国有土地上房屋征收市场化货币补偿研究

房屋产权调换与货币补偿是国有土地上房屋征收中可供选择的两种补偿方式,货币补偿应是市场经济的优先选择。本文分析了国有土地上房屋征收中市场化货币补偿的缘由、内涵与要求,在此基础上探讨了目前国有土地上房屋征收货币补偿运行中与市场要求的差距并提出相应的对笼。     

关于加油站征收价格评估的探讨

加油站征收价格评估往往涉及房屋拆迁补偿问题。依据相关法律、法规、政策,对加油站征收的评估技术路线、评估范围、价值标准、评估方法进行了研究,并提出了相应的政策建议。     

浅论集体土地房屋征收补偿认定的利益平衡

对集体土地上的房屋进行征收与补偿涉及的主要利益方包括国家、集体与农民,在征收与补偿的实施过程中,各方的利益出现明显的波动情况。 为确保各方的利益能保持平衡,可以推进集体土地所有制改革,实行城乡征收补偿差异化,提高集体土地上房屋征收补偿的水平,将征收补偿与社会保障进行分离,发挥集体土地上房屋的社会保障作用,进而对农民的社会保障问题进行解决。 从长远发展目标来看,实现城乡房地产市场的统一,有利于实现各方利益的平衡。     

如何解决房屋征收补偿工作中产生的矛盾

《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令，以下简称《征收条例》）修正了旧拆迁条例在实施过程中与《物权法》不适应的情形，对房屋征收与补偿的纠纷解决机制作出了新的规定。相比原《城市房屋拆迂管理条例》，《征收条例》取消了房屋拆迁的行政裁决，改由政府作出补偿决定；取消了行政强制执行，改由房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。     

房屋征收评估的实践与思考

切实依法、客观、公正地做好房屋征收评估工作,有利于化解矛盾,维护征收信访稳定。笔者从实际出发,分析了房屋征收评估存在的难点和问题,并提出了相应对策与建议。     

我国城市房屋征收制度立法的几点思考

我国房屋征收制度在房屋征收的适用范围、征收程序、征收补偿等方面存在一些不足。在适用范围上,未彻底将商业拆迁排除在外,导致房屋征收范围过大;在征收程序上,房屋征收的认定审批机制不够完善,应建立专门的审批机构对房屋征收进行审批,此外,房屋征收后土地使用的监督机制缺失,建议赋予被征收人收回权,以遏制房屋征收部门滥用征收权;在征收补偿方面,征收补偿范围较窄,建议增加提前收回土地使用权补偿和残余地征收补偿。     

论当前我国房屋征收补偿假设前提的不足

随着城市化进程的不断加快，围绕房屋征收补偿而产生的矛盾也不断激化．对征收补偿假设的失当是其重要原因之一。客观看待被征收房屋的价值，对构建和谐征收具有重要的理论意义和现实意义。     

国有土地上房屋征收与补偿的会计处理

《国有土地上房屋征收与补偿条例》的颁布,给其会计处理带来了新思考。本文力图通过对新《条例》的亮点以及它对会计处理可能产生影响的一些因素的分析与探讨,从而找到一些解决国有土地上房屋征收与补偿会计处理的新技巧。     

集体土地上房屋征收补偿价值低估原因的分析

集体土地上房屋征收补偿价值被普遍低估,分析其一般原因,在法律、制度安排层面:一是相关规定空洞、矛盾、残缺,导致集体土地用益物权价值在征收补偿中被虚化,变相补偿方式遭审计否定;二是集体土地上房屋收益权价值在征收补偿中被有限认定,处分权价值无从体现,所有权价值被严重弱化;三是集体土地上经营性用房附带的就业利益、宅基地上房屋附带的物质层面与精神层面利益被边缘化。深层的利益根源在于地方财政高度依赖土地出让收入,即利益与权力双轮驱动的地方土地财政。     

征收补偿条款分析

通过对"征收补偿条款"的解释研究,具体通过最惠国待遇条款和分岔路条款两个反面研究征收补偿条款的应用问题,同时实际两种解释方法分别是扩大解释和限缩解释。扩大解释赋予了仲裁庭更大的管辖权,不仅可以对征收补偿条款享有管辖权,对涉及到征收有关的争议都享有管辖权。限缩解释是指仲裁庭的管辖仅仅对征收补偿额享有管辖权,不涉及对征收补偿额以外其他的解释。认为最惠国待遇不应作征收补偿条款的解释问题上,并针对不同国家类型,对分叉路条款以及涉及到征收补偿条款的解释提出自己的建议。     

城市房地产拆迁补偿价格评估问题分析

城市发展过程中房地产的拆迁是不可避免的,虽然有相关法规政策作为拆迁补偿价格确定的依据,但在实际过程中,补偿价格的确定仍然有复杂情况需要视具体情况而定。通过分析当前城市房屋拆迁补偿价格评估方面存在问题和难点,提出了解决对策,评估机构应该重视土地价值,建立科学的修正系数指标;加强同被拆迁人、拆迁人及同行间的沟通;按法律规定执行拆迁房屋用途的认定;按当地政府文件规定执行拆迁前的突击建房;评估考察时间前置,评估时点后置。     

