地使用权可以依法转租、抵押和转让。承租人在租期内有优先受让权，可以在办理土地使用权出让手续后，终止租赁关系，转变成出让土     

关于收益还原法中收益与利率的界定问题

本针对资产评估的权威工具书等献以及实务操作中对收益还原法中收益与利率的概念和计量的误导和误操作现象,澄清了这两个重要参数的概念和计量问题,并指出这些错误对评估计量和资产保值的严重影响。     

承租土地使用权估价方法浅议

承租土地使用权价格实际上属于土地租赁权益的价格。本提出了租金差额还原法,承租土地残余法,出让金扣除法,承租土地成本法等应用做人方法,并就收益年期,资本化率作了分析。     

谈谈收益还原法的若干运用要点

收益还原法是房地产评估的基础方法，是根据房地产价格的形成理论推导出来的方法，实践中常应用于具有潜在或现实收益的房地产估价中，但是，在众多评估方法中，该法的主观性也是最大的。笔者认为，要运用收益还原法客观、公正的评估一宗房地产的价格，必须掌握如下要点：