论人民政府对社会成员房屋征收时的基本原则与规范设计——写在国务院起草《国有土地上房屋征收与补偿条例》公开征求民意的最后时刻

曾几何时,当市长指挥囚徒开着大型铲车为了所谓的城市建设将居民的房子强行摧毁时,当地方政府把房价托到几乎所有的老百姓都无法靠合法收入买到时,当政府以所谓的房屋征收评估办法将居民的房屋按照自己的想象随意以专家评估报告的形式对居民房屋的价格随意认定时,当一起又一起的社会公众为了保护自己的房屋所有权而拿自己的生命作为砝码与政府抗争时,当政府中个别昏官庸吏继续以所谓的《城市房屋拆迁管理条例》(以下简称拆迁条例)作为遮羞布,随意与开发商合谋剥夺社会成员的物权时,当一起又一起的社会矛盾即使通过法院也无法解决甚至无法协调且只好聚焦到首都甚至是只能聚焦到中南海、天安门等特殊区域时,关注《拆迁条例》对我们生活的规范作用,让我们的政府在征收活动中遵守等价征收,合理补偿,开通百名社会工作者决定社会矛盾焦点是非观念的新渠道,彻底解决对拆迁问题而引起的人民法院不敢立案,不愿立案,即使立案也无法解决相应矛盾的现实问题。能不能使《拆迁条例》成为我们和谐社会中最重要的音符之一,已经成为考量每一届政府首脑执政能力和执政水平的重要天平之一。     

征收事务代理过程中房屋补偿与安置方案拟定的基本流程及不同产权认定释义

房屋补偿与安置方案的内容应当包括:房屋征收范围、实施时间、征收依据、安置方式、房屋货币补偿价款的确定原则和支付方式、用于产权调换房屋的面积和地点等情况以及选房原则、回迁政策、搬迁过渡方式和过渡期限、搬迁和临时安置费用的标准、停产停业损失的补偿标准和确定办法、签约期限、房屋补偿与安置费用测算等。     

房屋征收与补偿中“钉子户”问题初探

城镇化是我国现代化进程中的一个必然环节，也是一个国家争取社会进步以及为国民谋求幸福生活的重要手段，城市房屋征收则是城镇化进程中不个无法回避的问题。在房屋征收过程中，涉及多个主体的利益，由此引发众多的利益摩擦，如何有效化解这些利益摩擦？“钉子户”问题的解决是其中的重点，也是难点。“钉子户”问题是在一个什么样背景下产生的？“钉子户”的定义又是什么？以及这个问题目前的研究现状又是怎样的？这三个问题便是本文所试图探讨的。     

农村土地征收补偿的困境与出路

我国现行征地补偿制度带有明显的计划经济体制特征,与市场经济体制不相适应。主要表现在按原用途补偿导致土地补偿费偏低,政府定价导致土地市场不能发挥调节作用。要改变国家的征地补偿指导思想,建立适应市场经济的征地补偿机制,发挥市场在资源配置中的基础性作用。以公开市场价格为补偿标准、建立城乡一体化的地价评估体系是解决我国农村征地补偿问题的有效途径。     

公平市价补偿标准在非征收案件中的适用

在国际投资仲裁中,针对征收的公平市价补偿标准近年来逐渐扩张适用于非征收案件。根据国际法,投资条约未规定补偿标准的非征收案件,应适用习惯国际法上的完全补偿标准。因此,在非征收案件中是否适用公平市价标准,应视个案情况而定。在企业持续盈利、损失无法评估或非征收行为产生与征收相似后果等情况下,可以考虑适用该标准;而在非征收行为日之后投资价值增加、非征收行为发生时资产已贬值等情况下,则不应当适用该标准。总之,在国际投资争端解决和在投资协定谈判中,应谨慎对待这种扩张适用。     

对集体土地上房屋拆迁的思考

因形成集体土地上房屋拆迁的原因不同决定了集体土地上房屋拆迁不应一概而论的全部纳入房屋征收条例适用范围。但《土地管理法》、《城市私有房屋管理条例》等法律法规都明确规定是"国家征用"或"因国家建设需要征用"。所以征收集体土地形成的房屋拆迁肯定应纳入房屋征收条例适用范围,而集体经济组织依法收回土地使用权形成的房屋拆迁不应纳入房屋征收条例范围。集体土地房屋征收和城市居民房屋征收拆迁政策和补偿补助标准应保持一致。     

完善我国城市不动产征收补偿标准的建议

本文在总结我国城市不动产征收工作发展进程及取得成绩的基础上,分析了近几年城市房屋、土地征收存在的矛盾,并结合我国制度环境特征及城市不动产征收问题的复杂性,提出分类别补偿模式途径及补偿额度计算思路,为科学制定城市不动产征收补偿标准提供前沿性建议。     

水电开发征收农村移民土地补偿价格研究

水电开发农村移民补偿安置问题成为制约当前水电开发的瓶颈之一。本文将征收农地补偿价格分为农地经济收益补偿与社会保障补偿,结合L县B水电站实例,运用GM(1,1)法对征收土地补偿价格进行综合测算,并得出今后水电移民补偿安置的改革方向。     

征收补偿依据的反思与立法完善——兼评《土地管理法(修订草案送审稿)》第71条

城市化进程中因征地拆迁而引发的矛盾冲突频繁,其中如何补偿的问题是最具争议性的问题之一。《国有土地上房屋征收与补偿条例》提出了"市价补偿"的标准,在一定程度上解决了城市房屋拆迁的补偿问题。农地征收应当采用何种标准?《土地管理法》应当作出何种修改?有必要对"耕地平均年产值"、"公平市场价值"、"土地价值"等补偿依据进行分析和思考,提出具体立法建议。